“2025年是中国楼市转折点”一说,在业内此起彼伏。
这一切,还得从前几天的一场峰会说起。
在这次峰会上,重庆市原市长黄奇帆,“以改革来化解难题,以开放促进发展”为主题,对未来房地产做出了重新研判。
这一观点迅速成为业界关注的焦点。
01.
五个指标透露,这一轮调整是20年来最严重的,但也很正常。
黄老指出,房地产经过二十多年的发展,在最近四年——从2021年到2024年,出现了重大的调整。
从五个指标来看,跌幅较大,:
第一个指标,建筑量:2020年是22亿平方米,2024年预估是6亿多平方米。
从22亿变6亿多,跌了60%多,空间确实很大!
第二个指标,一手房销售:2020年销售18亿平方米,2024年销售量是5亿平方米,也差不多跌了60%多。
第三个指标,土地批租量:2020年全国土地批租8.7万亿人民币,预计2024年是3万亿,差不多也打了七折。
第四个指标,房价:总体上跌了40%-50%,有的地方小一些,有的地方空间更大。
第五个指标,房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降,所以,按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。
五个指标透露,这一次是20年来最严重的调整。但黄老也说了,这次突然来了一次大调整,也很正常!
02.
中国房地产,与次贷危机,和日本经济不同
黄奇帆指出,尽管当前我国房地产行业正经历一场深刻调整,
但从根本上看,中国房地产并不具备美国次贷危机的基因,也不具备日本房地产泡沫20年拖累经济的基因。
美国次贷危机的根源在于金融系统的高杠杆和不良资产的集中爆发。
而我们呢?核心还是一个“库存太大”,房产公司负债率比较高的问题;
日本的房地产泡沫调整,和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的,而且它的崩盘也与老美“收割”离不开关系。
而我们正在通过城镇化和城乡融合为楼市注入新活力。
正如黄老说的,我们的户籍人口城市化率才到了一半,48%。过去几十年增加了30个点,今后几十年还可以加30个点。
所以,我们有足够的循环空间,以后可以化解今天的房地产问题。
03.
国家或总计10万亿收储,一举三得
黄老提到,我们已经启动了收购房地产库存的重大举措:
去年初,国家投入了3000亿;
到了九月底,明确资金规模增加到3万亿;
估计到明年,还会有个3万亿,甚至变成6万亿。
也就是说,最终会有6万亿甚至10万亿,来收购房地产的库存。
可见,这不仅是一场楼市的自救,更是一场深层次的经济布局调整。
此外,黄老还提出了“一举三得”的核心观点:
①市场增加了老百姓理财的4%收益的资金资本;
通过发行房地产相关的资产支持证券(ABS),按黄老的说法,这个债券是可以有4%左右的利息收入的,
如此一来,不仅为居民提供更多稳健的投资选择,还缓解资金无处可去的困境;
②政府多了全国15%人口获得保障房居住的能力;
过去,我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。
但如今已经明确,要建立20%-25%左右的国家产权保障房。
预示着,未来保障性住房将大幅增加,让更多人实现“住有所居”,同时拉动内需;
③化解三角债问题:通过资金流动,打通上下游产业链,缓解开发商、建筑商与供应商之间的债务纠纷。
总之,目标明确——把开发商的库存,变成国家储备的国有产权房屋,而后再租赁给老百姓做公租屋,解决大家居住难题。
04.
开发商负债率会下降,房企数量会压缩
黄老指出,房地产是重资产,全世界房产商负债率都不超过50%。香港的所有房产商平均负债率30%-40%。
我们因为各种因素,这一负债率高达80%、90%,
未来我们也可以按全世界通用规则,比如买地的钱,要用自有资本,这是个铁的原则。
而老百姓按揭贷款,不能把首付给丢了,可以按第一套房20%、30%的首付,第二套房50%的首付等等。
这样整个债务情况就能实现平衡。
还有,我国房产企业数量世界之最,全国有9万多家,美国不超过500家,对比下来,我们太多了。
黄老认为,两三年以后,中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业,会降到2万家以内。
意味着未来两年,房企将迎来大洗牌。
05.
房价收入比,跟世界合理的性价比相当
过去房价快速上涨,很多人买不起房
比如2020年,房价收入比23-30,普通家庭23年-30年才买的起一套房。
但是在全世界,一般普通家庭7-10年就可以买一套房。
最近几年楼市调整,房价也回到了2014年、2015年的均价。收入房价比缩小一半,普通家庭大概10年-20年就可以买一套房。
如果以后每隔十年GDP翻番,人均收入翻番,到那个时候,我们的房价收入比也会缩小到8到10年。
最终,也会跟世界合理的性价比相当。
06.
2025年:楼市企稳的新起点
黄奇帆明确提出,2025年将成为中国房地产市场止跌回稳的重要节点。
从长期来看,楼市与经济将进入同步增长的阶段,预计未来15至20年将呈现稳健发展的新格局。
关键驱动力:
城镇化进程:城镇化加速推进,为楼市注入持续需求;
政策支持:稳定的财政与货币政策将为市场提供底部支撑;
新发展模式:房地产从“高周转”转向“高质量”,以满足刚需与改善型需求为核心。
07.
普通家庭,应对
黄老的观点无疑具有重要参考价值,他的发言也为当前房地产市场注入了信心,为行业未来发展指明了方向。
对于购房者来说,随着去化政策的逐步落地,房价大幅下跌的可能性有限,
刚需和改善型需求根据自己的需求和经济实力考虑入市。
对于开发商来说,大洗牌可能注定要来,做好产品质量,成本控制,以及化债是眼前的关键。
对投资者来说。关注保障性住房、城市更新和相关金融产品,如REITs和ABS,将是新的投资机遇。
文末结语:
2025年楼市止跌回稳将是大势所趋了,未来房地产市场将告别“野蛮生长”的时代,迎来一个更稳健、更可持续发展的新阶段。
对于这个行业的从业者和关注者来说,这既是挑战,也是机遇。
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