15亿规模REIT发行，竟遭近1300亿资金疯抢，是何魅力让这单REIT沸腾？

财联社1月9日讯（记者 闫军）抢疯了！15亿规模的一单REIT，吸引了1292.93亿资金的疯抢，这个炙手可热的REIT项目，就是国泰君安济南能源供热REIT。

国泰君安资管1月9日公告了旗下该济南能源供热REIT的认购申请确认比例结果，公告显示，该基金公众认购倍数达813.44倍，最终认购比例仅为0.12293446%，创下公募REITs发行以来历史新高、公众认购比例新低两项历史纪录。

不仅网上热闹，包括战略配售、网下发售和公众发售全流程，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模高达1292.93亿元，是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。这意味着不到15亿元规模足足获得1300亿元认购。

2024年以来公募REITs市场常态化发行加速。截至2024年末，全市场已上市公募REITs产品达到58只。REITs业绩亮眼，截至1月9日，中证REITs全收益指数2025年开年以来上涨3.54%，十余只REITs年内涨幅超7%。

在机构看来，公募REITs大类资产配置的价值日益凸显。接下来的2025年，REITs市场有两大期待，一是规模有望在突破2000亿；二是REITs实时指数发布，指数产品有所推进。

14.96亿元规模REIT获得1300亿资金认购

国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，该基金总发行上限2亿份，其中，网下发售份额为3500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额70%，公众发售份额为1500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。

公众发售环节来看，1月6日开售的国泰君安济南能源供热REIT，发行仅一天即提前结束募集。公众投资者有效认购为122.02亿份，按7.48元/份计算，募集规模约为912.68亿元，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

不仅公众发售环节，此前的战略配售、网下发售阶段，国泰君安济南能源供热REIT也刷新纪录。

1月3日发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

按照发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为369.03亿元；战略配售基金份额数量为1.5亿份，认购规模为11.22亿元。

由此，含战略配售、网下发售和公众发售全流程，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元，是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。

此次，该REITs也打破了公募REITs发行以来历史新高、公众认购比例新低两项历史纪录。此前创下纪录的为华夏特变电工新能源REIT，公众投资者认购倍数高达448.5倍，最终投资者确认比例仅为0.223%。

国泰君安济南能源供热REIT一经推出便创下了网下及公众认购倍数的新高，在国泰君安看来，这也得益于资产类型的创新性和底层资产运营的稳健性。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点。国泰君安济南能源供热REIT的发行不仅为投资者提供更为多元化的资产选择，也为公募REITs市场拓展了新的资产类型。

底层资产“首单”REITs密集发行

2024年底，4只REITs产品密集获批，分别为易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT，从底层资产来看，分别为农贸市场、供热设备、改造产业园、医药物流仓储，都属于“首单”。

目前，除了国泰君安济南能源供热REIT结募，易方达华威市场REIT也在1月6日宣布，公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。在此前网下询价阶段，易方达华威市场REIT也获得资金超额认购，为初始网下发售份额数量的80.132倍。

2024年以来，公募REITs市场常态化发行加速。截至2024年末，全市场已上市公募REITs产品达到58只。在机构来看，REITs因红利属性，在今年或将迎来更大的发展空间。

值得关注的是，公募REITs二级市场表现也较为亮眼。截至1月9日收盘，中证REITs全收益指数2025年开年以来上涨3.54%，公募REITs大类资产配置的价值日益凸显。

但单只产品来看，1月9日收盘，全市场13只产品年内涨幅超过7%，其中，华夏大悦城商业REIT年内涨幅达到12.02%，涨幅超过10%的还有嘉实京东仓储基金设施REIT。此外，包括华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT、国泰君安东久新经济REIT以及中金重庆两江REIT等产品年内收益率也超8%。

业内期待2025年：规模突破2000亿以及指数产品推进

刚刚过去的2024年，是REITs大步向前的一年，数据显示，2024年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，新发数量等于过去三年（2021-2023年）总和。市场制度进一步完善的背景下，REITs资产配置属性开始显现，投资者对确定性给了更高的溢价，战略配售比例逐年提高。

全市场来看规模，1月8日收盘，二级市场已上市58单REITs项目发行市值约为1609.82亿元，扩募市值约为50.64亿。业内认为，2025年REITs市场两大期待：一是规模有望在突破2000亿；二是REITs实时指数发布，指数产品有所推进。

REITs是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。中泰证券研究所分析师陈希瑞表示，从固收角度看，国债收益率持续下行，12月2日跌破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为REITs市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异，权益将进一步夯实低波红利策略。

“目前REITs市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。因此二级市场价格可能有大幅波动的风险。” 中泰证券研究所分析师陈希瑞提醒投资者，此外，当前市场发展时间短、REITs立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，未来市场也有相关支持政策调整的风险。