功德寺和樾玉鳴户型拆解：无下跃设计，部分一层带地下室

乐居财经徐迪 1月17日，北京规自委海淀分局发布关于海淀区功德寺001地块项目规划方案公示反馈意见采信情况的通告。

001地块成交于2024年11月5日，由绿城中国以51.75亿元触顶价摇号摘得，已确定案名为和樾玉鳴，将由绿城中国和越秀地产联合开发。

位于海淀区西北旺镇马连洼地区，规划总建面11.22万㎡，其中地上建面7.28㎡平方米，地下约3.93万。拟建13栋6-10层洋房。

设计方案于2024年12月31日至2025年1月9日期间进行网上公示，收到公众反馈意见共25条，主要集中在建筑退线间距、消防设计、配套设施、高压线、街坊路、小区出入口及停车设置、坡屋顶及窗井、公众参与等几个方面。

大部分问题，建设单位均表示合规。涉及到调整的主要是取消开闭站的东侧停车位，并优化调整至地下车库；另将出租汽车站集中设置，且满足规范及相关使用要求。

此外，关于平面图上标注的车库出入口问题，经深化设计并明确，本项目设置两个机动车出入口宽度均为5m，东侧为入口，南侧为出口。

产品方面，反馈意见提到两点：

1、项目屋顶形式看不懂，是否是坡屋顶，建筑高度应该计算屋顶总高度的一半，消防高度也不满足要求。

2、窗井设置的不合理，例如11#和12#南向全部设置窗井并联通，7#一个都没有设置，如果窗井是住宅楼排烟通风的设计需求，每个楼设置的情况在总图上应显得均匀，目前设计有改成下跃嫌疑。

对此，建设单位明确回复：

项目住宅楼栋均采用坡屋顶设计；

部分楼栋设置了窗井，住宅楼地下一层为丙二类储藏室功能，没有设计下跃形式。

窗井未连通，根据相关规定，当日常为人员使用时，地下室和半地下室应满足安全、卫生及节能的要求，且宜利用窗井或下沉庭院等进行自然通风和采光。

本项目设置窗井用于采光，符合规范要求。

功德寺项目从拿地起就被给予了太高期待，希望它能打破海淀阳台禁忌，带领区域新盘在产品力上有一个较大的突破。从这版平面图来看，架空层、阳台都没出现。

在公示的平面图上，可以看到住宅楼明显的坡屋顶设计，但没有标出屋脊高度，也没看到天窗的标识。建设单位在反馈意见中明确，项目住宅楼栋均采用坡屋顶设计，屋顶坡度小于30°。

这个角度挑高有限，以10层总高30米来计算，顶层即使有阁楼，也不会超过1米5。

除了1#、2#、7#和10#这4栋，其余9栋楼南侧都做了大量窗井。

开发商也确认了，项目没有设计下跃形式，部分一层房源带地下室。规划为丙二类储藏室功能，但日常为人员使用时，地下室和半地室应满足安全、卫生及节能的要求，所以设置了窗井进行采光。

部分楼间距过窄，多数楼栋东西距离都不足10米，1#和2#之间、11#和12#之间，相距仅有4.16米。

部分山墙为防火墙，无门、窗、洞口，不涉及居室直接视线对视；

但仍有几楼栋卫生间与居室窗户相对，为了杜绝对视问题，卫生间窗户选择非贴膜磨砂玻璃悬窗。建设单位表示，后期物业管理中会加强管理禁止私自更换为透明玻璃外窗的行为。

户型方面，预计均为120㎡以上大户型房源，主力建面139㎡房源占比近半，大面宽，短进深，标准的豪宅尺度。

1、东南角10#楼，8层洋房，预计为16套129㎡户型，为西地块最小建面房源；

2、西南角13#楼，6层矮板，12套139㎡户型；

3、正中央两栋4#、8#，212㎡/253㎡特大户型各80套，212㎡是边户，253㎡是中间户。这两栋楼大概率一层做下跃，顶层送阁楼；

4、西北两侧，2#、5#、6#、9#，以175㎡户型为主，这一带就是之前被特别提起的靠近高压线的位置，做成大户型，可见开发商对于后续高压线入地工作很有信心；

5、西北角的1#、正门两侧的3#和7#楼，以及正南侧的11#、12#楼均为139㎡户型。

整体来看，产品上没有太大惊喜，但是，对比刚拍出的朱房地块9.5万/平的楼板价，功德寺项目10.5万/平的销售指导价，预计不会有太大去化难题。

学区问题，根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。

众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。

但功德寺能否被划入上地学区？官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

因而功德寺项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。

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