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明年房价,全看这些新盘“脸色”

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临近过年,广州楼市看似平静,但其实已为2025开了个好头。

据住建局统计,1月1-16日,全市一手住宅网签面积同比大增109%,延续市场热度。()

楼市君提前摸查发现,不少开发商在憋大招,一大波改善标杆都在争抢年后“第一桶金”。

这个新的变化,不仅会推动市区房价洗牌,也有望拉升小阳春的市场预期。


|广州城景

|广州楼市发布 摄

从统计局公布的最新数据来看,去年12月,一线城市新房价格环比上涨0.2%。

这是自去年下半年,北上广深房价“四连跌”后首次上涨,展现出止跌回稳的新态势。


|广州楼市发布 制

聚焦到广州楼市来看,去年12月卖出超470套1000万+豪宅,跑出翘尾行情。

单月近80亿的成交金额,显示高端购买力正在涌入。


|广州楼市发布 制

进入到2025年,高端改善盘拉高房价预期,在当下也已开始展露“苗头”。

上周末,金融城隔壁的全新盘中交四航珠江春开盘,最高价格7.1万/平。


| 中交四航·珠江春实拍

|广州楼市发布 摄

它不仅捅破了老黄埔的天花板,也扭转了片区“互卷价格”的现状。

这次开盘,打响今年主城改善赛道的第一炮,也给了市场更多信心。

特别是对于地段更核心的珠金琶项目来说,7万+很可能只是起步水平,未来有更高期待。


|珠江新城航拍

|广州楼市发布 摄

我们了解到,目前进度最快的保利琶洲南项目,正在修建连接琶洲南和琶洲岛的市政桥。

同时,三大地块也会整体开发,打造“北高南低”的板式大平层。

项目主推户型为120/140/190平全四房,最快3月首开推出02地块


|保利琶洲南首推地块示意图

还有中建三局携手白云国企打造的黄边旧改案名为“中建·白云之星”,已开放展厅。

该项目也是走高端改善路线,首推约128-226平户型,都是新规设计产品,超高使用率。


|广州楼市发布 制

在同样主打改善的白鹅潭,年后率先有动作的是理想花地新组团

该组团主推74-180平三四房,其中四房占比约60%,最快年后就会开放全新样板间。


|新组团位置航拍

|广州楼市发布 摄

除了即将出让的陆居路地块,白鹅潭悦府隔壁的商业大平层【瑞玺】也是年后推出。

这个一线望江组团主推约188-575平大户型,至少也是千万级起步。


|华润白鹅潭综合体项目航拍

|广州楼市发布 摄

再来看海珠东晓板块这边,绿城海珠项目将在年前公布案名。

这个盘由绿城总部把控出品,是广州第一次出现“纯血绿城”产品,看点十足。

而在它的对岸,中交三滘立交项目预计也会在年后入市,将带来海珠新盘的多个重要突破。

包括但不限于约5万方超大公园、空中网球场、泳池等高端配套,期待值满满。


|绿城&中交海珠项目航拍

|广州楼市发布 摄

可以说,年后出场的很多新盘,几乎都有潜力突破板块房价的天花板。(想提前知道市区新盘第一手信息,可添加楼市君微信~)


不得不说,改善盘扎堆入市并非偶然,今年广州市区新房供应有两个显著改变:

供应更集中在核心地段,新盘主打改善需求。

有别于此前“低总价+小体量”刚改项目集中入市,接下来“改善盘当道”才是主流。

据不完全统计,2024年广州预计有39个全新盘亮相,其中主城改善盘有23个,占比已超过55%。


|广州楼市发布 制

比起通过低门槛吸引刚改买家,这些项目将在产品上可以完胜周边的传统二手。

绝大部分新盘至少是超100%使用率,一小部分顶豪如南方面粉厂项目,更是能做到阳台占比约30%的超新规。

户型升级的同时,这些项目也会在配套、交标品质上下功夫,价格表现也更坚挺。


|广州楼市发布 制

可以预见,“改善高手”们接连登场,将改变大部分板块的房价体系,甚至是捅破天花板。

这个市场趋势的背后,底层逻辑还是楼市供求关系的重大转变。

前两天,广东省明确提出,要持续用地推动房地产止跌回稳,合理控制新增新增房地产用地供应,推动构建房地产发展新模式。


|图源:财联社

新房供应端,广州已经走在了前列,土拍早已进入“精准供地”模式。

官方不光掏出了核心区很多“压箱底”的好货,也通过一系列政策配合,为房企降低开发成本,缩短建设周期。

多管齐下,很多新盘拿地即开工,促进市场进入新的良性循环。


| 房企拿地即开工

|图源:广州海珠发布

由此带来的,是房企布局思维的转变:

多数开发商除了重点聚焦那核心地段,更会锁定二手集中、新房奇缺的板块。

最典型的案例,可参照保利接连重仓珠金琶。

过去很多年,这些地方基本都是二手主导。如今新房的集中出现,将极大出激活置换需求。


|广州楼市发布 制

可以看到,保利目前已实现了对珠金琶新房市场的制霸,掌握了绝对的定价权。

另外还有个典型例子,就是越秀广州大道中地块,与珠江新城仅有一路之隔。

上次越秀拍地还是四年前,该项目也是越秀区唯一有新规加持的新盘,大概率走改善路线。


|广州大道中地块周边航拍

|广州楼市发布 摄

不光本地巨头,很多在广州项目不多的开发商,也纷纷选择全力做改善。

毕竟,刚需市场太卷,天花板不高,改善赛道反而更能做出代表作,实现溢价。

前面说到的绿城、中建三局,还有龙湖等房企,都算是典型案例。

至于需求端,从数据上看,去年广州积累的大量置换需求,将在今年持续释放。

2024年广州超11万户业主成功卖房,同比增长1.63%,比2022、2023这两年都要好。

这个数字也意味着,又会新增数万潜在改善客,将进入今年的新房市场。


|广州楼市发布 制图

总之,2025是改善主导市场的一年,产品和房价体系都会洗牌,也有利于夯实市场价值。

展望未来,叠加更多财政+货币的强刺激,中心区行情升温的趋势将会更明显。

想升级置换的朋友,记得趁早布局~




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