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央行潘功胜称房产市场风险水平已大幅弱化!这里的“风险”指谁?

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  • 2024年1月13日,中国央行行长潘功胜在第18届亚洲金融论坛上表示,我国的房地产市场已经过近30年长周期繁荣,经历重大转型,并寻找新的均衡点。我们从供需两端综合施策,一方面优化调整金融政策和税收政策,另一方面调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复,房地产市场的风险水平已大幅弱化,市场成交水平总体改善。那么,针对潘行长称房地产市场风险水平已大幅弱化,我们该如何来理解呢?



首先,大家要明白潘行长所说的“风险”是谁的风险?是开发商的风险吗? 开发商最大的风险其实已经爆的差不多了,现在没爆就剩被架在空中硬撑了,但明白人都知道这种硬撑着的越架越难受,其他家该清盘的清盘,该赖账的赖账,其实风险已经化解的差不多了,你被架着就没法处理这些风险,越往后堆积最后可能困境就会陷得越深了。

那是买房人的风险吗?买房人的风险自古以来,在官方眼里其实本就不算风险。烂尾楼都能让你还清贷款能有啥风险。那是投资客的风险吗?投资客带来的最大风险是地下高利贷的暴雷,但这种高利贷自从存在以来的目的就是为了暴雷,不暴雷钱就没法落地。所以这种肯定不算风险了。

那其实剩下的风险就很直接,潘行长最怕的是咱们自家银行的风险。也就是说,如果房地产价格快速下跌会导致房贷违约引发的银行次贷危机风险。而化解银行的风险其实也很简单,那就是一个字:拖!



想办法拖住房价下跌的速度,只要房价下跌的速度控制在每年平均不超过20%,则前几年高位接盘的房贷人违约意愿就不会太高,这样只要银行每挺过一年,就可以消化很大一部分高风险房贷。只要能挺过5年,这部分高位买房的贷款在总贷款池子中的比例就会大幅减少。即使后续这些人都断供断贷,但风险已经分散到不同年份,比起之前违约集中爆发的风险就小了很多。

可见,整个房地产甚至当前中国经济的重心任务是,把每年房价下跌的幅度控制在20%以内,保住核心区的价格尽量不要松动太多,如果有机会仍然要制造一个房价即将反弹的局面,大家在再稳稳,现在是黎明前的黑暗,千万别集中断供断贷了!

明白了这个逻辑,我们再结合潘行长的话,包括2024年下半年潘行长频繁出镜给散户各种信息,给民众大放各种卫星,我们大概率能梳理出当前经济决策层面的对未来的一个规划和预期。

  • 在他们的判断中:前几年(2018~2022年)高位接盘的大多数普通买房客,最后大多数都会可能会走上断供断贷这条路,这是出于对未来经济形,国际环境,国内失业率,老百姓收入等情况,很容易得出的一个判断,我们普通人可能会用最乐观的情况去预计未来,但决策者一定会用先最悲观的情形去预测未来并做好预防。

基于第一条判断,整个决策层从2023年开始,所有政策的唯一目的:就是防止这批高位接盘侠们集中断供断贷,因为2018年到3022年期间,是国内房地产不论价格,还是数量,都增长最疯狂的几年,那几年卖出去的房子已经接近前面十几年的总和,所以,如果这批人集中违约,银行首先就要遭殃了,其他的也基本上就会跟着产生连锁效应。

所以,以稳定房价为唯一目的的经济任务就成了政策制定者们的主要KPI,每年降20%,用10年时间,把2018~2022年这批杠杆最高的房贷逐年消化,即使最后这些人全部断供,也要平均分散到不同的年份去。然后在这期间,不断的通过政策调整,让刚需买房人接盘优质户型核心地段,这部分接盘新增的贷款来缓解银行的业务压力。虽然这部分接盘侠最终也可能会断供断贷,但一方面这部分的杠杆率比起之前低了很多,另外这个时期还能出手的,本身的底子也比较厚,至少是可以多抗几年了。

  • 最后就是用10年时间消化2018~2022年高位高杠杆的那批房贷违约风险,然后再用10年继续消化2023年之后新增的接盘侠们的违约风险。但后面这10年压力就非常小了。这里面压力最大的就是前两年,也就是2023年和2024年,这两年一方面要想方设法控制住房价急速下跌的趋势,另一方面还要不断出政策,让这批高位接盘侠不要断供。

目前来看,这两年的任务完成的非常出色。潘行长们才是真正的松了一口气,也就是说:他说的房地产市场风险水平已经大幅弱化,这句话是没有任何毛病的。

当然,最危险的时间还远远没有过去,接下来5年,这批高位接盘侠们能坚持的越久,整个经济体系的安全度就会越高,但也不排除一些意外事件出现,导致这批人集体破防,然后直接躺平,这种情况只要出现,银行大概率还是躲不过这一劫。所以,当前中国经济的持续发展,稳字压倒一切就是这个道理了!

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