北京房产律师：共同投资房产私售纠葛起，关于房款与违约金的纠纷

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

案件背景

在房地产投资合作领域，因合同履行与权益分配引发的纠纷屡见不鲜。本案例聚焦于一起发生在河北省唐山市房屋共同出资购房争议，涉及复杂的资金往来、合同条款解读以及责任认定问题，对代理律师的专业素养、证据梳理能力、法律适用水平以及庭审应变技巧均提出了极高要求。

案件详情

人物关系与关键信息

原告林某文与被告张某琴、刘某田于2017年5月17日签订《共同出资购房协议》。约定2017年3月31日，林某文与张某琴共同出资，以刘某田名义购买唐山市一号房屋。房屋总价704,736元，拟贷款560,000元，首付144,736元，后续按揭由林某文与张某琴共同承担。协议还规定，违约方需赔偿守约方一切经济损失，并支付赔偿金20万元。

资金投入与争议焦点

林某文称按协议支付了首付款及税费150,000元、2017年9月至2020年12月房贷107,022.04元，总计257,022.04元。但张某琴未按约定承担房贷，经催告后仍拒绝。2021年1月起，林某文无法正常支付房贷，且二被告在未告知的情况下私自变卖房屋。

张某琴、刘某田则表示，涉案房屋已以73万元出售，同意解除协议。认可林某文支付首付款72,368元、40个月房贷107,000元，其他资金往来与本案无关。他们称张某琴提前还清贷款，支付公维、物业等费用共32,909.76元。

法律争议焦点

1. 合同履行认定：双方对各自实际出资金额存在争议，需依据转账记录、聊天记录等证据，结合合同约定，准确认定林某文和张某琴的出资情况，以判断双方是否履行合同义务。

2. 房屋售价确认：林某文认为房屋实际售价为125万元，而张某琴、刘某田主张为73万元。需要综合房屋买卖合同、证人证言、银行流水等证据，确定房屋的真实售价，为后收益分配提供依据。

3. 违约责任判定：双方在房屋买卖过程中均存在一定过错，需根据合同约定以及各自行为对合同目的实现的影响程度，划分违约责任，确定违约金数额。

法律依据阐释

1. 合同效力与履行：依据规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行义务。本案中，《共同出资购房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。

2. 合同解除条件：根据规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。因二被告私自变卖房屋，导致林某文无法实现对房屋的占有及收益目的，林某文有权解除合同。

3. 合同解除后的处理：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，需对房屋出售款进行合理分配，并对违约方进行责任追究。

案件裁决结果

1. 原告林某文与被告张某琴、刘某田于2017年5月17日签订的《共同出资购房协议》于2021年8月13日解除。

2. 被告张某琴于判决生效之日起七日内给付原告林某文房屋出售款179,390.04元。

3. 被告张某琴、刘某田给付原告林某文违约金40,000元。

办案心得

1. 证据收集与整理：全面梳理资金转账记录，对每一笔与购房相关的转账进行详细标注和分类，包括转账时间、金额、用途等。同时，重点挖掘微信聊天记录，从中提取能够证明林某文履行合同义务以及二被告违约行为的关键信息，如催告还款记录、拒绝承担房贷的对话等，构建完整的证据链，为原告主张提供有力支撑。

2. 法律策略制定：紧扣合同约定，明确指出二被告私自变卖房屋的行为严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，以此作为解除合同的有力依据。在主张房屋出售收益分配时，强调公平原则，结合实际出资情况，合理计算原告应得份额。针对违约责任，聚焦二被告未履行告知义务的主观过错，要求其承担相应赔偿责任。

3. 庭审应对技巧：在庭审过程中，清晰、有条理地向法官陈述案件事实，运用证据进行有力论证。对于被告提出的异议，提前准备好反驳观点和证据，如针对被告对资金用途的否认，现场展示转账备注、聊天记录中关于资金用途的确认等。同时，善于利用法律条文，准确引用相关条款，增强主张的说服力。

案件启示

1. 合同签订需谨慎：在签订共同出资购房协议等类似合同前，应充分考虑各种可能情况，明确双方权利义务，包括出资方式、收益分配、违约责任等，避免因合同条款模糊引发纠纷。

2. 资金往来要清晰：在涉及资金往来时，务必保留好相关凭证，如转账记录、收据等，并明确资金用途。对于重要的资金支付，可通过书面协议、聊天记录确认等方式，避免日后产生争议。