北京老破小，正被快速抛弃

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　　最近海淀的圆明天颂出了一套次新房成交，引起了业内关注：

　　▲圆明天颂2021年的开盘均价为11.5万，也就是说，短短4年时间，这套196平米的户型，涨幅接近30%-40%，总价上涨近千万。

　　说实话，圆明天颂作为树村乃至海淀少有的新房项目，同时品质在线，受到有钱人追捧不奇怪。但是在短时间内涨价如此炸裂，还是大大出乎了我的意料！

　　这是因为，从2023年下半年开始，北京房价出现了一波急跌，很多小区都出现了砸盘成交。

　　例如望京远洋万和城，我就听说一个炒家，前几年卖了这个小区里一套260平的房子，然后到了24年，他以差不多的价格买回这个小区，居然买到了300多平的大户型（他相当于股市里做T，几年时间挣了100平，可以想见这个小区的跌幅之大）。

　　由此，在一片跌跌不休的氛围中，以圆明天颂为代表的品质次新居然还能涨这么多，这的确是一个奇迹；

　　另一方面，圆明天颂成交上涨，也为即将开盘的新房，树立了一个价格标杆。

　　类似于酒仙桥北京宸园高价开盘热销，隔壁中海地块被看好一样，圆明天颂所在的树村板块，还有新地块即将出让，未来楼面价妥妥近10万；不远的功德寺、清河朱房村，楼面价都拍到了9.5万，售价13-14万大概率也无压力。

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　　不过，与品质次新受追捧相对应的是，北京楼市的老破小，正被快速抛弃。

　　为什么这么说？前段时间我写了篇《》，就提到西罗园小区，2022年之前就是四五万的报价，这么低的价格都能掉到3万以内，足以证明类似于西罗园这样的老破小，并不受购房者青睐。

　　事实上，在这一轮下跌里，不只是南三环，东三环也有大量老破小小区成交价跌到3万多了，例如武圣东里、松榆西里、华威北里、潘家园小区等，成交价都是3.5万上下，而这些房子，在三四年前成交单价是5-6万甚至7、8万。

　　而从北京楼市的成交数据来看，老破小的成交比例其实并不低。

　　根据链家的相关数据，‌2024年下半年以来，北京300万元以下的二手住宅成交套数占比，从21.8%飙升到30.8%‌‌。具体到10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比达到66.3%，显示出刚需小户型在二手房市场中占据主导地位‌。

　　那么，成交量上涨，为什么老破小的价格仍在继续下滑？

　　因为老破小的居住体验很差、不受买房人待见，卖房人不得不“以价换量”，相比品质次新房源，“以价换量”的趋势在总价较低、品质较差的房源中反而更为明显。

　　老破小同样不受购房者青睐的城市，还有上海。

　　而在成交价格方面，上海和北京的步调则是一致的。

　　据调查，5年前的2019年，上海老破小成交均价为5.2万每平，高出二手房市场均价10%；而5年后的2024年，上海老破小均价则掉到了3.89万每平，低于二手市场均价5%，显示出老破小的价格跌幅，高于次新和新房，“以价换量”是老破小的主流底色。

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　　昨天还看到一张图，显示北京的人均存款，一骑绝尘超过上海和广东，达到32万。

　　那么，北京人这么有钱，为啥老破小的成交占比会这么高？这些有钱人不应该去买新房吗？

　　对此，我的看法是，北京人是有钱，但在住房消费习惯上，北京购房者并不一味追求新房和次新。这跟“十里洋场”、追求精致轻奢的上海购房者的消费习惯并不一样。

　　从这个角度看，北京楼市，虽然无论新房还是二手房的成交量都比不过上海，但却有极大的潜力可挖，即真正好的产品，再贵也会有人买单。

　　而这，也许正是住建委看到北京富人的消费潜力后，放开诸如朱房村地块限价、放开新房阳台、中庭等建筑规划限制的原因吧！

　　同样的道理，对于现在的北京楼市投资，只能看200平以上的好地段和稀缺户型，因为这类房子，不缺后备购买力，社会总有新富人产生。