长租公寓，万科、龙湖又玩出新花样

2024年租赁市场竞争进入深水区，租赁市场大洗牌，全国大中城市租金均价创近年新低、新开公寓增速明显放缓，且国央企品牌占据半壁江山，民企生存状态进一步被挤压。本因薄利著称的长租公寓，民企投资几乎处于停滞状态，把精力都放在稳运营上，通常是一顿操作猛如虎，回头一看零点五。正因公寓运营商绞尽脑汁，2024 年的租房领域呈现出前所未有的创新活力，这些创新不仅为租客带来了更优质、多元的居住体验，也推动着整个行业迈向新的发展阶段。

居住新供给与新需求的交织

从供给端来看，2024年长租公寓的关键词：产品力、服务力、差异化。同质化竞争下，2024年长租公寓产品打造更加注重高颜值与实用性结合、注重场景细分和主题个性化、注重人性关怀和差异化，针对传统公寓的痛点快速迭代产品，从追求“有温度”的社区到让租客有“归属感”的超级社区。存量竞争下，2024年服务力的加强也体现了长租公寓运营重点从“售前”向“售后”的重要体现，也是重点突破的领域，在租金压力加大、新租客难找等情况下，拓宽品牌服务的边界，提高已入住租客的黏性，持续的超越客户预期，深化品牌差异化价值。

从需求端来看，租户端的需求趋势也发生深刻的改变，传统租住偏好只关注于区位、交通、租金、交居住环境，现在客户多元化的租住偏好还需关注产品品质、配套服务、公共空间设计、社区氛围等各方面能力打造。根据同策研究院收集的128份一线城市租房消费调查问卷结果，房租收入比在30%-40%区间的占比54%；租住面积在51-75平米的区间占比58%；在租房花销中，除房租外，租客花费较多的在增值服务及布置房间花费方面；在租住考量的因素重要性打分来看，除了地段和通勤等硬性条件外，周边环境、居住品质、品牌服务等软性条件越来越被租客重视。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

数据来源：同策研究院

长租公寓十大创新盘点

在新的供给和需求互相影响的过程中，长租公寓诞生一批新的模式及里程碑事件，或是将其他领域成熟的商业模式做迁移，或是创造中国本土全新的居住商业模式，这些有创造经过市场验证都取得了良好的效果和反响，给予从业者新的思考角度和可借鉴的优秀生存范本。

1. 续签价保

合同签约模式

泊寓今年暖冬提出“续租价保”承诺，面对续签的老租户，如发现同楼层同户型新签、续签价格更低，可在续签合同开始履行前向门店申请重新续签，享受最新价格，保障老租户在年末优惠活动较多时，以最低价格完成续租，获得租户的一致好评。

这是租赁行业首次提出“续租价保”的理念，类似于淘宝的“15天价保”，巧妙的解决了租客“越晚续租越便宜”和“新签比续签更优惠”的后顾之忧。对于运营商来说，年末传统淡季，警惕年前大量的退租潮，以往注重推出优惠活动吸引新租户，但对老租户而言是种权益伤害，“续签价保”的合同签约模式保障新用户与老用户的利益平衡，企业和租户达成双赢。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

2. 直播租房

跨界营销、自营渠道、销售策略

6月，魔方公寓携手抖音生活服务直播租房，推出899元连住30天的特价秒杀好房，上线6个小时收获了高达256万的成交额，并且订单的86%均产生于自然流量，战绩惊人。

这场直播开启了住房租赁行业直播带货的先河，打破中低频、大额消费产品难以通过直播渠道热销的传统认知，奠定未来长租公寓行业直播带货的底层逻辑模式，成为住房租赁行业跨界营销、自营渠道拓展、销售策略创新的里程碑事件，未来将激励更多租赁企业尝试直播营销。

3. 度假式高端公寓

细分赛道

招商伊敦在上海·海上世界新开了全国首家亲子度假公寓——上海国际邮轮港壹棠服务公寓，以高端公寓场景填补区域内关于亲子旅居产品的空白，与以雅诗阁为代表的商务需求为主的服务式公寓具有显著差异。

此前服务式公寓偏向于商务类需求，而今年以来，新入局的服务式公寓在项目定位上均开始偏向休闲度假需求，直接瞄准酒店类核心客群。通常情况下酒店客户主要有两类客群，一是商务人士，二是休闲旅游，当酒店客群居住时间变长后同样指向两种不同的需求，度假式服务公寓就是要承接住休闲旅游这部分客群的流量。（上海高端服务式公寓形势严峻）

4. 儿童友好公寓

公寓+党建+儿童友好

万科爱住·四季公寓携手宝山杨行镇共同打造“宝宝屋”主题社区托育场所。“宝宝屋”建设是上海市政府民心工程，万科将“宝宝屋”嵌入到公寓的融合空间内，为婴幼儿家庭提供多样化的照护和育儿指导服务。租户们纷纷表示很贴心，对儿童成长很友好。

这是党建赋能长租公寓的创新尝试，既是民心工程，又是租房人口结构改变，客群逐渐中年化的积极应对。从近3年租客年龄分布来看，全国重点40城租赁成交中35岁以上租客占比逐年提升，一直以来35岁以上的中年租客主要流入散租市场，主要由于公寓产品配置基本将家庭型客户拒之门外，而公寓运营商开设儿童友好空间意味着对于家庭型租房需求的重新吸纳，增加大户型产品比例及家庭型公共空间配套及服务，是长租公寓未来发展的重要课题。（上海租房客群三个特征）降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

5. 公区私密空间

社交场景

6月，瓴寓3.0产品将租赁空间设计拆解为了“私密、半私密、公共”三类空间，首次在租赁社区内规划出了私密社交场所，可以满足家庭聚餐、小型派对、私享沙龙、影音桌游等不同对私密性要求较高的社交功能。并且公共空间的打造不同于以往租赁产品、公共空间集中式的建造，瓴寓将活动场景分区落位，三个功能区块分别位于不同的楼栋，形成群体与个体间互不干扰、动静分离的行动模式。

不同于以往开放式公区设置，私密社交看似仅往前一小步，但是这里包含着空间解构重组的思维逆向，基于对客户深入、精准的研究，把产品端的着眼点放在租住者的行为习惯、心理需求以及社会关系上，才能有的一次颠覆尝试。

6. 租委会

社区治理模式

10月，柚米社区选出了7名租户组成首届租户委员会，也称为“租委会”，启动文明公约制定、专项问题协商等社区事务，“生活事找管家，邻里事找租委”已成为租户间口耳相传的“幸福秘诀”。

“租委会”模式助力租赁社区快速构建新型邻里关系，打开了全新的社区治理模式。对于大型品牌社区，租委会作为品牌与租户之间的桥梁，更能从租户角度出发有效管理和提出建议，降低品牌沟通成本，提升租户满意度。

7. 共享型公寓

极致小户型

旭辉领寓的产品研发空间—“多米诺实验室”，它是一种能够解放平面功能和建筑形态的建造技术体系，像骨牌一样标准化的人居单元，其中包括7㎡/11㎡/13㎡/17㎡/20㎡的极小户型。

极小户型主要来自于香港共享型公寓的形态，运用在长租公寓当中，能够大大提升空间的集约性。虽然面积压缩到极致，但功能齐全、空间明确、收纳强大， 满足追求极致性价比的租客们，以18-25岁之间的大学生和刚步入社会的工作人群为主，经济能力有限但也非常重视住宅的品质感和配套的丰富性。

8. 超级品牌日

异业联合营销

11月，招商伊敦联合8大品牌推出了“伊敦超级品牌日”联名推广活动，内容涵盖“吃、住、行、购、乐、娱”六大基本生活场景。以往长租公寓的联名活动主要是引入跨界合作品牌，服务触角主要是“公寓内”，这场超级品牌日将服务场景延伸至“公寓外”，扩宽了长租公寓的服务“边界”，实现了租住生活的全覆盖，也体现出品牌自身强大的号召力。超级品牌日为行业提供了新的营销思路。

9. 增益租

居住商业模式

自如"增益租"模式，打破了行业惯例，做出商业模式上重大调整。即由业主出资装修，自如提供“保底租金”，双方共享“增益”。"增益租"模式取得了良好的效果。虽然相比"省心租"，"增益租"的收房难度较大，但它获得了越来越多业主的支持。

“增益租”模式让自如这类中介型运营商，突破包租模式的局限性，从“包租”赚差价转为提供专业的全新房屋资产管理服务，而这种模式也为未来资产管理提供一种新的思路。

10. 随心住

灵活住模式

龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，可在全国24城100多家门店任意7天搭配使用。推出之后，产品收获了诸多关注度，并获得了良好的市场反馈。

“随心性”以往主要应用于酒店、民宿行业，运用到长租公寓行业后，反而创造出更加灵活的产品模式，并且可以创造出更丰富多元的租住体验。针对租客们平均签约周期在缩短，长租公寓变短已经是绕不开的课题。

综述

2024年长租公寓行业内发生很多新鲜事，凝聚着从业主深度的洞察和智慧，除了上面十项，还有收纳空间、REITs、ESG绿色环保等很多方面的创新举措。未来住房租赁市场持续保持健康发展态势，租赁企业也迈入了高质量发展的新阶段。

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