银行密集“甩包袱”：房地产不良资产成重灾区

不良资产包转让的超低折价，无疑对接盘方有很强的吸引力，更多机构加入公开处置不良资产的行动中来。

中房报记者 许倩 北京报道

多家银行正在密集甩卖不良资产。

2025年1月2日，平安银行发布第一期公告，转让不良贷款未偿本息总额1.45亿元，起拍价663.18万元，相当于打了0.5折。

2024年最后一个月，在银登中心挂牌转让的不良资产公告多达数百条，涉及交通银行、建设银行等国有行，中信银行、兴业银行、平安银行、广发银行等股份行，以及南京银行、江苏银行、兰州农商行等城农商行，涉及房地产贷款项目、个人消费贷、信用卡等。

2024年12月30日，广州农商行以99.93亿元向广州资产管理公司出售并转让资产，预计亏损3.4亿元，该资产包主要为房地产业债权资产。

12月26日，广发银行将第十期璟粹项目不良资产收益权（原始金额49.74亿元），以2.89亿元卖给广东粤财信托公司，低至0.5折。该资产涉及24.93万户债务人，包括房地产、租赁、商务服务、批发零售等从业者。

随着房地产市场下行，银行手中的房地产类不良资产正在增加，“为盘活资产压降不良，大部分情况下只能将债权‘低价卖’。”一位银行人士称。

而不良资产包转让的超低折价，无疑对接盘方有很强的吸引力，更多机构加入公开处置不良资产的行动中来。

不良资产亏损转让

伴随不良资产规模大幅增长，行业里稀缺的早已不是货源。

银登中心数据显示，2024年前三个季度，不良贷款转让业务挂牌数量分别为86单、224单和288单，成交总规模1276.3亿元，同比增长107%。被转让不良资产多为个人消费贷款、个人经营性贷款，以及与房地产开发相关的不良贷款。

个人不良贷款转让最多的是平安银行。

2024年，平安银行共发布156期个人不良贷款转让公告。其中，仅12月15日就发布了16期不良资产转让公告，未偿本息总额82.9亿元，涉及借款人11万户。

2024年，平安银行因违规领了17张罚单，罚款超7900万元。其中，最大单笔罚款6073.98万元，居银行业之首。

从平安银行被罚违规类型来看，信贷业务依然是“重灾区”，主要集中在贷款管理不审慎、资金违规流向以及房地产信贷违规等，不良贷款滋生的“种子”就此埋下。

资产规模超万亿元的广发银行，也在不断为不良资产寻找“买家”。

2024年，广发银行11次转让不良资产收益权，所属行业以房地产、租赁、商务服务、零售等为主，涉及不良资产原始金额327亿元，最终以21亿元成交。接盘方均来自信托机构。

其中，针对璟粹项目的不良资产收益权， 广发银行累计转让10期。第9期接盘方同样为广东粤财信托公司，资产原始金额49.49亿元，实际转让金额2.5亿元，低至0.5折。

2024年12月份，广发银行公布了广盈2024年第一期不良资产收益权转让结果，这笔不良资产涉及710户个人住房贷款，原始账面金额4.86亿元，最终以2.14亿元成交价转让给华能贵诚信托，相当于原价的4.4折。

2024年，广发银行还转让了14笔不良资产债权，有8笔逾期时间超过5年。

其中，广发银行广州分行转让的广州名盛置业的欠款最多，贷款本金3.98亿元，截至2024年10月20日本息合计5.77亿元。这家公司由昔日资本大佬赖淦锋控制。

企查查显示，赖淦锋旗下包括名盛置业等在内的多家公司被列为失信公司、限制高消费企业，其个人也多次被列入失信人名单。2021年，广州名胜置业被债权人申请破产清算。

广发银行作为债权人之一，已对广州名盛置业及其关联方提起诉讼，目前处于执行阶段。广州名盛置业贷款的抵押物，包括商铺、住宅、物业、停车场收费等，这些资产处置完毕后，也能收回部分资金。

另一家以房地产为主业的上海龙吕物业管理有限公司，从广发银行上海分行借款2.72亿元，2023年12月20日开始逾期。2024年12月10日，该分行转让这笔不良贷款，未偿还本息总额2.88亿元，初始转让价为2.17亿元。

广发银行的房地产业贷款不良率，一直处于高位。2021～2023年，该行涉房类不良贷款率分别为2.15%、6.66%、6.21%，在11家股份制商业银行中最高。

商业大佬入局

“贱卖”不良资产，给广发银行带来巨大损失。

2021～2023年，广发银行信用计提减值准备分别为254.85亿元、286.96亿元和227.11亿元，占营业收入的34.02%、38.18%和32.59%；核销不良贷款金额分别为150.97亿元、171.49亿元和135.05亿元。

即便亏损，也要加快出清不良资产。“出清不良资产有助于银行提升防范化解金融风险的能力，实现可持续发展。我行在监管部门指导下，坚持应收尽收、应核尽核的处置原则，积极改善我行资产质量状况。”广发银行相关负责人称。

“由于受到各种考核压力，目前中小银行不良资产出表的压力很大。”一家地方银行人士说。

曾对房地产依赖度颇高的还有广州农商行。2015～2019年，广州农商行房地产业贷款从118.2亿元上升至683.4亿元，4年暴增近5倍。随着房地产业步入调整，该行房地产业贷款不良率，从2019年末0.26%攀升至2023年末5.94%，2024年6月末为5.59%。

面临多重挑战的广州农商行，急于“甩包袱”。

2024年12月30日，广州农商行以99.93亿元向广州资产管理公司出售了一大笔资产。截至2024年9月30日，这笔资产金额合计145.92亿元，其中房地产业贷款本金114.66亿元，占比97%，该资产包中不良贷款合计38.41亿元。截至2024年上半年末，广州农商行房地产业不良贷款余额29.7亿元。

这意味着，广州农商行可能一次性出清了存量地产不良贷款。接盘者广州资产管理公司，为广州越秀资本子公司。

看中不良资产生意的不止地方AMC（资产管理公司），被银行视作“包袱”的不良资产，对于资本大佬而言，则蕴藏着巨大商机，王健林、马云、孙宏斌、冯仑等商业大佬，纷纷入局不良资产赛道。

经济不景气时期，不良资产大量涌现，逾期、断供、破产等情况导致资产价格暴跌。百亿元不良资产包，转让价格不到1折，其中差价的确很大。但这个生意并不好做。

一位从事特殊资产投资的人士称，对公债权抵押物一般是工业厂房、土地、冷库仓储和大型生产线。前几年，只要房价涨、抵押物价值就会增长，加上债权折扣，安全边际很高。但2022年以后，随着地产业下挫，以不动产为主的债权抵押物价值持续缩水，不良资产生意越来越不好做了，可能需要把抵押物转换成物业，做运营、改造，才能挖掘商业价值。

“不良资产背后的弯弯绕绕很复杂，必须提前调研、甚至设计好处置方案，才可能有人接手。”一位金融圈人士称。