高楼将要停建？住建部出台新规，2023年起，这2类房子要吃香了

北京大学徐远教授认为：目前中国的发展就是工业化带动城镇化的过程。

改革开放以来，我们国家引入了很多国外的技术和发展理念，带动了城市工业化的进程。而城市工业化进程加快，使得城市中出现了更多发展机会，就业岗位以及创业机会更多，对于那些想要改变命运的农村人来说，城市就是他们最好的选择。

因此在中国城市工业化的进程中，有大量的农村人口进入城市寻求发展机会。根据国家统计局发布的城镇化数据：改革开放之初，也就是1978年的时候，我国的常住人口城镇化率非常低，仅有17.9%；而在2019年，我国常住人口城镇化率已经达到60.60%。

如果从城镇人口数量来分析的话，1978年我国总人口数为9.6亿，按照当时常住人口的城镇化率，城镇常住人口数量为1.7亿人；2019年我国总人口数为14亿，按照常住人口城镇化率60.60%来计算，城镇常住人口为8.5亿人。

城镇常住人口从1.7亿到8.5亿，其中有一部分人口是城镇人口自然增长，但是绝大多数增长的人口都是农村人口进入城市。可以说城市工业化的发展吸引了大量的农村人口进入城市，当然进入城市的农村人口也反过来促进了城市工业化的发展，为城市的发展进步作出了巨大贡献。

高楼解决了城市的人口问题，成就了城市的发展

大量农村人口涌入城市也出现了一个问题，就是城市变得越来越拥挤，城市出现土地资源稀缺的问题。根据国际上的城市发展理论，城市不可能一直横向扩张下去，但是面对越来越多的人口，城市只能变得越来越拥挤，土地资源也变得越来越稀缺。尤其是一些省会城市和特大城市，是主要人口流入的城市，即使现在常住人口城镇化率已经超过60%，全国的城镇化率已经开始放缓，但是这些主要城市每年依然会有大量的人口流入。

不过高层建筑的出现完美解决了城市土地资源稀缺的问题，既然城市不能一直横向扩张，那么城市就向上发展，高层住宅的出现使得城市开始进行垂直发展。高层建筑相比低层建筑而言，同样的面积的土地，因为层数更多，确实可以容纳更多人。相比过去6层左右的多层老房子，现在的高层住宅可以建到好几十层，并且因为升降电梯的存在，即使是几十层的房子，也丝毫不用担心出行的问题。

高楼同样给城市发展带来隐患

不仅如此，高层建筑的出现也完全改变了城市的面貌，某种意义上来说，高层建筑是城市的象征，只有拥有高层建筑的城市看起来才更像城市。可以说高层建筑的出现促进了城市的发展，高层住宅也逐渐成为城市的标志。但是高层住宅同样也给城市的发展带来了一些隐患：

01盲目建设摩天大楼属于资源浪费。

本来建设高层建筑是为了城市人口压力，但是某些城市之间却出现了摩天大楼竞赛，盲目规划建设摩天大楼。根据2018年世界摩天大楼统计排行，世界前排名前十的摩天大楼，中国就有6座，另外全世界48%的摩天大楼都在中国。

摩天大楼确实可以充当城市的名片，给城市带来更高的知名度，但是如果盲目规划或者恶意竞争建设摩天大楼，这会造成资源的极大浪费。就比如天津117大厦，整个建设过程一共投资了200多亿，但是最后还是因为资金链的问题烂尾，这将会造成极大的浪费。

02一些中小城市建设与城市不相符的高层建筑。

如果人口压力比较大的城市建设高层住宅是为了缓解人口压力，那么人多没有人口压力的中小城市建设高层住宅就是为了追赶大城市的发展。事实上中小城市如果没有确需建设高层住宅的理由，建设高层住宅得不偿失。

首先高层住宅会影响居住体验，相比新建的多层住宅来说，高层住宅的居住密度过高，居住体验比较差；然后中小城市可能没有与高层住宅相匹配的消防设施，如果高层住宅发生火灾、地震等灾难，可能会给救援带来很大的困难。

03未来高层建筑的老化问题难以解决。

虽然现在的高层建筑是城市的象征，但是随着时间的推移，高层建筑会面临老化的问题，大批高层建筑老化之后，反而会成为城市的负担。过去多层建筑老化之后，可以通过拆迁改善人们的居住环境，但是高层住宅因为居住密度过大，拆迁成本过高，未来很可能会面临“拆不起”的问题。

住建部出台新规，高楼迎来“新标准”

2020年住建部发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知中给高楼的建设提出了如下要求：

1、特别要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；
2、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；
3、严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度；
4、与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

另外近日住房和城乡建设部官网发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，其中对县城高层建筑的建设提出了标准：

限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

结合住建部出台的这两条新规，可知现在国家已经开始限制高楼的建设，虽然还没有完全停止高楼的建设，但是已经对未来新建高层建筑提出了新的标准。尤其是住建部最新发布的通知，要求县城以6层为主，并严格限制18层以上建筑的建设，虽然还存在建设18层以上建筑的可能，但是县城的高层建筑基本上算是已经停建。虽然这只是征求意见稿，但是结合去年发布的限高令，相信这一规定距离我们也不远了。

从住建部的两条新规中我们也能看出高层建筑的发展趋势，首先不需要建设高层建筑的中小城市和县城，没必要盲目规划高层住宅；另外对高层住宅的建设要求越来越高，一方面是高层住宅本身的质量标准，另外还有城市的消防应急、市政配套与高层建筑一定要匹配。

随着住建部新政策的出台，未来高层住宅的建设会受到很大的限制，高层住宅的升值空间会受到很大影响，尤其是一些中小城市和县城，高层住宅甚至会发生贬值。在这样的楼市环境下，2021年起，这2类房子要吃香了。

第一类：新建的多层洋房。

从过去的楼市发展来看，确实有很多人从多层住宅搬入高层住宅，这并不是说多层住宅比不上高层住宅，而是因为过去的多层住宅受建筑水平和建筑理念的限制，居住体验上确实比不上现在新建的高层住宅，另外加上过去老房子的房龄也比较长，很多设施设备已经老化，也会影响正常的居住。

不过新建的多层洋房就不一样，根据现在的建筑标准，新建的多层洋房有容积率的标准，楼间距要足够大，同时小区的绿化面积也非常高。并且根据最新的《住宅设计规范》，新建4层及以上的多层洋房都会加装电梯，也避免了出行不方便的问题。

更重要的一点，未来多层洋房会是很多城市住宅发展的趋势，一方面是国家对高层建筑建设的限制；另一方面随着人们生活水平的提高，自然会追求改善型的中高端住宅，而多层洋房就是最优的选择。

第二类：经历旧改的市区老房子。

市区老房子一般靠近市中心，拥有更好的地段；同时市区老房子周边的生活配套设施比较完善，不管是平时生活还是去公司上班，都会比较方便。而市区老房子最大的缺点集中在居住体验方面，这也是很多购房者不愿意购买市区老房子的原因。

不过旧改政策全面推进算是给市区老房子带来了春风，旧改一方面改善了老小区的外貌，另一方面通过对基础类设施改造、完善类设施改造以及提升类设施改造全面提升了老小区的居住体验，加上现在老房子加装电梯的政策，相信经历改造之后的老小区居住体验会有大幅提升。

旧改在短期内提升了老小区的居住体验，使得老房子短期的居住价值的提升；而从长期来看，老房子拥有非常好的地段，长期的保值能力也非常强，可以说现在老房子要更加吃香了。