小道消息2025.1.6

12月23日的时候，我们启动了

将各公司的产品名流进行了汇总。

经过后台的留言指正，我们修正了一版：

部分大佬实在低调，暂时未能找到头像。

头像信息来源于网络报道。如有误差，请留言指正。

记得有位业界大佬跟表弟说过，设计专业对人很有影响。

设计水平越高，往往气质就会越好。

因为从事「美」学的工作，对美的认知，在工作和生活中，都会得到展现。

如今，表弟更信这句话了。

各位产品总，不但产品做得确实好，气质这块更是稳稳拿捏！

某品牌房企在京有两个地区公司，表弟趁机让最喜爱的那位「建筑师」，出现两次！不装了，摊牌了。

虽然表弟很喜欢她，但是产品力比拼，还是靠实打实水平的呈现！

参评项目为今年拿地，并发布方案的项目。

名单如下：

企业、案名信息如有误差，请留言指正。

也欢迎项目们私信报名。

下期小道，我们将固定参与名单、公布评选规则、并且启动公众投票！

敬请期待！

小微之处观道，道道小有说道。

1、财联社1月4日电，中介已做好迎接「金三银四」的准备。

房企们准备好了吗？

2、成交的热度，传递到了土拍端，燃爆了开年的楼市。

1月2日，2025年上班的第一天，激战413轮，楼面价最高达9.5万元/㎡，华润+招商+中铁、建发，分别摘得海淀朱房两地块。

可以预见，2025年的北京，将是10w+项目大战！

您认为，谁将夺得「one piece」登顶10w+冠军？

3、朱房大战，4家企业壕掷180亿，地是好地，

却也给他人做了「嫁衣」。

1月5日，借着朱房热度，3km外的功德寺双子星，正式公布案名：

• 西侧绿城+越秀001地块：和樾玉鸣

• 东侧越秀+华润002地块：和樾望云

产品配比如下：

可以看出，整体主力产品还是139、175产品。

差异是，越秀操盘的东地块，有200户下探至97/106；绿城有80户上探至212/253

怎么选？

• 千万左右预算，那肯定冲越秀的和樾望云啊！近产业、有学区、还倒挂！或许是全市利好千万客群最后的机会了！表弟都心动了，但是表弟没钱。

• 1500万左右的预算，两地块都有139㎡，见仁见智吧。

• 1800万的175㎡选择，表弟还是推荐越秀。

  毕竟能选核心区的楼栋，干啥去给别人遮挡高压线呀？

4、有网友发现功德寺规划公示中，没有表示高压线。

这是什么意思？

首先，规划公示，主要表达场地内部的信息。重点在于楼栋位置、高度、间距，场地开口位置等。

也就是说，场地外对场地内会产生距离影响的内容，才会表达。

其他的可以酌情隐去。

另一方面，图纸所要表达的，是建成后的样子，不是现状的样子。

不然现状是空地，图纸空着不就好了？

对于高压线，挂牌文件中叙述，「组织同步实施高压架空线入地工作」。

也就是说，它的结局，是入地。

所以不会因为现状存在，就必须要表达。

当然，在销售中，作为现状不利因素，还是要告知购房人的。

5、对于功德寺的高压线，表弟有个朋友非常关注。

甚至以身入局，在网上进行了留言询问。没错，就是流传的这段：

作为老海淀，这位朋友不信海淀政府会「晃点」。

于是十分执着地继续探究。

近期，他开心地跟表弟讲，区政府对于这个事，是重视的。

区长主持相关会议，要求将其纳入了部门预算计划的。

并且有会议纪要，明确写了

完成高压架空线入地工程时间，不得晚于功德寺项目交房时间。

（此文件不予公开，故不做展示）

6、我们粗算了一下，朱房和功德寺的利润情况。

粗算公式:利润(单方)=收入-成本-费用-税金

可以看到，朱房要是达到8%利润率，肯定要13-14万了。

而建发地块，先不说和功德寺怎么竞争；首先就要面临怎么比中华招贵一万。

也难怪，建发想要找个合作方。

这两年在北京，同为头部企业贴身竞争，还能显著卖贵7~8%的例子是谁？

南望大红门

7、元旦前夕，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约87642万元的股权数额，质押予金茂旗下的北京方兴亦城置业有限公司。

在丰台新宫槐房新地块，建发和金茂合作了。

问题在于，为啥在朱房，两家拼得那么激烈？

到底是爱还是不爱？

8、中海观复营销中心，搬到了项目所在地。

需要到实地销售，这好像是海淀山后众项目的第一次。

9、海淀供地突然增加，背后故事等等报道吧！此处先省略三千字。

只能借用一段台词隐喻：

枪一响就有人死，有人死就有人哭，人一哭就要说心里话。说吧，你至少有三句话要说。

所以，今年海淀要拿出的「惊喜」，至少还有三块地：

除了宝山棚改，看看树村、上地、四季青还能出几块？

10、今天给海淀的篇幅太多了！最后一条。

海淀没有跟进好房子导则，也就是说赠送阳台、设备平台这些，暂时不会出现在海淀。

但除了这些，还有没有其他办法，可以拓展出一些面积？

有，某个仅仨月就勇夺年度前三的大盘演示过。

常看图的朋友都知道，窗户的表示就是等墙宽的四条线。

但是实际没有这么厚的窗户。

如果窗户贴墙体外表皮设置，会空出一个墙厚的空间。

而中建智地，利用了立面材质收边的线脚，将窗户进一步往外推了出去。

这样，就换得了300~350mm的净空间。

几乎就是一个飘窗的宽度，但是比飘窗实用性高得多！

是地面等高齐平的延展。

并且应该不算面积，因为这是窗户的位置

这个手法下，能不能更宽一点？

那就看各位产品总们的发挥了。

11、中海小红门规划公示。乍看之下，吓了一跳！

北侧设备平台这么大？

后来细看，发现有标高，是屋顶造型。

呼~自己吓自己~

但表弟有位神通广大的朋友，他说虽然没那么夸张，但北侧设备平台依然不小。

类似招商臻园这种「设备平台+镂空」组合拳。

但尺度更大！具体待项目输出吧！

竞品们要注意了！

12、竞品之间的关系，总是很微妙的。

既希望对方「趟趟」尺度，又不想对方尺度太大。

比如璞逸丰宜，项目才五百户，收到小七百份反馈？能是为啥？

淋过雨，然后也给别人浇浇水，之后大家才是「友」商。

13、12月中旬，在乐居财经主办的2024（第八届）中国地产经理人评选荣誉发布会上，中建壹品北方分公司官方微信公众号「中建壹品在北方」凭借突出的表现，荣获了「2024中国地产年度最佳官方微信公众号」称号。

认真做品牌，才有好品牌！

加油！中建壹品！

14、本条还是中建系：中建智地物业中标印香山案场服务。

案场服务的水平，代表了一家物业公司高端服务的水平。

我们看到，2024这一年，中建智地从开发、到物业服务，全方位得到了北京市场的认可。

这是真诚用心，共生共建带来的成果。

接下来，中建智地的版图要向上海扩张了。

加油！中建智地！

15、同是中建旗下的物业，某物企管理面积大增，员工数却大减：

从2020年到2024年中期，在管面积从1.82亿㎡增至4.23亿㎡，增长230%。

员工数，却从4.5万人降到了4.0万人。

在北京，这家企业的交付两年左右的项目中，已经出现管家长期不满编现象。

物业管理是个长期经营的业务。

也就是说，在管面积越多，对经营越是正向的。

而我们知道，新交付项目的物业费，并不低。

那么为什么反而裁员？利润去哪了？

16、接上条，该企业长安街旁某项目，卖房的时候承诺减免物业费。

入住后物业不认，说地产没把这部分钱给他们。让业主去催地产那边，把钱给物业。

这一定是个例。

17、根据《北京统计年鉴2024》，常住人口中，0-14岁少儿人口占比12%，60岁以上老年人口占比23%。

北京老龄化已到来。

我们看到朱房出让细则中，鼓励建设全龄友好社区。

可以看到，政府越来越强调「长效」这件事。

如果觉得老龄化还是远，那么会所呢？

很多带会所的项目即将交付，如果没运营起来，以后还做不做高端盘了？

像过去那样，房企只管卖房，后期甩给物业。这种「管杀不管埋」行为，会不会导致口碑迅速溃烂？

表弟见过一些经理人，还是抱着「我走之后哪管洪水滔天」的思维，只顾眼前。

难道阁下就不会买房？或者不会老去吗？

18、2024年，华润在京全业态网签288亿

监测方面也看到了，华润年终认购也冲刺了一波。为2025开年打好了基础。

不过有些企业，新任营销总持续没啥声音。

表弟猜想，或许是为了与前任进行业绩切割。

但是营销总算业绩有前后之分，难道地区总也分前后吗？

地区总经理在等什么？

19、2024年，中海在上海破700亿。在北京，全业态网签是420亿。

虽然420亿已经很惊人了！但是北京是大本营，岂能被上海超过？

可见，2025年，这家北京的「巨无霸」将要奋起！

20、限竞房时代的陈年旧闻：某企业工程部门经理，买了自己企业的热销项目。

该项目太火了，真·当天售罄。

所以他只抢到了下跃户型。

之后，他利用职务之便，给自己那户的地下围墙往外扩。

目击者称，扩出了红线。

21、玖玥府开始卖车位了。

网签显示，玖玥府住宅网签70%+，剩余货量不多了。

这也意味着，中建玖合在京的货量也基本见底（国望府暂且不提）。

2025年，玖合也将加入土拓竞争。

而玖合拿地的运气，一向不错！

看来表弟现在就能预测今年销冠——中国建筑。

22、保利人事变动频繁，但北京地区总经理始终没人接任。

企业内部来看，这个岗位很重要。可以说，是决定接下来权力格局的岗位。

那么从市场来看，2025年的保利会很猛！

开年就猛！

23、2025年第一天，保利永丰嘉华天珺取证。

24、第24条，用来告别2024！

还有21天春节！今年春节，除夕多休一天！

「刘德华解冻进程」已达94.2%！销冠100

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