高质量打造存量更新“董浜样本”

□苏报驻常熟记者 商中尧 陈洁 施含韵

岁末年初，常熟项目建设热度不减，喜报捷传。近日，2025年董浜镇首个重点项目率先开工，跑出了项目建设“加速度”。

走进董浜镇郡是辅料定制高标准厂房项目建设工地，挖机轰鸣、工人穿梭，一片热火朝天的建设景象。该项目不仅是董浜镇2025年一季度重点项目，也是董浜镇北部工业园存量更新载体项目之一。通过政府主导更新，让低效老旧工业区实现华丽转身。

近年来，董浜镇围绕产业提质增效，挪腾发展空间，向“存量”要“增量”，以产业招商为抓手、以重点项目为核心、以资源盘活为突破、以更新承载产业为目标，梯次推进产业用地存量更新，为实现高质量发展夯实基础。

分类施策啃下更新“硬骨头”

近年来，常熟聚焦“大企业、大项目、大载体、大平台和专业产业园”五大关键抓手，不断推动经济扩规模、提质量。要实现这一蓝图，产业用地供给是绕不开的关键点。然而，低效存量产业用地处置又一直是土地资源管理中现实而棘手的问题。加快推进盘活低效用地，提高资源利用效率，是实现增量和破解招商引资土地制约的有效途径。

2023年，常熟市委、市政府印发《常熟市存量产业用地更新指导意见（试行）》，明确了存量产业用地提质增效的工作方向和操作路径。为响应存量更新高质量发展要求，董浜镇规划了董徐工业集中区和北部工业园2个更新片区，共计1398亩，其中董徐工业集中区760亩，北部工业园638亩。

更新，解字释义，指革新、除旧布新。相比于在一张白纸上勾画蓝图，面对你涂我改的旧图纸，再起笔难度系数更高。细数董浜镇的待更新地块，有的受原厂房拆旧、清障、补偿等手续流程复杂影响，推进困难；有的土地权属复杂，各土地红线边界犬牙交错，总之各有难啃的“硬骨头”。

一道道难题摆在面前，考验着董浜的更新思路与发展决心。“我们基于全镇产业发展的共生性，统筹布局，同时根据不同地块特点，分类施策。”董浜镇党委书记倪烨敏说。

郡是辅料定制厂房项目更新区域原是低效老旧工业区，政府以村级集体资产清退，土地流转，回购补偿的方式收回存量工业用地使用权，再结合新供地，由国企平台作为开发主体，按承租企业需求定制建设厂房后出租——这是政府主导更新模式的典型案例。

位于董浜镇北部工业园的常熟百纳再生资源有限公司，现有厂房规模较小，产能较低。在政府的引导下，企业提出自主更新诉求，经同意批准后拟投资1亿元新建1.4万平方米生产车间，同步加大研发投入更新设备技术改造——这是企业自主更新模式的积极探索。

董浜镇布袜厂区域有十几家企业主体，权属类型复杂，地块形状不规整。项目创新性地打破用地权属壁垒，通过“新供+回收转让+置换”模式将土地化零为整，由3家单位实施联合更新，实现区域内配套资源共享——这是多主体联合更新模式的有效尝试。

因地制宜、分类施策，董浜镇啃下一个个发展“硬骨头”。截至目前，董浜镇存量更新规模已超900亩。

产业升级跑出发展“加速度”

存量更新需要有新的定位规划，这种规划的前瞻性，决定区域的角色定位。

董浜镇以存量产业用地更新为抓手，以“工业上楼”“零地增长”“老旧更新”为政策导向，紧紧围绕汽车零部件、电子信息、高端装备制造、新能源与新材料等主导产业方向，建设先进产业园区，实现产业用地连片发展、集聚发展，为实现高质量发展夯实基础。

走进董徐工业集中区恒董产业园，一期二期隔路相望，三期施工箭在弦上，整个区域一片欣欣向荣。

2021年，苏州恒董科技产业发展有限公司成立，由苏州恒泰控股集团旗下子公司与常熟市新董科技发展有限公司合资成立。恒董公司在董浜镇打造的恒董产业园定位为以高端智能制造为特色的精品产业园。其中一期项目占地面积约19亩，总建筑面积约1.9万平方米，已入园项目7个，去化率100%；二期项目占地52亩，总建筑面积5.8万平方米，已签约交付项目15个，去化率约85%。

苏州五强光学科技有限公司是恒董产业园一期首批入驻项目之一。该公司主要从事精密超薄不锈钢遮光片（板）生产，是0.01毫米级遮光片专业服务商，打破了日本此前在该领域的垄断。产品广泛应用于车载激光雷达、手机摄像头、单反相机等领域。

自入驻以来，五强光学凭借自身优势和区域助推，实现快速成长。公司董事长王宏说：“我们一期购买了约1600平方米厂房，在当地政府和园区关怀下，经营业务持续增长。所以二期竣工后，立刻又购买了3200平方米厂房，希望能在董浜不断发展壮大。”

招商、入驻、增资、扩产……恒董公司招商负责人王夕鹏介绍：“三期占地53亩，新建厂房建筑面积5.5万平方米，总投资2亿元。我们将依托苏州恒泰集团，加强资源共享，主动承接苏州工业园区产业外溢，聚焦电子信息和汽车零部件行业，紧盯产业链上下游优质企业，不断补齐补强产业链，加快培育产业集群。”

包括恒董产业园在内，董浜镇各存量更新地块均目标坚定、定位明晰。北部工业园聚焦汽车底盘核心零部件、新能源电池结构件，延伸产业链条，扩大辐射半径。董徐工业集中区聚焦高端成套装备、精密数控机床的核心零部件，加快建链、延链、补链、强链……董浜产业发展风头正劲，未来可期。

配套提升增强全域幸福感

更新重塑带来的核心竞争力，是人们对于一个区域未来发展的美好期许。既能为当地企业创造更好的营商环境，解决各类发展的痛点堵点，又能推动区域品质领先领跑、实现共同富裕。董浜正是如此。

多维空间丰富体验感——

去年9月30日晚，董浜镇丰晟广场投运。多样的品牌阵容填补了徐市商业的空白，能吃能玩能逛能买，实现全景体验式生活场景，为董浜人民提供工作与家庭以外的“第三生活空间”。

丰晟广场项目总投资1亿元，占地面积18.6亩，建筑面积1.5万平方米，是集购物、餐饮、影院、酒店于一体的商业综合体，也是董浜镇完善老集镇区配套设施，提升周边居民生活质量的一项惠民生实事工程。

完善配套提升便捷度——

走进董浜镇安晟集宿区，二楼的样板间展示了“人才小家”的温馨：房间宽敞明亮，南北通透，空调、冰箱、洗衣机等设施设备一应俱全。“配套公寓共有966间房间，可容纳超2000人。目前已经入住520间，共1500人。可以满足人才的不同住房需求。”集宿区工作人员言洁介绍。

安晟集宿区项目是2022年常熟市级重点项目，总投资3.2亿元，用地面积约50亩，集人才公寓、商业配套、人力资源服务于一体，主要服务董浜镇北部工业园内的近百家工业企业，为园区内的企业员工提供“一站式”的生活服务。

在经济社会高质量发展的今天，幸福感成为衡量区域发展质量的重要标尺。这不仅仅意味着要大力投入，改善基础设施，提升硬件条件，让市民享受到更加便捷、舒适的生活环境；更要在服务优化上下足功夫，实现软硬件的协同发展，让市民在细微之处感受到温度与关怀。

在安晟集宿区，董浜镇深入推进“海棠红·幸福里”建设，引导爱心商户董你大食堂让利于民，为70周岁以上老人及新业态新就业群体发放食惠卡，凭卡享受限定套餐折扣，市民幸福感、获得感进一步提升。

城市更新，时代是出卷人，人民是阅卷人，城市的管理者是答卷人，董浜的更新答卷令人振奋。倪烨敏表示，将以新发展理念为引领，以存量用地更新为抓手，进一步强调资源聚集、集约高效，带动产业用地连片发展、集聚发展，实现片区整体提升，为董浜经济社会高质量发展夯实基础。