陕西
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在很长的一段时间内，保利天悦和万科翡翠国宾，一直是高新二手房保值的代表，加上融创星美御，可以叫高新二手房的三驾马车。
（万科翡翠国宾实景）
尤其是翡翠国宾的D区，160-192㎡，大户型，纯改善，又南邻陕西宾馆，常年占据高新总价600万以上二手房成交榜首。
（万科翡翠国宾D区过往成交价）
万科高端社区，高新稀缺位置，外加七小和高新第四学校的学区加持，国宾是每一个高新买房人绕不开的话题。
（192㎡，520万成交记录）
但在2025年的第一周，国宾D区的房价变天了，D区192㎡成交价陷入新低，在570万挂牌129天后，小区再降50万，以520万成交，单价26991元/㎡。
很多人觉得都26000+不便宜，这价格很合适，下行市场，降价卖房并不稀奇。
（万科翡翠国宾23年9月挂牌价）
但对比过往，这个520万是真的低，在小区已成交的同户型里，最贵的一套在去年4月10日，均价36472元/㎡，总价近703万，而最低的也就620万，这也是高新少有稳定维持3万+/㎡的根源。
相比2024年，今年成交总价又少100万，单价又少1万+/㎡，看得出房东还是好着急，要么不在西安，要么着急套现。
道，客观规律，万事万物不以人的意志为转移，以时间、地点、条件为转移，房价也是如此。
没有什么房价长虹的小区，绿城全运村做不到，中海曲江大城做不到，保利天悦做不到，万科翡翠国宾同样做不到。
前世今生
这里面有周边新房的冲击，有小区品质的限制，更核心的原因，还是改善购买力的萎缩。
作为万科西安少有的“高端”社区，国宾的来历并不简单，一方面赶上西安房价上涨期，同时万科收购宝天土地，于是在2019年，有了这个社区。
六年前面世时，小区均价20380元/㎡，D区192㎡大户型更是卖到均价22000+。
（万科翡翠国宾会所实景）
小区配置放当年也很豪华，高标准精装修，柏丽厨柜劳芬马桶，汉斯格雅的面盆龙头；伊莱克斯烟机、灶具；日立中央空调，3M净水器等，远超过往万科标准。
头排无遮挡观景位，还带下沉式会所，酒店式大堂，浅灰色外立面辨识度也很高。
（万科翡翠国宾交付实景）
小区在2021年交付后，凭借极佳的位置，和不差的小区素质，外加附近学校的利好，二手房价格稳步提升，23年均价已有33000+，业主也是有高新首个均价40000+的期待在。
但如同另一个网红小区华润悦府，悦玺一样，同样是核心位置，改善产品，但仍有时代限制。
（保利天瓒选房现场）
2024年，同为三环内软东区域，绿城海棠三章和保利天瓒面世，更好的户型，更好的会所，更低的价格，当新房25000+，对面二手房33000+，买家的天平开始倾斜。
带来的直接问题就是保利天悦和万科翡翠国宾二手房大户型的需求分流，小区开始出现降价苗头。
再到2025年，绿城后续的五章已开始动工，软东陆续住宅供应，豪宅化趋势不可避免，赠送更夸张，配置更豪华，价格更实惠，优惠更可谈，如此处境，二手房不住想卖，唯有降价。
（万科翡翠国宾交付实景）
回归小区本身，国宾是万科过往小区里，除大明宫之外，少有的改善社区，但前提是万科体系内，放在整个西安，比国宾景观，物业，会所，户型，装修更好的小区，太多太多。
高端系的地头蛇优势，看时间，看机遇，无法长期保持，看过更多新房后，很多人觉得国宾好像也没有那么高端了。
青黄不接
如果说以上都是个例，更深层次的原因，其实是改善购买力的萎靡，从2023年开始，由于刚需面临失业，裁员，降薪三连击，购买力腰斩严重，各大开发商都开始抓改善。
143㎡起步，内卷出十几个户型，170㎡，220㎡也不算新鲜，花样频出，只要手握500万以上预算，在高新再也不担心无房可选。
一部分中产也是看到这个苗头，坚定认为大户型稀缺，更具保值，品质才是房价根基。
但殊不知，西安这个被称为“大号县城”的区域，改善的涌现，都是一阵，一阵的，很难持续，陕北煤炭价格好了，来了一拨，北上广人才落户了，又来一波，周边村子拆迁，再来一波。
而在剩下的大部分时间，稳定需求的还是刚需，即便在高新，能买得起400万以上，月供1万以上的人，仍旧是少数的少数。
（招商臻观府二手房挂牌价）
于是，改善硬了没多久，又开始萎靡，从臻观府开始，再到锦麟天玺，西派国樾、云水天境等，大面积不好卖，降价开始陆续出现。
新房这边，一味求大后，发现143㎡以上卖不动，139㎡以上又开始流行，还是得抓刚需，像极了萝卜蹲的游戏。
这一切的变化，体现在最直接的二手房购买力上，就是600万以上的房子更难卖了，业主过分相信了西安人的购买能力。
从去年开始，西安的17个万人摇，二手房青黄不接，再到天悦，曲江大城，今天的翡翠国宾陆续降价，只能说，一个时代已经过去。
接下来的2025年，以高新，雁塔，经开，港务等为代表，还有源源不断的土地，新房，更好的户型，更大的赠送，更狠的优惠，主打量大管饱。
二手房的处境，如人饮水冷暖自知，止跌回稳，不住不买，筑底加速，这12字的含金量还在提升。
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作者：鬼使白
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