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北京买房:理清思路,购房建议1424

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

请问,我们是曾经北漂的博士夫妻,在京打拼十年仅仅攒下了100万。买房无望,落户无意义,所以索性辞职离京,在燕郊全款买下小房躺平生活。从此不必再住地下室和隔断房,也不必再去为了小利而蝇营狗苟,每日只往返于超市、公园与小家,反正无孩无牵挂,五斗米即可满足温饱。

我们无意调侃向您提问的这些买房人,他们都很优秀,但我们卷不动了,您会笑话我们吗?

A:

1、我不会笑话你们,也想不出来为什么要笑话?每个人过自己的日子罢了,没必要管别人的事儿,自己的事儿只要不打扰别人也就无所谓。

2、在北京买房的人只是钱多点儿而已,但和是否优秀没有必然的联系。而且钱多也未必是卷来的,更多的是吃到了时代的红利。

3、而且我觉得你们为社会已经做出了贡献。毕竟十年攒下100万,绝对超过了80%的普通家庭,收入很高了。而且这还是在租房的情况下,那估计税前至少挣了200万吧,否则都攒不下钱。

那按照常规的GDP构成,个人收入占人均GDP的40-50%。但学历越高,收入占所创造GDP的比例就越低,给社会贡献的也就越多。所以您二位如果在十年里挣了200万,那给国家创造的GDP就至少在600万或以上,平均到十年里也是每年60多万了,而自己只攒下了10万。所以您二位给社会创造的挺多了,即便躺平也可以心安理得。

4、总之人各有志,每个阶段也都有不同的想法,那就按自己的意愿去生活吧。只不过提醒一句,所有人都希望按照想法去生活,但在不能如意的时候,那就只能是按照现有的生活去想了。但这都和外人无关,自己觉得合适就行。

仅供参考。

Q:

请问,我目前在西城月坛有个五十多平的房,孩子上学我上班都是10分钟可达,处于职住学平衡状态。缺点就是房子小,老旧小区环境差,所以动了换房心思。

老公不愿意再住老房子,想加杠杆买海淀或丰台新房,西城租房住。我比较纠结,感觉买新房都很远,加了杠杆,还得租十年房子,现在的市场远大新保值也不一定超过老破小学区房。您怎么看啊

A:

1、呵呵,职住平衡的概念里本来就不考虑居住条件的。标准就是以减少通勤时间为主,为的是提高工作效率+促进消费,这才能为社会多创造GDP。

2、加杠杆买海淀,那看什么学区呗,也就是看学区溢价的高低。溢价高的板块是提高不了多少性价比的,像学院路花园路北太平庄等学区的还行,溢价相对低,从月坛换过去算合适。

丰台新房得看具体的地段儿和产品,这没法儿笼统的说。而且我对新房不熟,这咨询中介或渠道商吧。但新房最好是自住,何必还在西城租房呢?空着的话吃亏,出租的话也大概率不占便宜,主要是有可能毁装修,考虑好。

3、另外如果新房很远的话,那就肯定是自住为主了,可挺好的房子不自住,错过了最宜居的时期亏不亏啊?地段儿配套建设慢的话一般都价格走势弱点儿,毕竟新房也都有溢价,没人会赔钱盖房的。而且偏远小区的租金一般都略低,就算是跟月坛换租的话也未必占多大便宜,那就各方面都不占优了。

但没必要跟学区房的老破小相比,毕竟学区房的溢价是很高的,月坛是肯定在30%以上,过了明年的入学高峰之后的保值看情况吧,以月坛的质量有可能受影响小些。但毕竟是老破小,而房子是用来住的,如果学区角度受追捧的程度减弱,那在本学区内就很难占优势了。

4、常规建议是如果用不上学位了,那就在入学高峰过去之前置换成没溢价的,提高居住的性价比+降低保值的风险。但具体的看自家想法吧,不着急,后年才是明确的趋势拐点呢。

仅供参考。

Q:

请问,我们26年上学,目前已经确定在广外学区了,主要是考虑眷顾居住和学区,目标学校北小广外和实验一小广外。对应的看了两个盘做最后的比较:

1、马连道中里二区对北京小学,97年的楼,无电梯,6层顶层复式,三室两厅两卫,能满足当前三代人居住要求。房本两层面积76m,顶层坡屋顶 2米下不占面积,底价610w。

2、茗筑,08年商品房,对实验一小广外,20层,西南朝向,正规两室一厅,房本面积87.67,套内67m,地下车位充足,610w。但需要另外租房老人住。

您帮我分析一下,这两个从学校的角度,哪个26年能上的概率更高?然后从以后往出转的角度,哪个更容易变现保值?

A:

1、哪个概率高我可不敢预测,只能说理论上应该都不低,毕竟入学人数大幅减少,学位空出的多。

2、我不知道具体学校的数字,但2026年幼升小的是2020年出生的,全北京的京籍孩子10万。而2026年小升初的是2020年入学的,他们2014年出生,那年京籍人口是15万。

也就是如果不计算非京籍,到时候腾出的学位和入学儿童的比例是1.5比1,理论上各区和各学校都应该很宽松,西城区至少不会像前几年那么紧张。

2020年西城区幼升小是2万多人,2026年肯定不到2万,低了有可能再少几千,那不管哪所学校的对口概率都应该不低。

所以常规来说是首选北小广外,毕竟是广外排名第一,之后才是实验一小广外,也很不错。

3、另外从房子角度说,无论是不是学区房,如果不是短期炒房,那保值角度都是先选普宅,没合适的才看公寓形式的呢。茗筑是典型的塔楼公寓,价格走势一般吧,否则也不会现在这价格,要保值好的话早10万+了。

哪个更容易变现,那应该是茗筑,毕竟房龄新,价格也相对低,也没有贷款的限制。老房那要想快点儿买房就得看价格了,要不然都挂牌期长,这本来就是老房的劣势。

4、不过具体的房源我不敢评价,不到现场的话看户型图都没用。尤其是这顶层复式更不敢说什么了,这还是问当地中介吧,只有他们熟悉情况。

仅供参考。

Q:

请问,我家老公预计还三年退休,我已经退休。我们目前是有三套房子,一套北五环160平的四居自住,另两套都在东四环的出租,每月租金合计不到2万。现在是儿子马上大学毕业,我们想把房子给预备了。

两个想法:一是现有的这套给儿子住,我们在附近买一套两居就够住。但这不着急,预计五年内还是和我们一起住。二的用儿子的资格再买一套新房,但同样是五年住不上。可如果不买的话感觉这次救市力度挺大,担心出现2016年那样的上涨。买房资金是我们现有400多万,然后想贷款或卖掉一套房。

A:

1、我要建议是在现在住的房子附近买套小的两居,将来儿子要愿意住这套四居室就住,你们去住两居。如果他不愿意住的话就再商量置换。我的意思是别大折腾,现在想的还有点儿早,如果卖房后买了新房,那万一到时候他有自己的想法呢?不仅这次白折腾,而且还有可能受损失。

所以甭买新房了,万一遇到质量问题或延迟交房什么的太麻烦。而且新房到手后是租还是不租?租的话等儿子结婚还得装修,也不是新房了。不租的话闲置好几年又不划算,还不如买套二手的直接出租呢。

2、贷款还是卖房,既然是都预备退休的房子了,常规建议是甭贷款了,何必给自己增加负担呢?就算是让儿子还款,也是给他增加压力,这家庭条件我感觉没必要。

3、不过两套东四环的租金合计2万,那总价值至少在1300万左右,高了1500万也有可能。好像卖掉哪套都价值挺高的是吧?那就两手准备,先用400多万当首付,贷款再买一套两居,资格的事儿好解决。过几年如果还款觉得吃力了再卖房,这几年就先还着月供。

仅供参考。

Q:

请问,我后来还是买了德茂的花语金郡,900万150平,当时是觉得大品牌央企的质量好,还有赠送面积,但现在有些后悔了,一直没怎么住,一出门就看到西边的回迁房感到好压抑。这地段也确实不太好,我也觉得被河道给包围了,但已经买了怎么办呢?现在价格还跌了,听中介说还不好卖,您看这里以后能发展起来吗?

A:

1、房子是用来住的,既然已经买了,那如果住的舒服就留着自住呗。挺好的小区,质量和绿化都不错,不往西边看不就无所谓了吗?各过各的日子,躲进小楼成一统。

2、以后发展起来也有可能的,虽然三面是河道和公路,但如果周边发展的都好也是能相互联动的,尤其是这河也不算多宽,不算太严重。但期望值别太高吧,毕竟是天然屏障,在人们的心理上是会分开看待的。

3、总之先住着吧,其他的没必要太纠结,什么时候确定不住了再说。投资角度的期望值别太高,毕竟这地段儿不是太强,而且小区里的商品房相对少,一共也就几百户,其他都是回迁房了,对物业后期的维护难度比较大。如果确定不住了,那就在品质没降低的时候出手。

仅供参考。

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