房产纠纷律师攻略：购买两限房遇他人霸占，用法律实现腾房

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

赵文峰与钱晓芳于2010 年 3 月结婚，婚后同月便着手申请购买北京市西城区两限房。2011 年 3 月，赵文峰出国，2015 年 8 月两限房房源落实，彼时夫妻二人仍在国外，遂授权案外人孙海涛办理涉案房屋（北京市通州区 X 号房屋）购房手续，并约定房屋暂借给孙海涛使用，孙海涛帮忙垫付购房款，待二人回国后返还房屋。

2018 年 9 月赵文峰出具委托购房手续，同月孙海涛代理签订房屋买卖合同，同年 2 月，赵文峰、钱晓芳取得涉案房屋不动产权证书，然而房屋却一直被孙海涛占有使用。赵文峰索要无果后起诉孙海涛返还原物，经一审、二审审理查明，实际居住人为孙海涛的朋友李洁、李浩、周贵，无奈之下，赵文峰、钱晓芳将此三人诉至法院，请求腾退房屋。

二、各方诉求

原告：赵文峰、钱晓芳请求判令被告立即腾退北京市通州区X 号房屋，并要求被告承担本案诉讼费。其理由是涉案房屋系二人合法购买，虽委托孙海涛办理手续且房屋被借用，但现自己已回国且拥有不动产权证书，理应收回房屋自住。

被告：李洁、李浩、周贵共同辩称不同意原告请求。李洁称自己并非适格被告，未实际居住涉案房屋；李浩和周贵则称居住有合理理由，坚称李洁在2015 年借用二原告名义出资购房，原告只是名义代持人，请求法院驳回起诉。

三、法院查明事实

赵文峰与钱晓芳系夫妻，共同申请两限房。2015 年 8 月因在国外，委托孙海涛办理购房，孙海涛代其办理涉案房屋购买手续。同年 9 月 15 日，开发商发票显示付款单位为赵文峰、钱晓芳，购房款 452332 元。2018 年 2 月 3 日，二人办理不动产权证书，房屋为共同共有，性质是限价商品房。

此前赵文峰、钱晓芳起诉孙海涛返还原物，一审、二审法院均裁定驳回起诉。2021 年 7 月 13 日，李洁起诉赵文峰、钱晓芳确认房屋所有权，后又撤诉。

赵文峰、钱晓芳称购房款由孙海涛垫付，2019 年 4 月 30 日赵文峰之母已偿还 400000 元，尚余 52332 元未还；被告方称李洁借用名义买房，购房款由李洁转账给孙海涛支付，房屋交付后李浩和周贵精装修并居住至今，李洁未实际居住。

四、裁判结果

法院最终判决李浩、周贵于判决生效之日起七日内向赵文峰、钱晓芳腾退北京市通州区X 号房屋，驳回赵文峰、钱晓芳的其他诉讼请求。

五、律师案件分析

物权法定原则的彰显：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及不动产物权相关规定，不动产物权以登记为准。本案涉案房屋不动产权证书明确登记在赵文峰、钱晓芳名下，这是物权归属的法定依据。即便被告主张借名买房，但在法律层面，未依法变更登记前，房屋所有权仍归登记人所有。

政策性保障住房限制：涉案房屋为两限房，属于政策性保障住房，旨在解决特殊群体住房困难。此类房屋的买卖、借名等行为受到严格政策法规约束。借名人即便有出资行为，但若违反政策规定借名购房并登记在他人名下，其主张确认房屋所有权或要求转移登记，通常难以得到法律支持。本案三被告主张借名买房，却无法提供有力书面证据，且与不动产权登记相悖，自然难以得到法院认可。

六、案件启示

对于购房者而言，务必清楚认识到不动产物权登记的权威性与严肃性。无论是购买商品房还是政策性保障住房，产权登记是房屋归属的“身份证”，不可随意借名购房，以免引发复杂纠纷，导致房财两失。

在涉及委托购房、借名买房等复杂房产交易时，各方一定要签订严谨、详细的书面合同，明确权利义务、资金流向、房屋归属等关键事项。一旦发生纠纷，书面证据将成为维护自身权益的有力武器。像本案中，被告因无借名买房书面合同，在精品文档- 可编辑

在涉及委托购房、借名买房等复杂房产交易时，各方一定要签订严谨、详细的书面合同，明确权利义务、资金流向、房屋归属等关键事项。一旦发生纠纷，书面证据将成为维护自身权益的有力武器。像本案中，被告因无借名买房书面合同，在诉讼中陷入被动。

从司法实践角度，法院在审理房产纠纷，尤其是涉及政策性保障住房案件时，会兼顾政策导向与物权法定原则。一方面维护产权登记公信力，保障合法产权人权益；另一方面严守政策底线，防止投机取巧行为通过诉讼合法化，以维护房地产市场交易秩序与社会公平正义。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！