中海万泉寺豪宅，有两条新消息

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近日，中海万泉寺豪宅项目，收到了两则新消息。

好消息是，小区内的明代家族墓地祭祀台遗址要迁走了。

坏消息是，规划阳台又被市民举报，被要求承诺不允许封闭阳台。

把祭祀台遗址迁走，需要协调多个部门，是一件非常难办的事儿。但中海地产办成了，可见，丰台区对万泉寺项目有多么重视。

举报阳台是个老生常谈的问题。新项目有阳台赠送，地产同行担心老盘遭背刺，二手房业主担心房子贬值。

下面，花姐来还原一下这两件事儿。

迁移的祭祀台

中海万泉寺项目位于西南二环外，在丰台区境内。

FT00-0613-0024地块，是北京2024年供地计划里单幅最大的地块，用地面积6.37万平方米，规划建筑面积17.8万平方米，建筑高度80米，容积率2.8。

这块地位置很好，是璞玉，但也有一些小瑕疵。地块中央有一个文物古迹：家族墓地祭祀台——长约40米，狭长，东南30度走向。

2024年9月9日，北京市考古研究院的考古保函【2024】218号文件，称其较为罕见，是研究明代葬俗的重要新发现，建设单位“在今后的规划和建设中进行妥善保护”。

这句带引号的文字很婉约，是原地保护，还是可以迁移保护？它没有明确说明。

我国历史悠久，开发地块出现古代遗迹很常见。北京最近的比如海淀香山樾，以及即将拍卖的朝阳三间房地块，也出现了类似万泉寺项目的古代遗址。

花姐特意查看了香山樾和三间房的两处文化保护函，它们对怎么保护文物有专门的文件。

1、有关香山樾内的关帝庙，海淀区文旅局在2020年6月5日下文，“南辛庄关帝庙是海淀区未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，依法应当实施原址保护”。

2、有关三间房D区1205-0007地块里的诰封石文晟继妻佟氏碑，朝阳区文旅局在2024年8月12日下文，“诰封石文晟继妻佟氏碑是未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，依法应当实施原址保护”。

这两处文化古迹，函件里都白纸黑字写上了：原址保护。

但中海万泉寺地块里的祭祀台，并没有明确要求原址保护。于是，就有了祭祀台迁移的故事。

在保函【2024】218号文件下发的一个月后——10月25日，丰台区就万泉寺地块供地问题，召开了一次高规格的会议，内容提到：“原则同意将现状祭台遗址迁，移至规划柳村路平面立交绿地内”。

这次会议的目的只有一个，为了保证地块整体居住品质。当时，中海集团也派人出席了会议——两天后，中海集团董事长颜建国与丰台区长初军威举行会谈，双方签署了合作框架协议。

47天后的12月12日，中海地产以底价110.54亿元拿下万泉寺地块，这也是首个不限价地块。

12月27日，北京规自委公示了中海万泉寺项目的规划设计方案。花姐用放大镜找了好几遍，没有发现那个祭祀台。

拿它的地形测绘图和总平图对照，发现祭祀台东南段与8#楼有“交集”——位于楼栋的正下方。

如今，真相大白，祭祀台被迁移出中海万泉寺项目了，无论对开发商还是购房者而言，皆大欢喜。毕竟，祭祀台在小区内，是个忌讳。

阳台里的秘密

有关阳台，有人爱，有人恨。谁爱谁恨，明眼人都知道的。

2024年12月30日——中海万泉寺项目总平图公布第三天，有网友在人民网领导留言板，重点反映了阳台问题。

称报规是开敞阳台，但开发商在竣工验收后、交付前，对开敞阳台统一施工封闭。这违反规定，要求开发商公开发承诺书，不允许封闭阳台，并在宣传及合同中明确阳台不可封闭。

对此，丰台区回复了两点：

首先，该项目设置阳台，是落实北京高品质住宅导则的要求；其次，有关阳台面积计算事宜，参照《民用建筑通用规范》(GB 55031)。

花姐20年前在北京海淀买过一套房，130多平米，有三个封闭阳台，在客厅、主卧和厨房。当时，阳台封闭，无赠送面积，100%算产权面积。

这是符合《民用建筑通用规范》的。该规范第3.1.5条规定：阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

不知从何时起，北京楼市的阳台被"黑科技"改变了，变成地产商送面积的温床。

只要内嵌式阳台能批下来，后期售卖时，只计入一半产权面积，已经成了潜规则。

也就是说：开敞阳台原本送一半面积，但封闭之后把它放在室内，就等于多得了一半面积。于地产商而言，更好卖房；于购房者而言，更实惠。

仅一年来，北京楼市进入低谷，除了海淀区，其它城区的新房都陆续出现了阳台设计，开发商竞相卷产品户型——主要是通过阳台、设备平台、挑空和防火挑檐等送面积，导致原来送飘窗的产品落伍了。

离万泉寺地块最近的是北京瑞府，其南侧只送飘窗、北侧也没设备平台送。而中海万泉寺项目，南向送“内嵌式阳台+花池”，侧面送飘窗，北侧送设备平台变阳台。

以中海万泉寺项目楼王3#的194平米端户为例：

它的面宽16.1米，进深13.5米。花池宽0.7米，长10米，赠送约7平米，开敞阳台、不封闭；内嵌式阳台16.1米，宽1.8米，赠送15平米；北侧设备平台宽0.7米，长8.5米，赠送约6平米；飘窗赠送约2平米。

共计赠送30平米，令总建面达到224平米，实际得房率约93%。

被举报阳台的，还有朝阳区十八里店的北京隅东序。

反对阳台最强烈的，要数海淀了。在海开颐海澐颂项目公示时，就有这么一段反馈意见：强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。

花姐相信，随着好房子产品越来越多，有关阳台问题的举报，中海万泉寺项目绝不是最后一个。

花姐点评

1、明代家族墓地祭祀台从中海万泉寺项目迁走了，决策英明，是一个重大利好。毕竟，这是一个百亿元项目，不要因为它而让开发商埋单，让购房者心里存在膈应。

2、人民追求美好生活的向往，不会止步。设置阳台，就是一个美好的事物，但如果地产商只是利用阳台来偷面积，或许违背了阳台存在的初衷。怎么去解决这个冲突，需要高超的智慧。