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记者体验调查!购房“零首付”陷阱揭秘

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来源:中国消费者报

“准现房,零首付,月供仅需3000元”

“真正零首付,可贷款140万左右,配合装修贷,可套现”

“高评高贷 免首付”

近期

网络上出现了不少

零首付、低首付购买

新房、二手房的广告宣传

《中国消费者报》记者调查发现

零首付、低首付购房套路颇多

看似轻松划算

实则增加了购房者的经济负担

暗藏诸多风险

二手房“高评高贷”

所谓“零首付”却给购房者增加负担

“零首付 9900/平 玉湖公园旁”,1月14日,莆房网“余成雄的店铺”上一则广告引起了记者的注意。记者当即联系广告标示的房产经纪人余先生。余先生自称是莆田市中意房产公司工作人员,他告诉记者,这套二手房位于湖滨小区,面积130平方米,两证齐全,实价只要9600元/平方米,可免首付,只要按期还贷即可。


莆房网“余成雄的店铺”零首付广告。资料图片

“二手房如何能做到零首付”?

余先生解释称,零首付指的是如果做按揭贷款,可以不花首付的钱,因为评估时该房源价格比实际交易价高很多。

广告中该房源总价约124万元

是否可全额贷款?

余先生称,银行只能贷款85%,若该房源评估到150万元,至少可贷127万元,超过房价。

贷款需要提供收入证明吗?

余先生告诉记者:“如果贷款20年左右、月供不超过1万元,无须开收入证明。此外,大概还要缴纳不超过5000元的贷款手续费(指评估费)、约3万元的过户契税、1%的中介费,合计应准备五六万元。如果配合装修贷,还可套现。”

房地产从业者林经理告诉记者,在二手房交易过程中,一套房源一般会有网签价、评估价、实际成交价3种价格。

一般情况下,购房者会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案,网签价的高低决定了购房者要缴纳税费的多少。评估价则是房产评估公司评估的房源市场价格,购房者用该价格向银行申请贷款,评估价决定了购房者能够从银行申请到多少贷款。

为了方便购房者多贷款、以尽量少的首付款买房,从而实现房产交易,一些中介会联合卖方、评估机构进行“高评高贷”,恶意抬高房屋的市场评估价,隐藏实际成交价

实际中是如何操作的呢?

一般会采取阴阳合同的方式来实现目的

即买卖双方签署两份购房合同

一份代表被做高的房价,用来获取高额贷款;另一份代表实际成交价。具体操作时,一般通过评估公司将房价高评,高评的部分刚好可以补足15%的首付款,使购房者能够获得实际交易价100%以上的贷款,从而实现所谓的零首付。

这样操作下来的“零首付”

真的能实惠购房么?

林经理表示,零首付其实增加了购房者的负担。为了覆盖首付款做高购房合同价格,购房者需要按照更高的价格支付相应的税费,由于评估费、中介服务费、税费都是按房价比例支付的,基数增加,购房者就需要承担更多的税费。另外,贷款总额增加,购房者还要支付更多利息。

低首付只是多贷款

新房零首付、低首付套路多

存借贷安全隐患

记者看到这样一则广告:“福州滨江左岸售楼处——零首付。”1月14日,记者拨打网页上福州滨江左岸售楼处的电话咨询购房事宜。一名自称姓邱的置业顾问回答记者称,目前,二期房源价位为1.3—1.4万元/平方米,6月交房。之所以能够“零首付”是由于当时该项目备案价为2万多元,按备案价卖就会产生差价,可以做到“高贷”。届时购房款可以全部做成贷款,如果贷款30年,月供只要三四千元,无须首付。于是,记者与邱先生约好看房时间。

挂断电话后不久,记者又接到邱先生的电话,其称二期售价还是1.7万元,尚未下调。但零首付是之前的政策,现在没有了。邱先生告诉记者,暂时先别来看房了。

记者了解到,针对市场上部分中介机构和自媒体有关福州滨江左岸项目“购房零首付”“高评高贷”的说法,福州滨江左岸运营商曾于2024年9月26日发布声明称,该项目自恢复销售以来,一直严格遵守房地产行业以及银行机构的相关法律法规及政策。相关网签、备案、按揭、新增预售证等相关事项均可正常办理,并无违规情况出现。据该声明透露,该项目历史遗留了部分“工抵房”,抵房方为了快速回笼资金所采取的任何销售方式、购房承诺等,均是其个人或机构行为,福州滨江左岸运营商并未参与。

其他房地产项目是否也存在类似问题?

记者看到某套房子网上挂出的一则广告:“福州金地自在城 2室2厅1厨1卫 总价65万元左右 首付0元。”1月14日,记者按照网站提示拨打了咨询电话。针对零首付问题,售楼中心彭先生向记者表示,之前65平方米的房源因为总价低,可以零首付,但实际也要首付1至2万元。现在主要销售户型为82平方米的房源,每平方米七八千元,总价约50万至60万元,正常首付要支付房款的15%,约9万元。如果客户需要的话,实际首付可以做到只要两三万元。实际上总价都一样,低首付只是多贷款。


有房子网金地自在城项目零首付网页。资料图片

记者致电福州万科城市花园网上售楼中心电话,接待员欧先生告诉记者,“正常首付比例是15%,但这个项目可以做低首付,如80万元的房子,首付只要5万元,剩下的75万元全部做贷款。”记者质疑:80万元的房子按规定至少要首付12万元,只付5万元银行能通过吗?欧先生称,银行方面可以通过,首付不足15%的部分相当于开发商帮忙垫付,购房者只需按贷款75万元还贷即可

开发商帮忙垫付是什么意思?

福州西湖附近的贝壳房产中介陈先生告诉记者,福州有的楼盘项目会采取与第三方合作的形式实现购房零首付、低首付,第三方代为垫付首付款,但购房者在指定期限内要向第三方还清代垫首付款

记者了解到,2024年下半年以来,福州不少开发商推出了低首付的促销手段,有的楼盘还打出了“免首付”“0资金、0税费”等促销广告。业内人士指出,目前,市场上零首付、低首付多是分期付首付,拉长首付款支付周期,或者由开发商垫付部分首付,这种做法的实际促销效果有限。对于购房者而言,除了少数需要大笔周转资金的人来说,此类促销方式并无太大的实际优惠开发商以分期首付促销商品房的行为,变相降低了房贷准入标准,但存在借贷安全隐患

零首付暗藏诸多风险

购房人将面临房贷两失

金融监管总局厦门监管局调查发现

零首付购房套路

通常有以下几种模式

一是“他方垫资”

通常由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款,所谓的零首付只是变相将首付款进行分期处理,购房者需要在短期内向垫付资金方分期还款、支付利息与手续费等。

二是“高评高贷”

即房屋卖方、中介机构等联合购房者提高购房合同价格,向银行贷出更多款项来覆盖首付款,购房者需要支付中介服务费,承担更多税费。

三是“偷梁换柱”

即挪用其他种类贷款款项支付首付款。购房者向银行申请消费贷、装修贷等,或通过中介机构等将购房者包装成企业主、个体经营者向银行申请经营贷,所获贷款款项用于支付首付款、中介机构包装费用等,该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作,造成贷款期限错配,存在倒贷接续风险。

金融监管总局厦门监管局指出,从上述模式可以看出,所谓的零首付购房并未实质解决购房者资金短缺的问题,反而可能增加购房、还款成本。银行机构发现首付款来源存在问题的,可能导致无法通过贷款申请或提前收回贷款,购房人将面临房贷两失的风险;以非法占有目的骗取银行贷款的,还可能涉嫌违法犯罪

近日

金融监管总局厦门监管局发布

关于防范零首付购房的风险提示

零首付购房活动营造出缓解首付款压力的错觉,实际仍然需要购房者以不同形式负担首付款,同时还要承担首付款相关利息、服务费、手续费等大量额外支出,实际成本可能远超银行贷款利息。消费者应谨慎对待零首付购房宣传,充分考虑自身情况,选择正规金融机构获取金融服务,理性作出选择,避免陷入债务危机。

记者/张文章

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