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上海中国铁建熙语

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项目首开将推主力户型建面约80-149㎡高层、叠墅，指导价42850元/㎡！

项目城市展厅已开放

展厅地址：闵行龙湖天街1F靠中庭

项目主力户型建面约80-149㎡高层、叠墅，指导价42850元/㎡！

最新项目进度，设计方案，案名确定，推盘节奏

项目最新户型图

（仅供参考，具体以官方发布为准）

-------------以下是80-121㎡高层户型------------

约80㎡2房

-------------以下是137-149㎡高层户型------------

从地图位置上来看，这个项目的位置，其实非常具有优势。距离5号线西渡站不到300米，地铁站西面还有连城商业中心配套，出门就有公园、九年制学校。而且，距离老闵行仅一江之隔，地铁1站就能到......

地块位置图

1站之隔江川路，房龄在10年之内的小区，当代万国府OMA最新成交价7.6万/㎡，2站之隔的东川路凤凰景苑小区，最新的成交价6.7万/㎡...

当代万国府MOMA最新成交情况 数据来源：链家

凤凰景苑最新成交情况 数据来源：链家

也就是说，1站地铁，同样100㎡户型，10年房龄小区，600米地铁，老闵行总价760万+。地铁往后坐1站，西渡站，总价最低可能只有350万起，300米地铁，还是全新的商品房...一站地铁，房价直接打对折，而且还是更新、配置更高的小区！

以下是关于【中国铁建西渡地块】最新进展、实拍及分析

全新设计图公示 预计4季度入市

拍地后1个月设计方案公示

最大近75米栋距 高层+叠墅设计

根据最新消息，【中国铁建西渡地块】最新设计方案已公示，预计今年4季度入市，来看最新的设计方案图：

中铁建西渡项目最新设计方案

中国铁建·熙语售楼处电话：400-887-8824欢迎咨询从公示的最新设计方案来看，18层、14层的高层/小高层为主力户型，其中14层的小高层最大楼间距可以达到近75米（一般来说，市面上看到最大60米的栋距，已经比较难得了），另外还有48米栋距。其余除别墅外的栋距在30米左右，预计14层的小高层，整体会做面积段更大一些的户型。

不知道大家发现了没有，这将近75米的栋距中间本来是可以再建一栋楼的，不过中国铁建并没有这么做，而是打造了一个中心景观，牺牲一点货值但是可以提升小区的整体品质～

项目鸟瞰效果图

（仅供参考，具体以官方发布为准）

整个小区为高层+叠加，高低配设计。房地联动价是4.285万/㎡，那么后续高层入市的话，均价可能不到4万/㎡，按照现在主流100㎡户型来算，总价段在400万左右，低区的房源总价可能只有350万左右。

叠加别墅的话，根据地块旁边【印象花语墅】叠墅来看，112-144㎡户型面积段，均价约5万/㎡，预计总价段在600-900万/套。

地块南面已交付入驻的中铁建香榭国际

地块5月下旬最新进展实拍

看了下地块的最新进展，清地工作基本完成，目前还未打地基，设计方案公示神速，离4季度还有最多半年，入市还是有望的。

闵行入奉贤首站 自住属性尚佳

地铁/自驾 出行超便捷

周边商业/幼儿园/新建文体中心环伺

作为闵行进入奉贤的首站，西渡板块自然是首当其冲的选择！天然位置好，指导价更具有优势！自住完全没有问题。

西渡板块内的商业，完全可以满足日常所需，如巧购、天择生活广场，地铁站旁就是连城商业广场。远点还可享受金汇广场、吴泾宝龙广场、龙盛国际商业广场、龙之梦、碧江广场、宝龙城市广场等周边商业，满足一应生活需要。

5号线TOD商业 连城商业广场

自驾方面，也比较便捷。有虹梅南路越江隧道、闵浦二桥和刚开通的闵浦三桥联通两岸，另有金海路越江隧道连接中环，虹梅南路越江隧道、S4沪金高速连接外环、s32申嘉湖高速等。往南可至南桥，海湾、金山等地，往北可至莘庄、徐汇，奉浦大桥走申嘉湖高速往东可至浦东机场。

而且，本次地块和中铁建香榭国际仅一街之隔，新房+新房之间的界面，就整个板块来说，还是出类拔萃的。且地块周边已有幼儿园、西渡公园，以及在建的文体中心。

转到扶兰路，经过在建中的文体中心，后段的界面十分令人舒适，崭新的街道，静谧的环境，郁郁葱葱的绿化以及富有质感的新房外立面...

待问幼儿园

西渡公园（与其说是公园，其实更像大型绿地）

总的来说，中国铁建西渡这幅地块，4.2万/㎡的指导价，对于老闵行以及未来从15号线延伸线而来的购房者来说，还是具有一定的诱惑力的。而且奉贤新城最高指导价已经5.5万/㎡，作为西渡仍然4字开头的项目，性价比很高！

而且，社区自身的品质也很关键，其实从最新的设计图可以看到，将近75米的栋距！还是中铁建比较高端的“花语系，”不免让大家对于【中国铁建西渡项目】，有不小的期待。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。