万科的影子银行

在地产界，万科素以谦谦君子示人，

然后5年前的一场大戏，早已揭开其君子的表象，露出背后的獠牙。

2020年，万科唐山项目公司被合作伙伴唐山今牛房地产告上公堂，一场惊人的放贷大幕由此揭开。

2018年5月，位于唐山高新区马家屯的城中村改造项目由万科唐山拿下，项目案名“万科翡翠蓝山”。

万科引入了一个占股49%的合作方—唐山今牛房地产开发有限公司。

万科在一些新开拓区域，习惯与当地企业通过股权合作实现“小股操盘”，一方面通过当地企业拿地更方便，另一方面可以在实现销售并表的同时降低项目风险。

只是风险真的降低了吗？

项目前期所需资金12亿左右，唐山万科跟小股东约定：我投入1亿，剩下的11亿，以你的名义出。

但又不需要实际出钱，我安排一个第三方公司贷款给你，利率11.27%。但你的执照、公章、网银必须由我保管。

唐山今牛同意了。

接着一家名叫红色崛起的金融机构将两笔共11亿资金，打入了唐山今牛的账户并随之转到了项目公司。

唐山今牛的账户持续向红色崛起公司支付利息。截至去年初，已累计付息超过1.8亿元。

当唐山今牛感觉被利用，试图终止这个借贷关系，并索要自己公章与网银时，却遭到了唐山万科的拒绝。

双方由此反目，对簿公堂。

据拆哪儿调查，那个红色崛起公司与万科有着千丝万缕的联系，并由万科相关人士实际控制。

该公司董事长名为王志红，在多家万科系公司任职。他虽然没有放贷资格，但万科多个合作案例中，充当了小股东的放贷者。

他的资金来源，包括华鑫信托、华宝信托、华能贵诚信托、中原信托等金融机构提供的应收账款保理融资，由北京万科提供差额补偿，底层资产是万科购房者按揭尾款债权。

事件暴露后，万科公司采取雷霆手段对万科集团执行副总裁、北方区域事业集团(BG)首席合伙人刘肖通报批评并“降级2级”，并扣减刘肖2018、2019年度的经济利润奖金合计1000万元。

万科由此被拉下神坛。

在金庸名作《笑傲江湖》里，书中的名门正派，除了传统的少林，武当，丐帮，实力以嵩山，华山，泰山，衡山，恒山五岳剑派最强。

在中国地产江湖中，传统央企中海，保利，华润已经被五岳剑派抢了风头。

恒大，万科，碧桂园，融创，龙湖堪称地产界的五岳剑派。

五岳剑派中，历来实力以华山派为首。华山派人才辈出，剑宗气宗高手人才鼎盛，并有风清扬这样的顶级高手。

树大招风，盛名之下的华山派惹来魔教的觊觎。

魔教十长老围攻华山派,抢走了葵花宝典。华山领袖蔡子峰和岳肃的死,令华山派内部剑宗气宗公开决裂，华山派就此衰落。

五岳剑派的领头羊则变成了嵩山派。嵩山掌门左冷禅坐稳五岳剑派盟主。江湖名声之盛，远超少林武当和丐帮。

万科股份连续多年地产界销售收入第一名，位列中国最受尊敬企业名单，深市代码000002，是有名的白马蓝筹股。万科领袖王石更是被尊为地产界教父。

但2015年，股灾之下，野蛮人宝能大肆在二级市场收购万科股份，由此引发的宝万之争震惊了中国财经界江湖。

华润，安邦，恒大，深国投，傅育宁，刘姝威，华生纷纷入局。之后万科回归深圳国资，管理层元气大伤，就此蛰伏。

地产江湖的王者从此变成了恒大集团。

地产界持续高负债，将杠杆加足的开发模式无异于笑傲江湖中的辟邪剑法。剑法修习者在称雄武林的同时也损害了自身的长远发展。

但这门武功着实惊人。

林平之自宫后苦练辟邪剑法不过一年，便击杀拥有数十年修为的青城派掌门余沧海，塞北明驼木高峰。杠杆的威力可见一斑。

将这个模式做到极致的是中国恒大，从贷款到美元债，从巨额商票到P2P理财，恒大将自己的杠杆加到极致，连续多年位列中国第一大房企。

然而在地产行业遭遇调控之后，恒大终于被自己2000多亿的负债压垮了，并在2021年正式暴雷。

嵩山封禅台之役，岳不群以诡异的辟邪剑法大败左冷禅，人们才发觉：

素以谦谦君子自居的华山派，居然也在学这种邪派功夫。

万科河北这个案子之所以严重，在于其暴露了一个真相: 万科的实际负债远超账面。

企业的负债除了直接融资，还有一项重要的部分叫或有负债。银行为你背书开出的保函，信用证，企业以自身信誉对外做出的担保很多都不会计入报表，但同样可能会对企业的发展带来重大影响。

唐山项目初期总投入12亿。而万科仅投入了1亿元，其余11亿元由合作伙伴投入，但事实上这11亿元是以万科的信用为背书所借。

一旦该项目回款不如人意，合作伙伴偿还不起本金和利息，万科必将承担连带责任。而这11亿元都不在万科的报表体现。

小小一个唐山项目，就隐藏了高达11亿元的或有负债，万科全国隐藏的负债将是多少？

从这次万科流出的处分分析，违规违纪问题可能不止一件，也不局限于某一个城市公司。

在万科，这样的合作项目具体有多少，还是一个未知数。上市公司层面，企业的一部分有息债务，就这样被隐藏了。

在这些“放贷”业务中，万科有没有在其中提供对外担保，或者对相关公司额外增信，有没有做到及时而充分的信披，也值得监管部门去追问。

外万科的走钢丝操作还有巨大的声誉风险。参股投资的红色崛起财团并没有借款牌照，他违法将资金转借出去，涉嫌高利贷罪。

而在中国，这个罪名的起点只有十万元。

华山派以谦谦君子示人，万科以管理层名扬天下。

万科管理层股份虽然不多，但却实际掌控着公司的发展走向。和万科相似的还有中国平安，二者的股价今年一直跌跌不休。

管理层面临着巨大的经营压力，实际拥有的股份则不多。他们容易急功急利追逐短期效益。管理层风险的控制成为一个巨大的难题，

事实上，万科管理层的君子面纱早在2015年就曾被揭开。人们发现拥有良好经营业绩的万科，股价却长期低迷，背后却是管理层工会持续利用低迷股价吸筹，逐步实现MBO。

万科管理层的操作惹火烧身，一方面激起了股东华润集团的不满，另一方面引起了野蛮人宝能的觊觎。

最终引发了宝万之争，万科教父王石出局。好处是王石就此开启美人作伴，游山玩水，磨炼厨艺的幸福生活。

事实上产品力，才是企业的立身之本。由关注产品，转向关注资本，往往是一个企业沦落的开始。

波音前管理层慨叹过曾经的高层会议，与会者多数是工程背景，讨论的都是如何造飞机；

05年后，会议间里聚集的都是会计师，讨论的是如何出利润。十年后，波音飞机频频坠落。

而现在的万科拥有财务出身的董事长郁亮、建行出身的总经理祝九胜、麦肯锡出身的首席运营官刘肖……

万科的产品力还有多少？

恒大为了坐稳中国第一大地产公司的宝座，走上了持续高负债的扩张模式，乃至走火入魔最终暴雷。 许家印一代枭雄，声名尽毁。

今年6月，人们发现一个曾经给恒大提供了50亿战投资金的股东，背后居然有万科系公司的影子。

细思极恐！

该来的终于来了。

1月16日，地产圈直接炸了。万科总裁祝九胜被公安机关带走。

据经济观察网，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

其实，在万科相关消息出来前，万科债已经提前崩了，市场已提前反映这波利空。

1月16日下午，交易所债券市场收盘，万科债普遍收跌，多只债券盘中临停。“21万科02”跌超28%，“22万科05”跌超22%，“20万科06”跌超20%....

祝九胜，1969年出生，建设银行系统出身。

1993年至2012年，祝九胜在中国建设银行深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

而其更是原招行行长田惠宇欣赏的对象。

田惠宇在进入招行之前，有近21年的时间曾在建行系统工作。

2007年07月开始，田惠宇在建设银行深圳市分行开始担任主要负责人；9月份任职深圳市分行行长，一直到2011年3月。

在此期间，祝九胜正是深圳分行工作，一度当到深圳分行副行长，是田的下属。

2012年，祝九胜加入万科公司。

2016年至2018年1月任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司（鹏金所）董事长兼总经理。

2024年7月2日，万科内部员工定融产品暴雷。

彼时，有网友爆料：被万科内部称作鹏金所的定融产品开始开始出现逾期，已构成大面积违约，该定融产品主要系万科员工购买，涉资3亿多。

产品发行人为深圳市汇成浩涛实业有限公司，流动性支持承诺人是万科系的鹏金所。涉及100多名万科员工。

去年4月后，万科多次被合作商举报，烟台万林企业咨询有限公司在官微发文《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》，实名举报万科高层。

左手向银行和员工融资，右手向合作伙伴放贷，

这就是万科玩的超6的影子银行。