江苏
开年，就有很多人关注学区房，来咨询石榴叔的也不少。
从过去几个月的成交数据看，学区房并没有走出一条独立行情。
当然，也不像楼市自媒体说的那样，一败涂地，成交量摆在那边，需求依然存在，只是市场割裂的比较厉害，出现了大量的信息不对称，让很多人完全看不懂。
01
家长变了
不得不说，这几个月我遇到的家长，和几年前不太一样了。在教育上，有越来越佛的趋势。换个角度，可能是卷不动了。
过去几年，只要提到教育，没有一个家长不皱眉头，仿佛有一种力量在推着你在卷，根本停不下来。
最难受的是表里不一，表面上减负，实际上竞争加剧，表面上考试减少，实际上在拼证书。
就拿本地来说，初中优录除了全优全三好，还要看国赛一二等、剑桥五级至少KET、部分白名单赛事证书。
归根结底，孩子太多了，优秀的孩子太多了，只能提高筛选标准。
当然，这种佛并不影响家长在教育上的“投入”，只是更为理性，不会像过去那样不顾一切的加杠杆，对亏损也有一定的认知。
买不起的，亏不起的，完全不考虑学区房了，就准备上上课外班。
能买得起的，尤其外来人口，还是会买，想给孩子创造一个好的学习环境，托举一下，至少自己不会后悔。
这种变化至少砍掉了学区房市场三分之一的需求。
02
人口是指挥棒
说到学区房，就不能不说人口，这是需求的入口。
拿南京来举个具体例子，趋势一目了然。
这里还要考虑二胎三胎的因素，因为这些家庭对学区房的需求，只有一套。
这个数据，近两年官方都没有具体披露，不过一胎的占比已低于50%。
这些数据说明什么？在幼儿园关闭潮之后，未来几年，小学入学人数会大幅下滑，再过几年就轮到初中了。
所以，学区房市场的整体需求会越来越弱，暂时看不到反转的可能。
03
大量房子在去学区化
学区房本质是什么？把对教育关注的家庭，通过证书或房价进行筛选，然后集中起来。
孩子能出成绩是学校牛吗？还是老师牛？
在小学阶段，我觉得学校的占比15%，老师的占比15%，家庭的占比70%。
在初中阶段，学校的占比30%，老师的占比30%，家庭的占比40%。
在高中阶段，学校的占比40%，老师的占比40%，家庭的占比20%。
所以当下，反复强调家校共同体的小学，学校的重要性一直在削弱，家长的跟进和付出才是最重要的，到了初中和高中，学校才是最重要的。
很多家长明白这一点之后，对小学学区就没那么深的执念了，市场除顶级小学被继续认可外，其他小学已经平均化。
眼下，愿意在小学学区上砸钱的，主要是二胎家庭，双学区，一次投入解决所有问题。
未来几年，小学学区房的流动性会进一步下降，学区属性会大幅削弱，居住属性差点的大概率要烂在手上。
那么初中呢？很多家长已经意识到中考比高考重要多了。
中产，甚至伪中产家庭，是不能接受教育的不确定性，所以在有条件，还是愿意投入。
很多人问我，去一线初中包出成绩吗？肯定不包，要看孩子自身努不努力。
好的学校，有相对好的学习氛围，比较高的天花板和竞争参照物，还有一点，就是引导学生形成正确的人生观和价值观，学校和学校一对比还是有差距，尤其进入高中后反过来看。
目前初中学区房是极端化发展，经过一轮40%的跌幅，老破小很抢手，因为便宜，买的就是个学位，用完就卖，反正也不住。大家都知道未来要亏钱，总价低，就意味着亏损小，只要学校足够好，三年以后能脱手。
居住属性好的房子也抢手，很多人还是在意住的环境。从去年下半年楼市的走势看，核心区+好学位+次新房，价格都在反弹。
剩下的呢？学校不是一线的，房龄老面积大的，一跌不起，一跌再跌。
学区房是消费品，这个已经得到反复确认了。
小学学区房已经过了大限，现在还在买单学区的，一定要想清楚，几年后卖不掉，初中如何解决。
不要对小孩未来的成绩过分自信，就这么确定能被优录？你先问问自己够鸡吗？去年以来，找关系办理入学的诈骗案频发。一步错，步步错。
初中学区房，大概还能挺3年。
对于现在还持有学区房的，我还是那句忠告，用完就卖，不要有一点犹豫。从去年看，高点往往出现在年底。优质房源出现在6-9月。
最后还想和各位家长多说一句，去了好学校才是第一关，后面要付出更多，一定要有心理准备。
可能有人要反驳我，觉得学校不重要，自己拼就行，那可能是角度不一样，有很多家庭是不愿意在教育上承受任何风险和不确定性的，如果钱可以解决，那就花钱买房，如果亏不起，就算了。
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