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万科涅槃 滨江封神 中铁建夺冠 保利全国问鼎 | 年终特稿(3)

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2024全国楼市跌宕起伏,成都依然交出了高分答卷。但楼市下行趋势没有改变,2025仍是调整之年。

原创 | 天府财经

撰文 | 潘谈


你来,还有空位;你不来,风会满座。如果用一句充满诗意的话来形容当下的楼市现状,“空位来风”再合适不过。

从全国市场来看,2024年1-11月份,全国房地产开发投资额为93634亿元,同比下降10.4%,其中住宅投资额下降10.5%。(12月份的数据还没出来)

2024年,百城二手房价格累计下跌7.26%,环比已连跌32个月。

据中指研究院成都分院数据,2024年成都市商品住宅供应面积为1303万㎡,同比下降23.4%。成交面积为1484万㎡,同比下降21.3%。

也就是说,尽管成都自9.26新政以来销售强劲,但总体上各项指标仍然大幅下降,市场承压明显。

2023年,三年疫情压抑了房地产需求,再加上房地产重回国民经济支柱地位。降息降首付等重磅支持政策纷至沓来,着实刺激了楼市反弹。

尽管2024年支持力度有增无减,但没有了前年压抑的需求,市场回归常态,双冠就被武汉和上海夺了去。

据成都购房通数据,成都2024年新房共成交约9.97万套,同比下降了31.72%。二手房共成交约23.14万套,同比上涨4.75%。

武汉在2024年新建商品住宅成交套数约为10.73万套,超过成都,成为全国新房成交套数最多的城市。

上海二手房成交网签量约为21.6万套,相较于2023年增加了21%。超过成都,成了全国二手房成交量最高的城市。

众所周知,成都是个对房地产经济特别依赖的城市。2024年房地产回归常态下的深度调整,成都的GDP高度承压,持续在国平省平线上徘徊。



2023年成都楼市销售超过100亿的10家,超过200亿的有4家。楼市冠军归属于全年风光无限的华润置地,以297.3亿问鼎。

而2024年销售超过100亿的只有6家,超过200亿的只有2家。冠军被去年的亚军中铁建地产取代,以207.6封板,而华润置地以200亿位居次席。

保利发展2024年以188亿业绩进阶1名,排在第3位。特别说明的是,保利发展181.8亿的权益销售金额,实际上是今年的隐形冠军。而且以3630亿问鼎全国冠军。

纵观上面的数据可以看出,整体上排在前面的开发企业,销售业绩是大幅下滑的,这与成都楼市整体表现高度一致。


特别是去年以198.5亿排名第5的兴城人居,今年以“妖斩”超过100亿的成绩排到13名,销售业绩只有81.7亿。

2022年,兴城集团首次入选《财富》世界500强排行榜,而2024年以来的不佳表现,导致兴城集团被世界500强“除名”,成了榜单上的匆匆过客。

但有些企业的表现还是让人刮目相看,去年排名第六的招商蛇口,以172.6亿的业绩进阶到第5名,而且比去年大幅增长了8.5亿。

中铁建以“西派”系成功逆袭夺冠值得称赞!一个成功的产品系,即使市场调整,也是企业销售稳定的压舱石。就像媒体行业“内容为王”一样,地产行业“产品为王”才是硬道理。


今年成都楼市最神的当属滨江,在市场上不再流行讲故事的时代,摇身一变,从滨江变成了润达丰。

从销售排行榜来看,2024年的润达丰并不起眼,仅以15.5万㎡位居销售面积排行榜第24名,而销售金额并不在排行榜前30名之列。

但这一年在土拍市场上的“高调”,与麓湖·丽世缦华的“高价”,使润达丰滨江成了2024年成都楼市最大的“故事”。

9月27日,也就是成都新政的第二天,润达丰滨江就以24300元/㎡楼面价,打破了天新土拍成交新纪录,拿下了麓湖·丽世缦华紧临地块,溢价率高达86.92%!

12月20日,麓湖·丽世缦华取证。据成都房小团的数据,6栋一套单价超过12万\㎡的产品,让市场直接怀疑这还是楼市调整期吗?


不管是所谓的江岸资源,还是产品本身,笔者无法说明白支撑这价格的底层逻辑。

但有一个效果是明显的,麓湖效应+润达丰“双高”,助力天新楼市成功筑底,让周边项目销售大增,让天府新区继续延续8年产销第一的封神之路。

至于标题中第一个提到的万科,2024年以76.1亿位居成都第15名,但在全国仍以2446.8亿位居第5名。而且以1806亿占据全国销售面积榜首,明显以价换量。

万科处于涅槃之中,不必过多解读。相信曾经的地产一哥应该能浴火重生,否则中国楼市整体将无故事可讲。



2025年是“十四五”规划收官之年,“十五五”发展谋篇布局之年,各项政策加力有望带动市场预期修复。

但由于人均住房面积饱和与城镇化率空间不大,房地产整体或仍处于筑底阶段。2025年楼市不会有太多故事。

据中指研究院数据,2024年成都推出涉宅用地建设用地面积7584亩,同比下降25.6% ;成交涉宅用地建设用地面积7017亩,同比下降24.0%。

拿地市场最大变化是:2023年以央国企为主,2024年以成都平台公司兜底为主,总体拿地意愿不强。


2023年成都楼市拿地房企第一名是保利发展,其拿地金额为78.88亿元;2024年保利发展的拿地金额只有21.1亿。

一般来讲,下半年的土拍量是第二年上半年市场销售的风向标,目前来看,这风量真的好小。

前面讲过,2025年本身仍是筑底之年,按笔者的理解,筑底的完成应该会到2027年上半年。

2015年特朗普第一次上台开启的贸易战,中国用楼市的放水与股市的“双融”对冲了贸易战。再过几天特朗普将正式二次入主白宫,2025年中国会用什么迎接特朗普2.0版冲击?

年末中国井喷的军工科技突破,上了道大国博弈滑向热战的保险。但从经济的角度,投资与出口仍是重中之重,楼市+股市仍是内循环核心支撑。

2025年从宏观政策上讲,旧城改造与城市更新,是楼市止稳回升的最大动力。

从房地产政策工具来看,降息降首付仍然是所有工具中最有效的。目前全国基本上在3%(公积金2.85%),最大程度还有0.5%~1%的空间,不然存款将接近零利率,银行也将面临着风险。

中国老百姓的财富大多集中在楼市与股市,楼市的企稳至关重要,而股市的发展才是破局希望。

参考2015年,中国资本市场是否有好的表现,既是对冲特朗普贸易战的重要战场,也是当下2亿多散户关心的问题。



十年来A股一直在3000点徘徊, 让前年北京某报的那篇《今天对A股爱理不理,明天就让他们高攀不起》,成了这两年最大的笑话。

涨两个板就要求发异动,跌30、50个点却无人问津。在一个只允许跌不允许涨的市场,A股不是与中国梦“底背离”,就是与中国梦“打太极”。

中国老百姓的财富,真的在楼市与股市端,那也是我们每个家庭中国梦盛开的土壤。莫让房市股市成中产F场,期望2025年都有好的表现。


撰文Writer | 潘谈

「天府财经」创始人 「天府甄选」出品人

原四川日报集团成都报道编委

《巅峰》杂志总编辑 迅雷看看四川CEO

视觉 | 赵兮 编辑 | 晴川 视频 | 李云尚

天府财经网站:www.wetf.cc

(文中图片来源网络,非商业用途,若侵权联系删除。)




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