网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

上海楼市又是回光返照?

0
分享至

现在的买房人很难忽悠。

之前出几个利好大家就上车,比如2015年330新政。

二套首付由60%降到40%,首套降到20%,市场立马火了。

现在不行,大家人手一份网签数据,数据起不来光喊口号没用。

数据起来了也需要长期观察你,稳定下来大家才信。

929新政后稳了三个月,1月份突然下行。



很多人刚培养起的信心立马打回去:上海楼市是不是又不行了?

难道这次又是回光返照?



网签数据的优势是,真实客观,做不了假。

网签数据的劣势是,太滞后。至少滞后真实市场一个月。

我们环线拿到了前置化数据,综合得出几个结论。

目前的市场现状是:二手市场鸣金收兵,春节后大决战。

每年春节前数据都会下滑,没办法。



大家看上面这个表,2024年春节前三四周,网签量也是迅速下滑。

年底很多事情处理,房子的事情先放一放。

中介一看客户不积极,也提前回家过年。

值得我们关注的是,今年下跌后数据也比2024年同期高得多。

现在周网签量还有5500套左右,去年同期只有3000套。

热度还在持续,静待2025年大决战。

2025年楼市十大预测

哪些板块更有升值潜力?

哪些板块将被抛弃?

欢迎私信咨询



大决战决定因素主要有三个。

第一,房东还有多少子弹。

今年房价没有普遍上涨,但是二手房交易量大涨,消耗了大量优质房源。



市场启动本来就是量变引发质变。

整体而言,房东子弹还没用完,还有低价房源挂出。



实际上挂牌价还在走低,新挂牌房源涨价比例只有25%左右。

主要原因是老破小挂牌还在增加,压低了均价和整体趋势。

2024年11月下旬开始,有不少新增置换客户入场,置换越着急挂牌价越低迷。

当然随着不断消耗,房东子弹逐渐减少,挂牌价降低速度正在放缓。

甚至部分区域开始反弹,比如碧云、新江湾、联洋、徐汇滨江。









这些区域的特点是,老破小很少,市场拖累小。

一方面是次新房领涨,市场当然先触底。

一方面是这些区域抛盘量少。都住到碧云、徐汇滨江了,再置换可能性很低。

再换就得换汤臣一品,不是一般人敢想的。

不仅挂牌降价速度放缓,整体挂牌量也在下滑。

1月第二周头部中介内网挂牌量17.19万套,环比上周继续下降近700套。

而且已经连续12周,成交速度超过挂牌。

挂牌量的下降,也意味着笋盘的减少,议价空间的减少。



其实挂牌量已经创出1年新低,说明供应方心态也趋向乐观,卖出意愿降低。

挂牌量下滑,部分区域低价房源出清价格开始反弹,房东基本到了临界点。

精研全市板块 独家卖房买房逻辑分析

私信免费咨询更多板块买房避坑建议



大决战决定因素之二是,买方还有多少子弹。



今年成交量高消耗了房源,也消耗了买家。

积压需求一旦释放,新增需求培养需要周期,可能真的热度下去。

数据侧表明,需求还大量存在。



春节临近,各方面数据都在下滑。

但是定金数跟去年同期相比,还是高位运行。

去年同期新增定金量600套,现在还有1000套。

这些定金会转为1个月后的网签,给节后第一周信心支撑。

更重要的是,带看量还在高位运行。

去年同期带看量30000组左右,现在大概50000组。

不出意外,这些带看量会成为一个月后的定金、两个月后的网签。

意外指的是:突然转头打压楼市。

应该是极小概率吧,止跌回稳刚开始,谁敢公开叫板?

还有大量看房客户,需求尚未全部消耗。

微观层面同感,甚至比数据更夸张:有些需求暂时退出看房。

碧云、新江湾、联洋、徐汇滨江挂牌价已经涨了,但是有些客户并不买单。

他们认为现在都是泡沫,过几个月房价会再跌回去。

正确的选择是,你们先买,你们买完了后面还会再降回去。

已经有几组客户跟环线反馈,2025年5月后再看房。

原因很简单,不凑金三银四的热闹。

但是这些需求早晚需要释放,都是实打实的“刚需”。

两房换三房、换学区等等,早晚得换。

当然也会造成供应量增加。



买卖双方博弈已经到白热化。

一方面是上海库存非常紧张。



备注:二手房库存成交周期(月)=二手房挂牌总量/12月网签量=(头部中介内网总挂牌量/挂牌市占率)/12月网签量,头部中介在总挂牌量中的市占率范围在70-90%,各城市有差异。

上海二手房去化周期只有7个多月。

即,上海保持12月份成交量,不再新增挂牌,只需要7个多月就能卖光所有二手房。

低于10个月,就可以判定为库存紧张。

上海是全国最健康的二手房市场。

第二,买卖双方心态趋向一致。



新增带看量,反映的是买家心态。

数据越高,看房越积极。

新增挂牌,反映的是卖家心态。

数据越低,房东越惜售。

如果这个心态不转变,2025年上半年二手市场一触即发。

第三,这次救市挺的时间太长。

929新政后市场就不错,10月网签接近2.5万套,11、12月超过2.5万套。

2025年1月数据不错,带看量高位运行,节后2、3月数据也不会差。

连续6个月二手房交易量都在2.5万套上下,会击穿大量观望客户心态。

你也会问自己一句吧:6个月,应该可以启动行情了吧?

2025年楼市走向如何

哪些区域还有潜力欢迎私信咨询



大决战决定因素之三是,政策还有多少子弹。

上周带看量回升5%,定房量却下降15%。



连续3个月牛市,低价房源大量消耗,面对高价房源买家开始犹豫。

而且马上过年,不愿意再加价追高。

房东也一样,快过年了不接受大刀砍价。

买家与房东经过3个月的热烈交易后,进入休整和观察期。

新的预期和共识一方面要看数据,一方面就得看政策。

现在的数据支持到2025年3月问题不大,就看4月数据会不会持续、3月底会不会继续救市。

据环线推测,救市可能还要继续。

一方面是信号明确,12月12日重要会议还在强调持续用力推动房地产市场止跌回稳。



这个会议重要层级高,而且是929之后发布,强化了方向不变。

一方面是效果还没达到,全国止跌回稳言之尚早。

还没达到目标,还有工具,救市凭什么结束?

具体到上海工具更多。

前面提到了乐观信号都在外环内,外环外楼市一片哀嚎(《上海郊区楼市,全面停摆了》)。

据环线了解,2025年上海大力推出五大新城土拍。

这个现状,谁敢去五大新城拿地?

怎么办?只能打开外环限购,全国范围找找韭菜。

根据现在的市场热度,外环内打开限购可能性不高。

真的不需要。

以上只是短期数据分析,影响楼市基本面的经济发展情况、地缘政治情况、人口结构问题、城市化速度、居民杠杆率等等没有展开。

关心的朋友可以来线下沙龙,详细帮大家解读。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
回顾:江苏女子手术中途醒来发现医生恶行,医生:换是你也忍不住

回顾:江苏女子手术中途醒来发现医生恶行,医生:换是你也忍不住

兰姐说故事
2025-02-14 05:00:09
第六代战机只是赶超欧美,杨院士的一句话,才明白中国战机设计?

第六代战机只是赶超欧美,杨院士的一句话,才明白中国战机设计?

看世界的人
2025-02-14 17:09:21
为什么说对大自然要保持敬畏之心,看完网友的各种分享,让人后怕

为什么说对大自然要保持敬畏之心,看完网友的各种分享,让人后怕

热闹的河马
2024-11-01 14:00:16
丰田普拉多旗舰版车型 2 月 26 日上市,现款 45.98~54.98 万元

丰田普拉多旗舰版车型 2 月 26 日上市,现款 45.98~54.98 万元

IT之家
2025-02-18 22:47:08
6比4和6比2横扫!22岁华裔大满贯冠军王者归来,摘掉水货帽子?

6比4和6比2横扫!22岁华裔大满贯冠军王者归来,摘掉水货帽子?

体坛知道分子
2025-02-18 06:20:03
地皮之争3:小东有事,叶三哥留下加代帮忙

地皮之争3:小东有事,叶三哥留下加代帮忙

金昔说故事
2025-02-18 15:11:37
加盟河南队,朱婷发声,官宣决定,有望和妹妹联手冲击奖牌

加盟河南队,朱婷发声,官宣决定,有望和妹妹联手冲击奖牌

东球弟
2025-02-18 12:48:55
记者:马威近期已经返回了夏洛特,球队对其暂无计划

记者:马威近期已经返回了夏洛特,球队对其暂无计划

雷速体育
2025-02-18 23:33:16
山西首位“80后”市长正式当选!

山西首位“80后”市长正式当选!

朔州那些事儿
2025-02-18 18:33:03
突发!贵州医科大学博士娄华勇去世 年仅39岁 多次获奖,令人痛惜

突发!贵州医科大学博士娄华勇去世 年仅39岁 多次获奖,令人痛惜

涵豆说历史
2025-02-18 18:17:47
免费赠中国一艘航母,仅需答应一个要求?我国二话不说直接拒绝!

免费赠中国一艘航母,仅需答应一个要求?我国二话不说直接拒绝!

暖心的小屋
2025-02-17 00:46:01
越扒越有!“裤头姐”黑料不断曝出,厂家取消合作,账号现已停更

越扒越有!“裤头姐”黑料不断曝出,厂家取消合作,账号现已停更

葡萄说史
2025-02-18 11:48:32
大手笔!签下新的大合同后,哈兰德驾驶20万英镑豪车离开训练场

大手笔!签下新的大合同后,哈兰德驾驶20万英镑豪车离开训练场

雷速体育
2025-02-18 10:15:51
凌晨3点17分!美国突然对北约宣判死刑,中国成最大输家?

凌晨3点17分!美国突然对北约宣判死刑,中国成最大输家?

暖心的小屋
2025-02-14 15:33:51
乔治:湖人得到东契奇就是想让詹姆斯打无球 他俩就是两瓶毒药

乔治:湖人得到东契奇就是想让詹姆斯打无球 他俩就是两瓶毒药

直播吧
2025-02-18 09:47:10
00后做儿媳,面对婆婆的阴阳怪气一点不惯着!儿媳:吃谁奶听谁话

00后做儿媳,面对婆婆的阴阳怪气一点不惯着!儿媳:吃谁奶听谁话

美好客栈大掌柜
2025-02-19 00:20:03
炸裂!欧文已经决定加盟!又要对抗整个NBA……

炸裂!欧文已经决定加盟!又要对抗整个NBA……

篮球实战宝典
2025-02-17 21:26:34
惊悚!“80后死亡率远超70后”“每20个80后就有1人去世”?高校教授驳斥→

惊悚!“80后死亡率远超70后”“每20个80后就有1人去世”?高校教授驳斥→

上观新闻
2025-02-18 10:14:00
岳母出轨被女婿发现,保守秘密的条件,却让岳母非常难为情

岳母出轨被女婿发现,保守秘密的条件,却让岳母非常难为情

林林故事揭秘
2025-02-17 18:45:58
45分+10板+16助!联盟第1!这就是湖人给他5600万大合同的原因

45分+10板+16助!联盟第1!这就是湖人给他5600万大合同的原因

世界体育圈
2025-02-18 15:59:47
2025-02-19 04:32:49
环线房产咨询 incentive-icons
环线房产咨询
上海寰线商务咨询有限公司
1039文章数 8551关注度
往期回顾 全部

房产要闻

劲爆!一大批亿级资产,开始疯狂大甩卖!

头条要闻

10元1个螺母被认定为枪支散件 父子被刑拘获分案调查

头条要闻

10元1个螺母被认定为枪支散件 父子被刑拘获分案调查

体育要闻

曾遭遇两年欠薪,国足最新归化球员是他?

娱乐要闻

陈晓与陈妍希宣布离婚:今后各自安好

财经要闻

存款准备金率5%隐形下限能否突破?

科技要闻

马斯克发布"最聪明AI":号称碾压DeepSeekV3

汽车要闻

两种电池可选 小米YU7最大续航820km

态度原创

房产
旅游
家居
教育
公开课

房产要闻

劲爆!一大批亿级资产,开始疯狂大甩卖!

旅游要闻

当南方热衷造雪

家居要闻

自然人居空间 恬淡安舒

教育要闻

初中三年,别让孩子的 “拼命”,变成无用功

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版