中海开年继续大手笔扩储，一日内斥资71亿拿下京深两地块

进入2025年，中海在土地市场的野心依旧。

1月16日，深圳迎来今年第一块住宅用地出让，龙岗区龙城街道的G01045-0200宗地，起拍价17.99亿元，该地块也是龙岗区在2023年3月底后首次出让的宅地，再加上地块位于龙岗中心区的核心地段，备受业界关注。

当日，包括华润、招商、中海、越秀在内的8家实力房企都参与了这场竞拍。

最终，在历经246轮叫价、将近一个半小时的鏖战后，中海成功竞得该地块，成交楼面价29611元/平方米，溢价率高达70.4%，完全超出市场预期，也成为深圳近年来溢价最高的一块宅地。

而就在同一天，中海还以40.08亿元的底价成功摘得了北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块，成交楼面价5.8万元/平方米。

一天之内，便拿出70亿元在北京深圳两城买地，足以见得中海今年在土地布局上的雄心。

两宗地均为热点地块

就此次拿地的情况来看，深圳的G01045-0200地块位于龙岗区大运中心北侧，地理位置优越，建筑面积超过10万平米，是一块纯商品住房用地，无配建、无70/90户型限制，建成后的商品房也不限售价，参考周边同类改善项目，项目未来的利润较为可观。

从市场前景分析，G01045-0200宗地所在的龙岗大运板块一直以来都是深圳东部楼市的成交热点区域。龙岗区也是2024年深圳新房交易第二高、二手房交易第一高的区域，受福田、南山等核心区的辐射影响，改善型买家较多。

“目前片区项目供给比较多，但新一代面向改善型的好房子较少。中海的品牌和产品打造能力，能带动改善型需求的充分释放，该项目也将成为2025年中海在深圳业绩的保障”，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。

而北京丰台西南郊冷库的FT00-2404-0005地块，位于丰台区玉泉营街道，属于丽泽金融商务区的辐射范围，该地块为纯住宅用地，无多余配建，不限地价、不设指导价，建控规模约6.91万平米，容积率2.52，限高80米，可做高层建筑。

地理位置上，该地块所处环线位置优越，北接京沪线，东临京开高速，南靠南三环，西界规划中的柳村路，交通出行十分便利。

并且，作为北京首批谋划的20个城中村改造项目之一，该地块也是丰台区7个城中村改造项目之一，经过拆迁腾退改造再布局，未来板块的面貌和配套也会再上一个台阶。

“从项目周边的销售情况来看，同类竞品项目北京瑞府的网签率超过90%，此时拿地能够有效补充板块库存，时机刚刚好”，中指研究院土地市场研究负责人张凯分析表示。

值得注意的是，此次并非中海首次布局丰台。

去年12月，中海曾斥资百亿拿下北京单幅总价地王——万泉寺地块，与此次的西南郊冷库地块直线距离仅300米。

张凯认为，此次再布局丰台区域，一方面验证了去年10月中海与丰台区政府签署战略合作协议，计划深耕丰台的想法；另一方面，也让市场对其后续的项目规划充满期待。

目前市场有观点推测，西南郊冷库地块未来或将与万泉寺地块项目联合打造，北侧地块以改善大户型为主力，南侧做成小面积段刚改产品，以多样化产品来提升市场竞争力。

中海的拿地逻辑

中指研究院统计数据显示，2024年，中海地产权益拿地金额688亿元，位列全国百强房企榜首，比第二名多出了105亿元。

回顾中海地产2024年全年的拿地轨迹，不难发现其在区域布局上有着清晰的思路。

一线城市始终是中海的重点关注对象，深圳、北京等城市的优质地块频繁出现在其拿地清单中。

仅去年一年，中海地产在北京就至少斩获了4宗重量级地块，北京区域的拿地总金额超过340亿元。在深圳，又与华润置地以185.12亿元联合拿下了深圳湾的总价新“地王”，打破了深圳宅地出让历史的最高总价纪录。

“中海地产一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想”，在去年3月的业绩发布会上，中海地产行政总裁张智超曾表示。

据张智超透露，目前公司的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些重点城市销售额规模将稳定在5万亿元左右水平，且稳定性比其他城市更强。与此同时，中海还布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右水平。

高能级城市往往在经济、人口、居民消费能力等方面强于低能级城市，在当下的房地产行业的调整期，抗周期性也较强。

以深圳为例，在本轮房地产市场的复苏中，表现就十分突出。

乐有家研究中心统计显示，2024年深圳一手住宅预售网签37972套，二手住宅网签54487套，共成交了92459套，同比2023年一二手住宅的64389套，上涨了44%。尤其在第四季度利好政策的密集发布下，10-12月新房销售同比分别增长56%、191%、228%，成绩十分亮眼。

据克尔瑞统计，2024年，中海地产在深圳的权益销售金额为256.56亿元，位居深圳销售榜榜首，表现强劲。

“中海也想趁势而上，扎根到重点城市、重点区域，靠单盘实现业绩的甜头，这次也一样”，李宇嘉表示。

央国企依旧为当下拿地主力

受房地产市场持续调整影响，2024年土地市场热度提升明显，但整体呈现出复杂态势。

供应方面，受多种因素影响，土地供应节奏有所波动。中指数据统计，2024年住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金仅为2020年高点四成左右；2024年300城各类用地出让金2.7万亿元，同比下降23.1%，其中住宅用地出让金2.1万亿元，同比下降27.8%。

溢价率方面也整体维持在相对较低的水平，2024年，300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.8%、4.3%，较2023年分别下降0.3和0.4个百分点，也反映出在行业的深度调整阶段，房企在拿地时更加谨慎。

从不同城市的成交情况来看，规模均有缩量，其中一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍仍旧过半，如北京、上海、杭州、深圳几个核心一二点城市仍是房企重要布仓城市，市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。

从拿地企业属性来看，央国企及地方国资仍为拿地的绝对主力。

中指数据显示，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比32%，两者合计达78%，较2023年提升3个百分点。尤其是北京、上海、广州、深圳等核心热点城市，央国企占比均在八成左右。

国金证券研究认为，在当前时点，地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化、城中村改造及收储的持续落地。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的，房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。