租赁年报 | 上篇：新建租赁项目规模收缩，集中式公寓租金普跌

*本文对报告部分内容做了摘录分析。（文末附获取完整版报告方式）

上篇核心观点 core idea

策：顶层聚焦金融支持与存量盘活，地方围绕供需两端改善行业环境，预计利好态度延续至“十五五”。

土地：涉租土地供给源头控量，新建租赁项目规模逐步收缩。

市场：个人房源——业主“以租代售”策略助推新增挂牌量走高，但整体预期不足致使租金回调；集中式公寓——保租房加速入市，影响行业供需结构，租金普跌。

PART 1政策盘点
租赁行业政策汇总
★ 顶层基调：房地产行业转变至“租购并行”新模式，“十四五”以来大力发展保租房，预计顶层对租赁利好的态度将延续至“十五五”。★ 中央态度：政策聚焦金融支持和存量盘活共同发力。★ 地方调控：全年各省市调控频次超190次，内容从“十四五”初期重供应走向供需双侧发力，一线及强二线仍是政策重地。★ 重点政策解读：发展保租房是“十四五”建设的重点任务，各地多元方式因城施策，截止2024年8月完成率达83%。存量收购目标“一石三鸟”——推动保障房快速发展、助力去库存和保交楼；但四方参与主体动力不足，导致收购进度“低开中走”，未来效果仍待观察。 ① 顶层基调：房地产行业转变至“租购并行”新模式，“十四五”以来大力发展保租房，预计顶层对租赁利好的态度将延续至“十五五”1998年“房改”推出商品房，2010年公租房推出，2021年保租房推出，2024年配售型保障房启动建设；房地产行业由商品房主导的旧模式转变至“租购并行”新模式，保租房成为保障房和租赁行业发展双主体，各相关部门从政策规范、管理办法，金融支持等多维度全面落实大力支持，预计租赁利好政策将延续至“十五五”。

② 中央态度：政策聚焦金融支持和存量盘活共同发力2024年，央行、财政部、金融监管局等部门频繁提及要通过多项金融支持政策提升行业融资环境，进一步提升完善住房租赁金融支持体系；此外，2024年中共中央政治局、国务院等顶层部门多次表态支持存量盘活工作，鼓励存量收购用作保障房等相关工作，助力去库存、保交楼等；此外，还提及盘活商办类存量，持续拓宽保租房筹集渠道，助力住房租赁行业快速发展。

③ 地方调控：全年各省市调控频次超190次，内容从“十四五”初期重供应走向供需双侧发力，一线及强二线仍是政策重地近几年租赁政策出台频繁，政策体系不断完善，“组合拳”叠加效应逐步释放；2024年全年全国各地出台约192条政策租赁政策，多集中在一线城市及强二线城市；2024年政策类型中，规范类政策最多，占比54%，其次为指导类占比36%；从典型城市政策导向来看，行业发展已从重指导供应类（强调行业发展方向，如保租房、存量收购等）走向供需双侧发力（城市供给与市场需求匹配，满足租赁客户的实际需求），并持续规范行业边际稳健发展，此外金融监管端政策亦在不断强化。

④ 重点解读-筹集目标：发展保租房是“十四五”建设的重点任务，各地多元方式因城施策，截止2024年8月完成率达83%（本章节略，详见完整报告） ⑤ 重点解读-存量收购（预期）：存量收购目标“一石三鸟”——推动保障房快速发展、助力去库存和保交楼（本章节略，详见完整报告） ⑤ 重点解读-存量收购（效果）：四方参与主体动力不足，导致收购进度“低开中走”，未来效果仍待观察（本章节略，详见完整报告）

PART 2土地表现
土地表现结论汇总
★ 涉租规模：2021年涉租土地供应达峰值，供应土地面积约2921万方；后续年度供给持续收窄，2024年仅成交507万方，较2021年峰值降幅达83%；2024年核心八城成交139宗涉租土地，合计用地面积341万方，占比22城整体七成水平；其中上海成交70宗涉租土地，占地面积186万方，宗数及面积占比八城整体均超半数。★ 成交方式：拿地配建仍为成交主要方式，纯租赁用地成交占比涨至29%，竞配建/竞自持因土拍规则变化全年无成交。★ 纯租赁土地表现：全年成交面积160万方，核心八城占据六成份额，央国企以83%的拿地占比占据绝对主导地位。★ 拿地配建/拿地自持土地表现：拿地配建用地：成交规模逐年降低，2024全年仅成交327万方，上海因土拍规则硬性要求“配建不低于5%保障房”导致成交宗数遥遥领先。拿地自持用地：自持土地成交逐年走低，2023-2024两年合计仅10宗。★ 典型城市表现：上海-R4地：历年成交172宗，近八成位于中环外，以浦东/闵行/松江/青浦等外围区为主；北京-集体用地：已认定8批集体土地新建保租房规模中，丰台/通州/朝阳三区占比超半。 ① 涉租规模：2024年涉租土地成交规模缩窄，重点22城合计仅507 万方，核心八城占比约七成，上海为供给要地近五年，全国重点的 22 座城市累计供应涉租用地1318宗，总计用地面积达5839万方（包含非租赁部分面积的合计口径）。其中，2021年迎来供应峰值，该年度的用地面积在五年总量中占比高达50%，而后供应量逐年下降；到2024年全年成交196宗，合计用地面积507万方；从2024年重点22城各城市成表现来看，核心八城整体成交139宗涉租土地，合计用地面积341万方，占比22城整体七成左右，其中上海成交70宗涉租土地，占地面积186万方，宗数及面积占比八城整体均超半数。

② 成交方式：拿地配建成主要供给方式，纯租赁用地成交占比回升至 29%从年度涉租土地成交方式来看，2021年22城因集中供应，多元租赁用地进一步扩大，全年成交配建类及自持类租赁用地占比87%；2022以来，多地取消“竞自持/配建”规则，但因多地出让土地涉及拿地配建、自持要求，如上海要求“出让土地均需配建5%的保障房”，拉高全年配建用地成交占比；2024年纯租赁用地占比小幅上涨至29%，无竞配建及竞自持土地成交；

从2024年各城涉租土地成交方式来看，配建类土地为主力成交，合计成交133宗，其中上海因土地出让需含5%保障房配建要求，成交70宗；其次为纯租赁用地成交，22城共成交57宗，其中宁波成交12宗，占比最高，其余城市成交均在8宗以内；2024年仅上海、深圳、福州三城成交自持土地，共成交6宗。

③ 纯租赁用地：全年成交面积 160 万方，核心八城占六成份额，央国企拿地占比达 83%从近五年重点22城纯租赁用地成交走势来看，2021年成交高位，全年成交70宗，成交面积227万方；2022年“谷底”水平，而后成交有所提升，2024年全年成交纯租赁用地57宗，合计面积约160万方，其中宁波成交12宗，成交面积30万方位列第一；核心八城共成交31宗纯租赁土地，合计占地面积约92万方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面积26万方位列第一，其次为北京，成交面积23万方；

拿地企业类型中，央国企为“主力军”，拿地面积占比达83%，以地方国企平台/安居公司为主，民企占比仅1.4%。

④ 拿地配建用地：成交规模逐年降低，2024全年仅成交327万方，上海因土拍规则硬性要求“配建不低于5%保障房”导致成交宗数遥遥领先（本章节略，详见完整报告） ⑤ 拿地自持用地：自持土地成交逐年走低，2023-2024两年合计仅10宗（本章节略，详见完整报告） ⑥ 典型城市-上海（R4地）：2017年至今共成交172宗R4地，约8成分布在中环以外，以浦东/闵行/松江/青浦等外围区为主2017年至今上海共成交纯租赁用地172宗，合计土地面积超544万方；分年度看，2018年达宗数峰值、2021年达面积达峰值，而后城市供应波动收缩，到2024年仅成交6宗，土地面积约15万方，这也侧面反应了城市政府筹集保租房的方式将逐步由新建转为存量改建；从空间分布来看，上海纯租赁用地的布局特点十分明显。近八成的用地坐落于中环以外区域，进一步细化到各个行政区，浦东以 24.4% 的成交宗数占比位居榜首，其次为闵行/松江/青浦/杨浦等，占比均在7%-11%之间。

⑦ 典型城市-北京（集体用地）：已认定8批次保租房中集体用地新建规模约8.4万间，主要位于丰台/通州/朝阳三区，合计占比54%（本章节略，详见完整报告）

PART 3市场趋势

市场趋势结论汇总
★ 全国55城个人房源市场：供应表现：楼市回调期存量房去化难，业主采取以租待售策略，促使年度个人房源新增供应同比上涨 21%，其中京沪挂牌量持续领先全国。运营表现：受行业供需结构与机构长租房产品降维打击影响，个人房源面临客户分流风险，业主预期下降，挂牌租金持续走低至32.7元/㎡/月。分城市看，超七成租金同比回落，一线及强二线核心区租金抗跌性强，成都小户型产品供应增大，套均总价显著下滑。★ 核心八城集中式公寓市场：供应表现：核心城市长租房规模分化，沪深“市场化+保租房”双轨模式初显。运营表现：保租房集中入市带动多城租金坪效下滑，成都降幅10%、上海降幅7%，仅北京因需求较高但供应不足影响，逆势上涨5%。★ 新开项目监测：据不完全统计，重点22城典型新开集中式公寓项目431个，合计房源数超20万套，其中新开保租房项目房源占比整体近八成；新开项目以新建主导，房源占比亦为八成水平。 ① 个人房源：1.供应：楼市回调期存量房去化难，业主采取以租待售策略，促使年度个人房源新增供应同比上涨 21%，其中京沪挂牌量持续领先全国（本章节略，详见完整报告）2.整体租金：受行业供需结构与机构长租房产品降维打击影响，个人房源面临客户分流风险，业主预期下降，挂牌租金持续走低至32.7元/㎡/月

从全国55城个人房源年度租金坪效及变化来看，2022年起受房地产市场整体影响，租金坪效大幅下滑31.7个百分点至33.1元/㎡/月，叠加市场供需结构持续调整影响，导致竞争相对激烈，一方面是整体租赁房源（含机构化房源）的增多带来的供应基数的变化，另一方面是优质租赁社区、保租房等房源依靠产品力抢客带来的产品方面的竞争，该背景下，个人房东利用降价应对市场变化以提升自身房源竞争力，2023-2024年年度租金坪效均呈小幅回落趋势，目前个人房源租金坪效为32.7元/㎡/月，同比下滑1.1个百分点；

2024年单月度租金表现中，持续呈现波动下跌趋势，最高峰为2月份约33.68元/㎡/月，而年末相对峰值降幅约5.7%。

3.分城市租金：超七成城市租金同比回落，一线及强二线核心区租金抗跌性更强，成都小户型产品供应增大，套均总价显著下滑（本章节略，详见完整报告） ② 集中式公寓：1.供应：核心城市长租房规模分化，沪深“市场化+保租房”双轨模式初显核心八城集中式公寓供应规模年度持续上涨趋势，截止2024年底，核心八城整体供应规模合计超115万套；分城市表现来看，一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，其中上海、深圳两地保租房规模持续攀升，城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展格局；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快，目前供应规模达17万套，南京、成都与武汉三城规模均未达到6万套量级。

2.租金：保租房集中入市带动多城租金坪效下滑，成都降幅10%、上海降幅7%，仅北京因需求较高但供应不足影响，逆势上涨5%2024 年集中式公寓租金坪效方面，8 城中 7 城因保租房集中入市与政策管控租金，带动整体租金呈现下滑态势；分城市看，成都降幅最大（-10%，因租金政策管控严，每季度有指导价），上海次之（降幅 7%，新增超 7 万间保租房且多在外环，拉低整体租金），仅北京因供应不足、需求有保障逆势上涨 5% 。

3.单城市表现：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都

（本章节略，详见完整报告）

③重点22城新开监测：1.新开房源超20万套，主要分布在上海、杭州和深圳；结构表现上保租房：市场化以及新建：改建均为8:2据不完全统计，2024年全年重点22城典型新开集中式公寓项目431个，合计房源数超20万套，其中新开保租房项目256个，房源数16.3万套，占比整体约79.5%；新开项目筹建方式以新建主导，房源占比8成水平；从分月度新开规模来看，项目多选择3-6月及11月租赁“淡季”开业；从典型新开项目布局城市来看，上海新开超6.8万套，占比整体约33%，断层第一，其次为杭州、深圳、郑州三城，新开房源量占比在8%-12%之间。

2.新开千套以上大社区项目普遍位于上海市，且九成为保租房，多由全国头部品牌进行日常运营管理

（本章节略，详见完整报告）

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