冯仑：过去一年，嘴上说换个方式，心里说换个姿势

1月11日晚上，《风马牛年终烩——换个方式 再来一次》在北京举行，嘉宾妙语连珠，现场气氛热烈。我们将依次分享三位嘉宾的演讲全文，听得不过瘾的朋友，可以收藏起来细细品读。今天分享冯叔的演讲——

演讲 | 冯仑

大家好，特别开心，今晚在这聊聊过去一年的故事、未来的一些想法。大家一看这个题目，不太像我的风格，按我的风格就是「换个姿势 再来一次」。

但据说「姿势」有点复杂，还是换个方式简单一点。

去年一年，我一直在忙，忙得还算好，什么还算好？在整个发展过程中，企业一直在朝前走，没有困在所谓的爆雷这些事情里，原因在于我们的确换了个姿势、换了个方式，找到了一个新的发展空间，也找到了脚下的一条新路径。

想找到新的发展路径和方式，最重要的一件事，就是在脑子里换一套词汇，换一套解释。人之所以有困境、有困难、有焦虑、有彷徨、有苦闷、有压力，原因无外乎是原来的解释系统解释不通。

比如说男大当婚、女大当嫁，这就是个解释，传统的解释里，「大」的概念应该是30岁，所以一过30，男未娶女未嫁就开始焦虑了，对吧？但你换个解释系统，比如说现在结婚就有负资产，因为一结婚就要买房，买房就要欠银行的钱，这个解释大家接受了，就缓结婚了，也不焦虑了。

很多事情就在于解释，我们被现实困住，找不到方向，其实都是传统的解释困住了你。今天我们想找到新的方式，新的前进方向，关键就在于解释系统一定要换。

以前我们的解释遇到了堵点（现在叫难点），去哪？进庙上香，让和尚给你解释。和尚的解释其实没有办法验证，但你觉得是一个解释，要不去打一卦、去算命，也是一个解释。

还有一个办法，去找大师。江湖上大师很多，有的在学校，有的在摆摊，有的一本正经瞎说，有的变成了专家，这都是大师。你找大师也是让大师替你解释，似乎又解释不明白。或者你就喝大酒，找闺蜜、哥们倾诉，你把你的不愉快倒给他，他把他的不愉快倒给你，彼此乱解释，完了第二天仍然不愉快。

去年一年，我脑子里在换解释，所以我相对愉快，就是从旧的解释系统跳出来，把大概40个题目自己重新解释了一遍，比如做企业、遇到诈骗、遇到背叛，或者遇到经济危机、遇到管理问题、遇到生死问题，你得有个新解释。

举个例子，如果倒退100年，回到男女授受不亲的时代，碰一下手可能就跳井了，为啥？没解释，只有以死表明贞洁，那个时候的解释就到这为止。过了100年，据说以前有一个地方叫天上人间，男女碰了一下手，还很开心，说不够还要继续碰，这就换了个解释，叫娱乐业。你看，解释不同，生命的状态不同，亦生亦死，亦苦亦乐。

如果一个人在一年当中，生活不如意，或者企业发展遇到困难，你要仔细想想、换个解释，不换解释，很可能继续困难、继续不容易。

比如很多爆雷的房地产企业，为什么爆雷？因为它们停留在传统的解释系统，没有找到新的发展的方式。

过去因为要做纽约一个房地产项目，世贸中心，我去了60多次纽约，在这过程中，我不断提问，得到了很多房地产的新解释。这些新解释让我意识到，我们必须从高杠杆的业务中撤出来。因为有了这些新解释，现在我们的企业就活了下来，所以解释很重要。

过去一年，我一直在思考，一直在研究很多新解释，包括解释的方法、解释的词汇、解释的路径、解释的因果链条，形成了很多奇怪的新解释，于是我把它结集，变成了这么一本书，简单的叫做《人生的逻辑》，这就是解释。

今天如果再有苦闷，除了进庙、算卦、问大师，我觉得也可以吃一吃我这个「药」，这个「药」是一味解药，这个解药叫《人生的逻辑》。这是去年的第一件事。

第二件事，去年换了什么「姿势」。

我们做房地产、做高楼，但是大家知道，传统的高楼越高，成本越高，还可能晃，500米以上都会晃，同时非常重，修建时间很长，干个10年、15年，花掉几百亿，迪拜塔就花了500多亿。所以这些房子不赚钱，这就是高楼的旧解释。

这些房子都很贵，我们做房地产的时候，经常想挑战的这些事，但是按照旧的解释就是刚才这样。

最右边这张图的最顶上就是我去60次纽约的理由，我为什么对这个高楼记忆非常深刻，就是为了做这么个项目，去得太多，所以我知道这种封闭式的高楼，钢筋混凝土的高楼，谁做谁「死」。

还有一些烂尾的高楼，都没有建成，现在烂尾的超高楼，天津也有一个。这种盖大概300米、400米、500米，不赚钱的高楼太多了。

但过去一年，我们居然在研究做一个1100米高的楼，为什么？换个方式，再来一次，换什么方式？

第一，把楼变成开放式的，没有外墙那层玻璃了，开放式的。

第二，没有水泥了，全钢结构，包括其他材料，房子在工厂生产，到目的地直接给它搭上去，成本降低了，速度快了。什么样的工厂？远大的活楼工厂生产线，一天可以做1万平米，一年假定200天工作，可以做200万平米，而且这个房子像汽车一样，做好了，搭上就能用。这是远大活楼的工程和现况。

大家看到吊着一个像集装箱一样，运到现场装，打开以后全新装修，水电一通，都是欧洲标准，三层玻璃、空气洁净、零水泥。搭出来就是这样，工期由10年缩短为3年，结果由不赚钱变成赚大钱。

大家看，换个方式，换个思维，换个姿势，你就能够找到新的路线，新的开发模式。

这是我们1100米的项目蓝图，大家可以看到，这个项目就是个大架子，简单说是那上边每60米一个台阶，里边放12层的小楼，一共有4300个，使用面积在60平米的标准住宅单位，有5万平米的综合商业设施。

这是我们的合作的团队。最左边是远大的张跃，中间穿深色衣服的是目前运行的最高的建筑，迪拜哈利法塔建造商伊玛尔公司的老板，阿拉巴尔，我们一起看地、一起讨论。

阿拉巴尔认为这是一个特别好的赚钱的逻辑，我们开会的时候，他曾经问怎么样才能盈利，我就告诉他刚才说的，由封闭变开放，由水泥变零水泥，由现场施工变成工厂化施工，由10年变成3年，就可以赚钱了。他听完以后，做了一个特别实在的评估，然后说，你是内行。我们就开始合作了。目前运营中全球最高的楼就是880米的迪拜塔，我们和最有经验的人一起合作。

过去一年，如果你不换个方式、换个姿势去看问题、想问题，你当然越做路越窄。

我们再看换个模式。

房地产的开发模式，大家都知道，买地、买钢筋混凝土，盖了房，销售，这是以前的模式。如果我们要跨境，怎么去做房地产？我们不可能到全世界买地、全世界找农民工，盖完了再卖，这样我们就「死」掉了。

怎么解决？我们看到10年、15年前，最热的是走出去，在海外做房地产，去得最多的是纽约，那波都赔钱了，总共损失超过50亿美金，原因就是按传统办法开发房地产。

如果要跨境做房地产，我们怎么能跳脱这样的陷阱，取得新的发展？过去一年我去了很多地方，思考怎么调整商业模式，还是决定聚焦居住类的产品，完全用工厂化、模块化方法来做。

比如说寝丽舍，这个产品是我们马上要推的一个商务酒店，包括公寓的项目。这个项目是标准化的一个管理模式：在全世界特定选址下，当地做好开发前的一些准备，房子在工厂生产好，通过集装箱运过去，装上，或租或卖，一平米也赚一点钱，这跟过去开发不是一样吗？这样子就能标准化、规模化，把传统的建筑业房地产商变成工业化企业，把房子变成工业产品的制成品，做成一个出口业务。

这样一来，商业模式发生改变，把标准化的住宅类产品、居住类的产品，用工厂做完以后直接出口，作为出口品，可以获得政府的支持，同时也得到了一个与过去完全不同的财务安排，这下我们的房地产就可以去做跨国经营了。

你看，由建筑业跨到制造业，这就是换个姿势。

另外，最近爆雷的企业很多，有很多所谓的不良资产，用什么方式去解决它？

我们传统的房地产，被媒体带着走，永远横着去想，媒体天天告诉我们一些看似永远正确的、一些虚假的概念。比如说，这个地方有一个夜总会，就叫文化地产；有个洗脚的，就叫健康地产；有个酒店，就叫文旅地产；有个厂房，就叫产业地产。

我到马来西亚，有一个人带我去看燕窝地产，我想肯定是华人做的产品，果然是。他们在别墅前面支个杆，弄个小房子，塞了几只燕窝，燕子在那吐口水，于是这排别墅叫燕窝地产。

这是旧解释，不是新解释，但全世界的房地产本来不是这样，不能这么横着做。其实房地产本身，还有可能纵向发展。

转型有两种，一种就是做变性人，今天是大小伙，明天是大姑娘，这是一种转型。这种转型扯得比较远，扯不好，就会扯住要害。

还有一种是纵向转型，由少年变成青年，青年变成壮年，壮年变成老年，这也是转型。

同样的问题，我们现在面对很多特殊资产、困境资产、不良资产，如果还是用传统方法，就是忽略房地产本来的样子。房地产本来的样子是什么？就是创造最具价值的固定的人造空间。让房子创造价值，简单的说，这就是房地产的基本问题。

房地产往上生长的逻辑是这4个阶段，这是我们人类迄今为止，随着人均GDP上涨，从3000美金、1万美金、2万美金，到6万美金、10万美金，地产商的角色变化，就是这么4个阶段。房地产要向上生长，不要横向生长。

第一阶段，Developer，我们都知道的买块地盖房，这叫发展商。

第二阶段，Fee Developer，收费开发商。特朗普做房地产做到这个阶段就停住了，这个阶段的开发商跟张艺谋一样，拍个电影要收钱，一堆投资人出钱，海报上永远写张艺谋导演作品，其实他自己没投资，收费的人反而最厉害。

第三阶段，Real Estate Operational Corporate(REOCs)，综合运营商。人均GDP3万美金、4万美金，开发商就要变成不动产综合运营商，这个要求的本事就更大。

第四阶段，Real Estate Investment Trusts(REITs)，不动产投资信托基金，或者叫REITs的GP公司，这是类金融的一种开发模式。

我们现在面对大量困境资产，用什么样的思维和模式来解决这些房地产问题？

如果只是用原来的方式，比如所谓的旅游地产不通了，又把它变成康养地产，这解决不了问题。这种投机取巧的简单的横向思维是不对的，要换模式，回到房地产的本来的样子，去做纵向的垂直的生长，因为中国经济已经过了人均GDP1.2万美金这样一个水平，开始向2万美金发展，我们应该往上生长。这样我们会看到很多机会、很多项目、很多可能性，也能变成更专业的一个房地产企业。

这就是我们过去一年的工作，嘴上说换个方式，心里说换个姿势。由于我们换了方式，换了解释，换了模式，换了看高楼的眼光，于是过去一年的发展相对来说，脚下的路更宽一点，眼里的光更多一点，心里的自信和决心更大一点。

我也看到很多朋友，这一年跟我们全世界走。我相信大家都是越走越知道换方式的重要性，越走越发现，只有换个方式，我们走得才更远。

期待在2025年，我们能继续寻找新解释，找到新方向，走出新路子，开拓新生活，谢谢。