西部第一城，要易主了？

　　引言

　　成渝之争历来已久，与其说是成渝之争，不如说是西部第一城之争。

　　近几年由于受到国家的政策、资源等倾斜，重庆的经济总量已经攀升至全国第四位。

　　从2024年前三季度GDP总量上来看，重庆以23244亿元排名全国第四，比成都高出一个量级，而且无论是名义增速还是实际增速都高于成都，这么看来成渝之争已有定局。

　　那重庆就真的比成都强了吗？

　　不！

　　只考虑总量，不考虑两座城市的面积以及人口明显有失公允。

　　如果从人均GDP来看，前三季度重庆人均GDP是72833元，而成都是78196元，是重庆的1.07倍。

　　那如果考虑两座城市的辖区面积呢，那我们就要引入一个词：地均GDP

　　也就是GDP÷土地面积=地均GDP

　　这么算下来，

　　重庆的地均GDP是2821万元/平方公里，而成都是11593万元/平方公里，是重庆的4倍多。

　　谁是西部第一城，不言而喻。

　　所以我一直都十分看好成都这座城市。

　　不仅是因为成都地处西部少有的平原，更重要的是成都的科研、科教实力强劲，而且2035国土规划中定位升级为国家战略腹地。

　　在城市分化越发明显的今天，成都一定是西部城市中最值得投资和置业的城市。

　　这一切都是因为我对这座城市十分了解。

　　来，接着往下看。

　　01

　　成都给人的感觉除了巴适（四川话，舒服的意思）以外，竟然还很有钱。

　　为什么我这么说呢？

　　赶在2024年最后的两天时间里，成都就发布了《成都2024统计年鉴》，迫不及待地把2024年的成果拿出来晾晒。

　　有一个很亮眼的地方，成都2023年末的居民存款余额达到25958亿元。

　　这个数字什么概念呢？

　　根据目前公布的城市统计情况来看，仅次于北京、上海、广州、深圳以及重庆，位列全国第六。

　　不仅如此，同比增速14.9%，更是秒杀四大一线城市，只比某几个副省级城市低。

　　有人肯定回说：存款增加就增加咯，有什么用？

　　非也

　　存款相当于购买力，存款增加也就相当于买房的能力增加，起码是付首付的能力提升了。

　　当然了，说到首付，那还得考虑贷款，借了钱还是要还的。

　　那成都的贷款情况怎么样呢？

　　继续往下看，

　　截至2023年末，成都住户存款余额是25958亿元，较2019年14901亿元增加了74.2%；

　　而贷款情况呢，在2019年至2023年期间，成都住户贷款余额从10128亿元上升至16117亿元，也就是说五年间，贷款增加了59.1%。

　　两者的增速相差了15个百分点。

　　两项数据都在增加，但存款是在狂奔，贷款勉强算小步前行。

　　就贷存比而言，成都的住户贷存比=16117÷25958=0.62。

　　这个数据什么水平？

　　重庆2019年至2022年的住户贷存比在0.75至0.87，明显成都更优秀。

　　看一下上面这张图，显示的是成都近五年的住户存、贷款走势。

　　明显我们可以看到存款余额的增速高得多，贷存比也基本一路向下。

　　前文已经说过了，存款是什么？存款就是购买力啊。

　　那存下来的钱，是拿去买房还是去消费呢？

　　02

　　购买力除了看住户存款余额、贷款余额，还有一个很重要的指标：

　　居民杠杆率。

　　为什么要看这个指标呢？

　　前文讨论的住户存、贷款是以居民有没有付首付的能力去看的。

　　而居民杠杆率则是以金融属性的空间去看。

　　毕竟这个年头，贷款买房的人还是大多数。

　　而居民杠杆率就很好地反映了一座城市后续加杠杆的空间了。

　　我们用2023年末成都的住户贷款余额÷2023年成都的GDP就得到当年的居民杠杆率了：

　　16117亿元÷22075亿元=73%

　　而重庆呢？

　　2024年重庆的统计年鉴还没发布，所以只能用2023年统计年鉴的数据了。

　　重庆的居民杠杆率是66%。

　　这样一对比，成都确实比重庆高了一点。

　　但如果和四大一线城市比较，成都还是低出一大截。

　　成都的居民杠杆率放到全国去比，也就比全国平均水平高出一点。

　　而且，如果考虑与购房者更密切相关的居民中长期贷款余额，成都的居民杠杆率只有64%。

　　这个数值与重庆基本相当。

　　所以，成都，这座城市完全具备继续加杠杆的空间。

　　加杠杆的空间有了，那加杠杆的意愿呢？

　　我把近五年成都的居民杠杆率都整理好了，直接看下图：

　　很明显，近五年成都的住户贷款余额在逐年增加，居民杠杆率一直在稳步提升。

　　所以成都居民的加杠杆意愿是有的。

　　况且，根据之前测算的房价收入比，成都房价收入比仅18.0，远低于四大一线城市（上海48.8、深圳39.9、广州39.4、北京33.4）。

　　房价收入比18.0意味着在成都平均工作18年就可以全款购买一套房子，所以在成都的购房上车门槛还是比较低的。

　　也是印证开头说的那句“成都巴适得很”。

　　03

　　因为成都数据公布得太快了，跑在大多城市前面，所以我们看2023年各座城市的人均可支配收入：

　　成都2023年人均可支配收入是50825元；

　　而重庆呢？是37595元。

　　两座城市在全国范围来看都不算很高，成都在全国排名第三十七；而重庆排在倒数。

　　大部分在中西部的城市人均可支配收入都不高。

　　其实也能理解，身处内陆，比不了沿海的确的交通便利，收入水平也就会相应降低。

　　但如果我们把人均收入÷人均GDP，得到平均回报率。

　　为什么说这么算得出来的是平均回报率呢？

　　我来拆解拆解

　　人均GDP相当于是每个人做蛋糕的能力，而人均可支配收入相当于每个人分到的蛋糕，两者相除，不就相当于回报率嘛。

　　这样我们就可以算出：

　　截至2023年末，成都的平均回报率是49.3%；

　　北京、上海、广州、深圳分别是40.8%、44.7%、46.4%、39.3%。

　　没想到吧，成都的平均回报率比四大一线城市都要高。

　　换句话说，成都这座城市还是很愿意给居民发钱的，只要把经济搞上去，发到每个人手里的钱也就越多。

　　正因为成都这座城市比较巴适，而且平均回报率比较高、上车门槛低，所以每年迁入成都的人很多。

　　这个“多”超出你们的想象。

　　普通人了解一座城市的人口流动，一般只会从常住人口的变动去看，但是今天我又要科普一个概念：

　　人口机械变动量

　　什么是人口机械变动量？

　　就是一座城市的迁入人口减去迁出人口的数量。

　　注意哦，这里是不包含人口的出生以及死亡。

　　也就是说，这个指标更好地反映了这座城市的吸引力。

　　还是以2023年成都为例：

　　迁入35万人，迁入率22%；迁出16万人，迁出率10%

　　也就是说，2023年成都净迁入接近19万人。

　　19万人什么水平？

　　还是拿重庆来比较比较。

　　因为2024年重庆的统计年鉴还没有发布，所以先用2023年的数据。

　　来，直接看下图：

　　流出403万，流入221万，净流入还是负的。

　　不要质疑我的数据来源，这都是在重庆官网上能查到的。

　　我只是在客观分析数据，不诋毁、不造谣。

　　这个数据只能拆解到这里了，再分析下去，重庆的叔叔就要打电话过来了。

　　感谢看到这里的读者，因为你们以后判断一座城市的吸引力，不会只盯着一个常住人口的指标了，抽丝剥茧，还得看这座城市的人口机械变动量。

　　成都2023年净流入了19万人，2023年如此，2022、2021、2020年等等都是如此，知道大家谨慎，我也是一样十分谨慎，得看长期。

　　那迁入的人口意味着什么应该不用我多说了吧。

　　所以你们也能理解为什么我说成都的潜在购买力十分旺盛。

　　04

　　在经历2021、2022年楼市的高峰后，成都的房价也跟着市场回调。

　　以成都的中德英伦联邦B区最近成交的一套89㎡房子为例：

　　2024年12月的成交均价是2.2万元/平方米，但在2021年同项目同类型的房子成交均价高达3.5万元/平方米。

　　也就是说，三年时间价格已经回落了37%。

　　要知道，这个项目是2011年首次开盘，开盘均价才6000元/平方米，短短14年时间，价格经历了涨将近6倍，又回落了37%。

　　这个项目体量庞大，入市时间较久，近两年的价格回调在我看来相当于是借楼市遇冷，挤掉泡沫。

　　从近一年成都楼市来看，已经经历了好几波的成交量放大、价格跌幅收窄，成都楼市明显在筑底，随时可能反弹。

　　不过，无论怎么看，如果一座城市的基本面强劲，短暂的价格下调，反而是入手上车的好机会。

　　根据克尔瑞数据，成都2024年共成交涉住用地7017亩，折合468万平方米，按照3.0的容积率来算，预计2025、2026年能供应约1400万平方米的住宅。

　　我们从成都2024统计年鉴可以看到，2023年成都成交住宅面积1784万平方米，而待售住宅面积仅309万平方米。

　　1400+309＜1784

　　也就是说

　　如果2025年成都住宅的销售面积与2023年的水平相当，成都的住宅库存加上2025、2026年的新入市的住宅面积还不够卖。

　　我始终相信一句话：

　　万物皆周期

　　房价上涨的时候，大家总是无视风险，硬着头皮往里冲；在下跌阶段，总觉得一波还有一波低，而忽视基本面的变化。

　　最后赠送一句话：

　　悲观者永远正确，而乐观者永远赚钱！共勉！