广州办公楼需求端持续深化调整，跨境电商对物流仓储市场贡献良多

仲量联行2024年广州房地产市场回顾与2025年展望

2024年，广州甲级办公楼市场仍处于调整期，市场需求以成本导向的搬迁及升级为主，新兴子市场对净吸纳量的贡献率进一步提高。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“三季度末以来，中央推出一揽子增量政策。财政政策重点聚焦于缓解地方财政和融资压力，增加地方自主财力；货币政策重回宽松，有效满足市场资金需求、提升市场流动性；资本市场改革深化，通过吸引中长期资金入市，为创新型企业提供便捷融资渠道，提高市场稳定性与资源配置效率。社会预期的改善和市场信心提振，也将为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。”

广州甲级办公楼市场

2024年，广州持续释放存量政策和增量政策组合效应，加快推进产业结构调整。服务型经济表现活跃，1至10月全市规模以上服务业营业收入同比增长6.8%，其中，互联网、软件和信息技术服务业持续发挥支撑作用。此外，受益于企业出海加速，广州外贸出口持续改善，1至11月出口总值同比增长6.8%。

广州甲级办公楼市场总体延续深化调整态势。2024年全年净吸纳总量为29.4万平方米，同比增加16.3%，其中约四分之一来自于自建总部或购买办公场所自用需求，其余四分之三为市场化租赁成交。市场化租赁方面，受制于大部分企业支出收缩的影响，有效需求的增长较为缓慢，市场需求主要由成本节约为导向的搬迁和升级为主。此外，去化相对集中于高性价比的新近落成项目。由于新项目多位于琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场，其市场影响力日益提升。

新增供应集中于下半年竣工入市，四季度共录得四个新项目。全年甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。截至四季度末，全市甲级办公楼空置率约为21.0%，同比下降0.4个百分点。

需求方面，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，全年金融及专业服务业租户的新增租赁成交中，近八成的成交面积在1,000平方米以下。

与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示：“随着企业出海趋势加深，赛道更迭驱动外向型经济相关互联网产品及服务业务的快速增长，为办公楼市场注入活力。”据仲量联行统计，科技互联网企业占2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。但江婧丽指出：“尽管上述行业中的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动办公楼市场全面复苏。”

虽然2024年全市办公楼供应端压力有所减缓，但需求流动性缓慢复苏之下，大部分业主的去化压力犹存，租金水平仍未见底。截至四季度末，全市平均租金同比下降7.5%。

市场展望

展望2025年，广州经济仍将处于换挡提速、转型向新的关键阶段。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，随着广州持续发挥民营经济与外向型经济优势，以深筑差异化创新壁垒、打造研产销一体化提升核心竞争力，本地高端智能智造与商贸流通有望实现新一轮产业突破，并长期驱动商业地产市场需求稳健增长。

广州办公楼市场2025年全市供应量预计将再次达到高峰，总规模超100万平方米。大部分新增供应仍集中于琶洲和广州国际金融城。新增供应面积约一半来自总部办公物业，自用需求将助力去化新增供应总面积的近四分之一，支撑市场净吸纳量。但整体而言，全市空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低压力。

华南非保税物流仓储市场

2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场承压前行。受宏观经济和消费缓慢修复的影响，除惠州外的其他四市1-11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业的仓储需求保持在较低水平。与此同时，跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。

仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示：“出海业务持续主导华南非保税物流仓储市场的需求面。跨境电商租户一方面继续以供应链和快递时效性为导向，将华南地区视为最重要的跨境电商物流中心，输出稳定的租赁需求；另一方面在全球经济复苏缓慢的宏观环境下普遍采取更趋理性的租赁策略，寻求业务扩张和降本增效之间的平衡。”此外，以冰箱、洗衣机等“白色家电”为代表的制造业产品外销带来的季节性仓储需求是四季度值得关注的增长点。

仓储供应方面，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。尽管与2023年的峰值相比，2024年新增供应量显著回落，同比下降22.8%，但由于其在时间和空间上的结构性特征，使得个别城市的部分仓库去化有所承压。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。

保持理性和审慎是当前大部分租户的主流基调。传统行业租户受制于行业现状趋向保守；跨境电商企业需求活跃度较高，但从2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影响，部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金均出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。

市场展望

展望2025年，中央政府将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强“超常规逆周期调节”，并强调“大力提振消费”和“全方位扩大国内需求”。随着宏观经济和消费市场的预期复苏，传统行业的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“地缘政治冲突和贸易保护主义导致的贸易摩擦影响到国际贸易的稳定、有序运行，对跨境电商平台的全球业务需求增长应持谨慎乐观态度。跨境电商平台的仓储需求发展存在不确定性因素，但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。”

华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将在2025年创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分短期新增供应过大的子市场空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的因素，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，2025年华南非保税物流仓储市场整体租金将继续小幅下行。

广州房地产投资市场

2024年广深两市房地产大宗交易录得总额207亿元，较2023年下降31%，其中广州交易额为90亿元，深圳为117亿元。2024年的交易统计中，酒店类型的大宗交易占比有所扩大。

在租金下降、收益率上调和空置上升等多重因素的影响下，资本值降幅较为明显。尽管国内银行贷款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，带动需求缓慢回升，资产的价格仍需时间修复。

资产价值的下降使物业的负债率也发生变化，在减低负债的压力下，在售面积体量对比2023年增加30%。据仲量联行统计，现有存量中中心区可售优质资产体量约为247万平方米，包括办公楼132万平方米（含3年内交付），在运营的商业购物中心70万平米，酒店45万平方米。当中，优质可售办公楼资产集中于天河、海珠、越秀三个成熟区域，占三区办公楼存量约16%。

需求端上，基于业绩优先的考虑，企业用户对资产配置的需求有所下降，但以物业经营为主且有充裕资金的投资者重点关注中心区资产配置的机会，特别是作为广州城市中心的珠江新城。投资者开始更加注重资产的长期回报率和稳定性，而不仅仅着眼于短期的资本增值，比如更加偏向于那些具有稳定租金收入、良好物业管理以及长期潜在增值空间的物业。

随着市场环境的变化，投资者也更加注重评估物业的抗风险能力。具备优质租户、地段优越、配套设施完善的物业项目，往往更能获得投资者的青睐。这类物业的优势不仅在于能够提供稳定的现金流，更在于其较好的抗风险能力，能在经济波动时保持稳健表现。

市场展望

促消费扩内需政策力度的加码，包括消费品以旧换新政策和文旅消费等措施，加之货币政策的适度宽松，如银行降准和贷款利率的下调，这些积极因素共同作用下，有望为房地产投资的稳定提供有力支持。

与此同时，投资市场也面临着挑战。房地产企业仍以减负债作为首要任务，预计将保持积极的价格优势吸引投资者，以促进库存去化。企业资产的配置需求，取决于经营业务增长的恢复及租赁需求增长回稳的情况。

仲量联行华南区投资与资本市场部总监卢盛表示：“优质房地产物业仍然是众多资产投资中风险相对较低的资产配置选择，它的经营稳定性、流通性、金融属性仍然保持市场优势。预计中心区或将有大宗物业交易出现，将引领投资信心逐步恢复，带动市场回稳。”

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。