拆解城家商改服务式公寓的高效盈利密码

作者 | 梁秀杰

编辑 | 宋金煜、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

近年来，住房租赁市场火热，迎来了一批又一批的入局者。但面对保租房的海量供应，租金下行、空置率上升、爬坡期拉长的压力越来越大。在此背景下，酒店式服务公寓凭借长短租结合的灵活模式，不仅比传统公寓更具盈利潜力，也比酒店业务更加稳定，正成为众多投资者和企业布局的焦点，并与海量供应的保租房形成了错位竞争。

虽然入局者众，但到底什么样的产品才能真正实现高效盈利且收益稳定？

城家旗下的瑞贝庭公寓酒店，以亮眼的成绩在一众品牌中脱颖而出。以上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓酒店项目为例，城家通过长日租几乎无缝切换，显著提升了运营效率，项目出租率达到95%、GOP达到78%。

现在上海苏河瑞贝庭公寓酒店，作为写字楼改造为酒店式服务公寓的典型案例，在2024年12月正式迎来开业。

高坪效的商改酒店式服务公寓

上海苏河瑞贝庭公寓酒店，是一个典型的城市中心商业地块微更新项目。

项目原身为歌斐香溢广场写字楼，于2019年竣工正式交付使用。地处上海核心商圈西北侧、普陀区东南侧，属于非核心商务区。加之近年来上海办公租赁市场整体低迷，项目的去化和收益都不及预期，亟待重新焕活资产价值。

项目位于上海市普陀区石泉东路286弄13号，属于内环旁，距离地铁3、4、7号线镇坪路站约1公里，步行可达，轨道交通便捷；自驾10分钟左右，即可上内环高架；地铁半小时内可通达静安寺、人民广场等多个内环商圈。

同时项目周边生活、休闲配套充分，楼下就是融创精彩天地（香溢店）。下楼就有各色美食，随手就能买到Tims天好咖啡、星巴克、CHAGEE霸王茶姬，还有影院、健身房、SPA馆等各项休闲娱乐设施。

基于此，城家对项目进行了整体规划，并负责改造代建，将其定位为中高端服务式公寓酒店——瑞贝庭。

图表1：项目基础资料

信息 来源：公开信息，睿和智库整理

图表2：上海苏河瑞贝庭公寓酒店 位置图

图片来源：企业自供

上海苏河瑞贝庭公寓酒店共一栋楼，18层，可提供353间房源，属于大房源量的服务式公寓。从产品及租金来看，项目以建面约40-45㎡一居室和48-68㎡一室一厅户型为主力户型，定价在8500-14500元/月。

图表3：上海苏河瑞贝庭公寓酒店不同产品占比

数据 来源：公开信息，睿和智库整理

睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边中高端公寓上海Quartier 星荟公寓51㎡Studio约7500元/月， 保租房社区西部乐巢·中岚居46㎡一居约6100-6600元/月、71㎡两居租金约9700-10800元/月，香溢花城135㎡两居约14000元/月，光新大楼54㎡一居租金约5300元/月。

可以看到 ，即便相较于其它中高端长租公寓，上海苏河瑞贝庭公寓酒店依旧能够提供更高的坪效。

图表4：项目周边部分公寓及普通住宅情况

资料来源：公开资料，睿和智库整理

高出租率，才能真正实现物业收益的最大化

从资产盘活的角度来看，高坪效固然重要，但没有高出租率，即使坪效再高，整体物业收益也难以达到最大化。尤其是在房源量大、租金高的情况下，更需要综合考虑产品、服务、运营效率等多个层面的策略，从而有效地提高出租率。

通过深研目标客群需求，瑞贝庭选择立足“多功能、多场景、高颜值、高智能”的理念，打造产品差异化，为租客带来全新的租住感受。这种差异化策略，无疑更有助于吸引对居住环境、生活品质、服务及管理有更高要求的都市旅居人群。

在软装色调上，瑞贝庭打造了两种色系风格，深色系偏中古风，浅色系偏现代奶油风，以满足不同客群的风格喜好，为租客提供充足的选择空间，从而提高销售去化。

图表5：上海苏河瑞贝庭公寓酒店 室内效果图

图片来源：企业自供

户型上，通过设计优化，不仅大大减轻了写字楼改造常见的痛点，如窄面宽、长进深等，还使得空间布局更为科学，视觉感受更加开阔，采光更好。

独立且充满仪式感的玄关，适配聚会、办公、用餐等多种功能的休闲区域，可满足日常轻餐烹饪，功能完备、收纳性强的开放式标准厨房，大尺度三段分离式的盥洗空间，配备洗烘一体机的贴心功能，以及能够满足长期居住生活的超大储物空间，为租客创造出一个高品质居住空间的同时，更营造出家的温暖感和归属感。

同时，客房使用全屋智能客控系统，一键控制室内灯光、窗帘排气扇等，更为生活添加了一份仪式感。

图表6：上海苏河瑞贝庭公寓酒店 户型图

图片来源：企业自供

瑞贝庭还将项目整体规划为一个“垂直微型社区”，1F为公寓大堂+商业；4F为公寓公区+商业配套；5-18F为客房层，公寓、酒店、社区商业等不同业态被更好地结合在一起。

4F超大且有品质感的公区，设置了咖啡水吧、厨房、早餐厅、健身房、洗衣房、影音娱乐等空间，整体兼顾功能与灵活运营，能满足目标客群日常生活所需。

其还将顶层约400㎡的超大景观露台，打造为绿地休闲区和宠物乐园区，为“毛孩子”打造了一片专属的休闲区。提升整体居住体验的同时，还可以吸引更多有宠物的租户，促进租户之间的社交互动，增加客户粘性。

值得注意的是，依托华住集团供应链能力与集采优势，城家还进一步打破了“改造周期长”的行业现状。一方面，有效缩短工期。整个项目从开始改建到正式入市，用时不到8个月，降低了营建产生的空置成本；另一方面，进一步优化造价，可降低采购、营建、维护成本达5%-10%。相较于同档次酒店，城家旗下服务公寓每平米造价低约24%以上

可以说，在产品打造上，瑞贝庭把高品质、高效率、低成本发挥到了极致。

同时，通过数字化能力与源自华住基因的专业服务基因，瑞贝庭实现了运营成本与客户体验的多重平衡。在城家CAS系统上，租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住、到退房全流程都可以线上实现，提升管理效率同时，也让租客的服务体验更方便、快捷、透明。

除了数字化带来的便捷，瑞贝庭还提供个性化的客户体验。区别于传统酒店，瑞贝庭通过基础服务、主动服务、社群运营，为租客提供“相伴不打扰”的舒适体验。比如，24小时管家和前台服务团队的及时响应、公区定期清理、免费洗衣等等。这种服务理念既让租客感受到家的温暖，同时保持了适当的私密性和独立性。

作为华住集团旗下品牌，瑞贝庭还能共享华住会2亿自有客源，直销占比达90%。这种渠道优势使得瑞贝庭能够更有效地触达目标客户，减少对第三方平台的依赖，降低营销成本。

瑞贝庭最大的优势还在于，采用长短租结合的灵活运营模式，优化出租率。基于数字化管理优势，瑞贝庭能够精准配比长短租房源比例，并根据市场动态调整价格，实现短租做溢价、长租兜底，帮助门店实现出租率和GOP双赢。

结语

好的品牌自己会说话。瑞贝庭公寓酒店做为城家的主打品牌之一，通过全面的布局，如今已逐渐形成了一定的品牌影响力。不仅自带产品、服务和流量优势，也为资产增值提供了空间。结合数据来看，瑞贝庭OTA渠道网评分已达到4.8+，远超业内平均水平。这一成绩也表明了，其在客户满意度和口碑建设方面的成功，深受中高端旅居人群的青睐。

综上，在住房租赁快速发展的大趋势下，所有运营方应回归服务的核心——关注客户需求，找准自己的立足点，构建具有竞争力的服务新质生产力，这才是品牌不变的答案。

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