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从神盘到神坑!央企代建,能否破解青岛国企烂尾魔咒?

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一手原本“低密高端”的好牌,被打成了“高端困局”。如今烂尾多年的万竹云峰迎来了新主——远洋建管,但这位央企代建“老手”,真的能让这个项目从头再来、起死回生吗?万竹云峰从东李“神盘”变成“神坑”的背后,是楼市乱象,还是时代缩影?


▲万竹云峰烂尾多年,至今仍是大坑

1、

远洋建管的代建模式:会是烂尾救星吗?

继去年远洋建管在青岛拿下七色堇项目,更名远洋繁花里,用低价模式迅速热销之后,今年远洋建管在青岛又下一城。近日,远洋建管又拿下了李沧的万竹云峰


据远洋发布的海报,“远洋建管&青岛交运集团双匠携手,联袂合作青岛万竹云峰项目”,说是合作,其实就是代建。 据了解,远洋建管此番与交运集团合作: 商品房代建人工费1.5%,商品房代建管理费3.0%,人才公寓代建费200元/㎡。

2、

万竹云峰的前世今生:神盘如何变烂盘?

万竹云峰的故事是一场典型的“好地烂开局”悲剧。


▲万竹云峰售楼处,人去楼空

“豪宅梦”的幻灭

2020年,这块容积率仅1.01的优质地块以高价成交,被包装成“低密豪宅”,规划190㎡、210㎡甚至240㎡的大平层,单套售价直指700万+。然而,地处李沧的万竹云峰显然高估了市场的豪宅消化能力。选李沧购房者预算一般不超过300万,谁会拿着几百万去买李沧的豪宅? 最终,这个定位的失误导致项目长期无法入市。


▲万竹云峰原规划鸟瞰图

周边竞争激烈

万竹云峰项目所在地的东李板块,据卓易数据的统计,狭义库存10个月左右,而未动工的土地还有森林公园的万科地块(据传将有住宅)、海创地块、去年亿联拿下的地块,以及一直计划出让的郑庄龙川路地块,未来将陆续转化为可供应的房源。相比之下,万竹云峰不仅地势偏僻,周边配套不全,还面临户型过大、价格虚高的尴尬。可以说,万竹云峰这块地既生不逢时,又选错了赛道。

“一地鸡毛”的开发史

万竹云峰项目原规划,被北侧的鸿泰兰亭东篱桃源小区业主投诉挡光,改来改去,既消耗了开发商的耐心,也错过了市场窗口。随后,大股东青岛交运集团不断转让股份,从2022年的挂牌降价到2024年的低价求售,最终以“合作开发”之名交给了远洋建管。 这块地,原本是“天赋异禀”,却因为定位失误、开发拖延成了市场弃儿。


▲万竹云 峰地块现状

3、

远洋接手:万竹云峰真的有救吗?

代建能否重塑吸引力?

远洋繁花里,是远洋建管曾成功挽救了青岛另一个“遗珠”项目,但情况与万竹云峰并不完全相同。繁花里是“现房重生”,而万竹云峰仅仅完成地基平整,成本与周期远高于预期。此外,面对价格高、户型大、位置偏以及地块本身的种种硬伤,远洋是否会调整规划至关重要。


▲万竹云峰地块,工地大门紧锁

代建新打法:降价能解决问题吗?

远洋建管主打“薄利多销”,有可能通过降价与微创新吸引市场。但一味降价可能引发周边项目的竞争对手集体“内卷,万竹云峰能否独善其身仍存疑。

地块先天问题无法忽视

项目所处地块为到坡地,周边交通并不便利,且前后楼盘因“挡光”问题矛盾重重。如果这些问题无法妥善解决,即使远洋建管能让楼盘开盘,也未必能真正赢得市场。


▲万竹云峰地块现状

政策与市场环境的变量

当前楼市低迷,代建企业普遍以“保交楼”为核心,资金回笼成为第一要务。万竹云峰的未来更多取决于市场能否短期回暖,以及远洋能否以更灵活的销售策略迎合需求。

4、

远洋的下一步,万竹云峰的下一个春天?

代建模式,听起来很专业,但拆开来看,远洋建管的角色其实就是个高级“代运营”。从产品设计到销售交付,远洋建管接手后,负责把房子卖完,拿提成,卖完就撤,质量问题得购房者找开发商理论。这样一种模式,表面是贴央企牌子卖房子,实际上是典型的轻资产打法。

对于购房者来说,远洋的代建模式的主要弊端是质量与售后难保。以远洋建管的繁花里项目为例,远洋只管销售与代建流程,房子的维修、纠纷统统归原开发商负责,远洋撤出后,购房者的售后可能成为难题。

代建模式对代建方远洋而言,主要的风险是品牌可信度受损。品牌代建,意味着全部软兜底,如果出了事情,政府会来找你、购房者会来找你,就算项目公司法理上切割得干干净净也没用,毕竟无论购房者甚至其他乙方,都会表示他们愿意购买房子或者提供服务,都是看在了代建方的商业信用上。

贴了央企的金字招牌,但实际并非亲力亲为,购房者容易被品牌光环误导。如果房屋后期出现问题,远洋品牌的信任度也将大打折扣。 总的来说,远洋建管模式的核心是“轻装上阵、低风险套利”,而购房者却可能成为“高风险接盘侠”


▲万竹云峰售楼处内景

万竹云峰在青岛楼市奇幻漂流,可以说是央企代建+国企烂尾的经典案例,远洋建管能否让它起死回生?或许答案只能等待时间来揭晓。但毫无疑问,这场大戏,值得所有关心青岛楼市的吃瓜群众持续围观。

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