深圳龙岗法院顺利移交12套“法拍房”，溢价率36.8%

南都讯 记者 吴灵珊 通讯员 张建国 近日，深圳龙岗法院将12套共2849平方米的房产顺利腾退交付买受人，切实保障了胜诉当事人合法权益，为一宗大型执行案画上圆满句号。该案标的以6962万余元司法拍卖成交，溢价1873万元，溢价率36.8%，为龙岗法院2024年网络司法拍卖之冠。

龙岗法院2024年网络司法拍卖成交价之最

“彭法官，朱某某的12套商铺全部拍卖成交啦，一共卖了6962万元！”派驻龙岗法院的辅助拍卖公司负责人兴奋地向龙岗法院执行法官彭慧婷通报消息。

原来，上海某银行深圳分行与被执行人深圳市某投资发展有限公司及朱某某等人借款合同纠纷案，经深圳国际仲裁院裁决，被执行人需返还借款本金4320万元及利息。被执行人未履行生效法律文书，申请执行人向法院申请强制执行，请求依法拍卖被执行人名下12套商铺。2024年9月，龙岗法院启动司法拍卖程序，先后两次在京东网司法拍卖平台公开拍卖，卓某和谢某分别从11名竞买人中脱颖而出，以总价6962万余元竞买成功。该拍卖案成为龙岗法院2024年网络司法拍卖单案最高成交价案件。

该批商铺位于深圳市福田区，其中5套打通做办公用地，另7套统一出租给某银行，签订有长期租约。根据法院办案程序以及以往办案经验，附带长期租约的商铺拍卖成功率略低。龙岗法院执行法官多次前往现场调查，充分了解拍品现状与当前市场接受度，努力寻找案件“最优解”，经分析研判，确定了“统筹兼顾，稳定经营”的执行处置思路。一方面，法官对拍品作好文字说明及相关图片整理，清晰发布在拍卖公告中，向竞买者详尽披露拍品信息，充分保障了竞买者的知情权；另一方面，法官开展穿透式审查，了解租赁合同租金、租期等关键内容，收集承租人在拍卖成交后与买受人续签租赁合同的意向等，并在公告中特别提醒带租拍卖，以优厚条件吸引潜在竞买人。龙岗法院经过充分准备，将12套房产分成两组拍卖，其中5个商铺为一组，起拍价1453万余元，吸引3591人浏览，另外带有长期租约的7个商铺打包为一组，起拍价3636万余元，吸引多达9574人浏览。

12套商铺全部拍卖成功后，买受人与某银行按照原租约主要协议内容继续履约。该银行相关负责人向法官表示，“感谢龙岗法院把工作做得如此妥当！我们都没有想到，事情这么平稳地过渡了，对我们企业没有造成任何影响。”

商铺腾退移交一波三折

因涉案5间商铺内物品杂多，权属不明，且被执行人拒不露面配合，如果先清场再拍卖会极大延缓拍卖进度，不仅不利于债权人尽快实现债权，还会增加被执行人的利息负担，而且如果拍卖不成，难免因物品存放引发仓储保管费用等新的问题。龙岗法院研究决定，本次拍卖采取先拍卖再清场的方式实施。但拍卖成交后，腾退清场问题的确成了交付的主要障碍。

“彭法官，我是谢某，我拍下的那几套商铺里堆满了办公室桌椅板凳，里面还有一个隔间被执行人曾居住过，屋子里什么都有。”“彭法官，被执行人总不现身，我们预算需垫付10万元仓储费用，太高了，运输费用还得不少钱，这个怎么解决？”买受人着急地打电话问询法官，语气中流露出抱怨。腾退工作一时遇阻。

“彭法官，我是某案申请人，被执行人的房产拍卖成交，我请求参与分配，我的标的是1561万余元。”经查，以朱某某为被执行人的省内执行案件共有20宗，涉及总债务1.89亿元，多家法院及申请执行人纷纷打电话到龙岗法院请求尽快作出参与分配方案。如何公平保障其他普通债权人的权益，也是迫切需要解决的问题。

被执行人有大额债务，隐匿不见，法院多方查找无果，令其自行腾退不现实。针对运输和仓储费用过高问题，法官深入了解市场定价，并与申请人共同想办法，最终为买受人找到了一家搬运费和临时仓储费均较低的公司，费用由预估10万元降至5.5万元。见商铺内物资杂多、存放点分散，而评估公司人手有限，执行干警纷纷上阵，与评估工作人员一起将现场物品逐一清点造册、打包封箱，总共清理出225类150多箱，搬运公司动用3辆大货车来回运输。

此次执行工作，龙岗法院经过周密部署，20名执行干警、法警、评估工作人员、搬迁工人等持续奋战三天时间，将涉案商铺的所有物资清理腾退，将房产顺利交付买受人。下一步，龙岗法院将对这些物资进行评估拍卖。

“2024年，我院不断加大创新力度，持续完善网络司法拍卖工作机制，网拍成交标的481个，财产变现近18亿元，实现拍卖资产价值最大化，及时向胜诉当事人兑现‘真金白银’，以良好的执行效果实实在在提升人民群众的获得感和满意度。”龙岗法院执行局负责人说。