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全国的楼市下跌才刚刚起步,并且有加速下行的迹象。

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现在可以说,全国的楼市下跌才刚刚起步,并且有加速下行的迹象。就目前来看,一线城市的房价还得降 40% - 50%才行,不过显然大家不太认同我这个结论,对吧?大家觉得中国这么牛,一线城市房价怎么可能跌这么多呢?


但从租金回报率、资产回报率的角度分析,房价就得降到这个程度。以前房子具有金融属性,资产价格持续上涨,能当作金融产品的底层资产。可如今处于资产下跌通道,如果房子不能创造良好现金流、产生较高回报,就没办法包装成金融产品,无法实现金融化。房地产一旦褪去金融化色彩,还能被炒作吗?


现在很多房子卖不出去,业主们才意识到流动性出了问题。之前很多人买房不考虑流动性,还被房产中介之类灌输迷魂汤,像“M2 一直在增加,不买房钱就贬值”之类的说辞。那时房价看着高,大家感觉自己赚到了,实则是财富幻觉,只有房子真正卖掉、钱到手,才是真赚。但如今想卖房,得有接盘侠,可现在接盘侠难找,租客都得靠“抢”了,很多人只能眼睁睁看着房子缩水,因为找不到接盘人,市场的一致性预期已彻底转变,一方面经济不再高增长,另一方面大家收入不增反降。


这一问题也反映在房租上,很多地方租金开始下滑。房租真正下降才是噩梦的开始,不少房东曾天真地想,房地产税开征后把成本转嫁给房客,这根本是异想天开,能收到的租金已是市场均衡价,体现租客购买力。租金下滑意味着即便房价不变,资产回报率也会下降,何况房价也在降,资产回报率更难提高。再叠加人口因素,以前可以不看租金回报率,现在必须重视。


改善房同样要考虑租金回报率,从长期价值回归角度,都得重视。要是现在房子租金回报率差,想住得好,不妨先租着住,算笔账就知道,每月还贷的钱,或许能租到比想买的房子贵一倍的房子。很多城市,当下要考虑的是如何提高生活质量、幸福感,改善居住环境不止玩命加杠杆买房这一条路,还可以租好房子。前几年建了大量新房,若卖不掉,必然推向租赁市场,所以我反而看好租赁市场机会。


总之,目前全国楼市整体呈加速下跌态势,楼市成了最好的投资者教育场所。股民大多常年不挣钱,股市一直在给股民做投资者教育,楼市前些年让大家赚钱,很多人没风险意识,温水煮青蛙,等反应过来,楼市已大变样。接下来,大批人的资产会像坐过山车,但凡有金融投资经验的人,对楼市流动性等问题的认识,会比从不投资的人深刻些。



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