深度 | 二把手辞职 保利发展任期最短总经理诞生

12月31日，克而瑞发布2024全年房企销售榜单。毫无悬念，保利发展（600048）蝉联“榜一大哥”。不过，这个成绩与公司董事、总经理周东利无关了，他刚刚宣布离职。

早几天的12月28日，保利发展发布公告，因工作调整原因，周东利申请辞去公司董事、总经理及董事会战略委员会委员职务，辞职后将不再担任公司及下属子公司任何职务。

需要说明的是，在此次离职公告中，保利发展并没有宣布周东利的继任者，即公司二把手目前处于空缺状态。

随着周东利的离开，他也成为保利发展上市12年来，任期最短的总经理。2021年8月，周东利从任职7年的财务总监位置上接替原总经理刘平，被提拔为保利发展总经理，刘平则升任董事长一职。

在总经理的位置上呆了3年有余，周东利就离开了保利发展。在周东利之前，2006年上市的保利发展只有3任总经理，这3人任期最短超过了4年。这其中，除了周东利的前任刘平升任董事长外，保利发展上市时担任总经理的宋广菊也最终升任公司董事长一职。

宋广菊2021年卸任董事长，接任他的是刘平，而在宋广菊任职董事长期间，担任保利发展总经理时间更长的是朱铭新，其任职从2010-2016年，之后2016-2021年刘平担任总经理并成功上位董事长。

朱铭新虽然没能从二把手实现“转正”，但朱铭新离开保利发展直接升任大股东保利集团副总经理一职，并在2021年担任了党委委员。

作为担任保利发展董事长和总经理中最年轻的一个，70后的周东利下一步将去向哪里，谁又会接班周东利上位保利发展二把手呢？

2021年7月和8月，刘平和周东利成为保利发展的董事长和总经理，此时，恰恰房地产销售迎来了向下转折的档口。靠着上半年的积累，2021年全国商品房销售额18.2万元，略增4.8%。

2022年和2023年房地产销售连续下滑，2023年全国商品房销售额11.7亿元，同比下降6.5%，销售额只有2021年的六成出头。

2024年全年销售成绩虽未披露，但下降已成定局。前11个月，新建商品房销售额8.5亿元，同比下降19.2%。

部分开发商出现资金链危机已不是新鲜事儿。在同行纷纷放缓销售节奏下，保利发展后来者居上，成为榜单上的“销冠”。2023年保利发展实现销售金额4222亿元，虽较公司2021年逾5300亿元的销售成绩下降超过两成，但诸多同行降幅更明显，保利发展上位行业第一。

根据克而瑞的统计，2024年全年，保利发展销售成绩为3230亿元，再度蝉联销售冠军。

保利发展现任董事长刘平是审计师出身，刚刚离职的总经理周东利更是公司多年的财务总监，两人都有财务印记在身。

2021年，刘平和周东利任职以来，保利发展的净利润已经连降三年。2024年前三季度，保利发展收入为1827.7亿元，下降5.1%；实现归属母公司股东的净利润78.1亿元，降幅扩大至41.2%。以目前的局面，全年盈利继续下滑似乎已难避免。

在行业调整期，保利发展业绩下降无可厚非，但公司并未放缓扩张势头。2021年，公司新增土地成本达到1857亿元。之后的两年，公司每年拿地金额也都超过了1600亿元。直至2024年上半年，这一趋势才得以根本性扭转，保利发展新增土地成本126亿元，拿地断崖式下跌。

一把手和二把手都有财务背景，在行业下行周期，保利发展对核心资产的态度却更为激进。

根据国信证券的统计，2023年A股上市房企营收为2.57万亿元，同比微降0.9%；归属净利润为-123亿元，下降了324%。这其中资产减值损失844亿元，仅仅略低于2022年水平。

华泰证券统计的总资产在500亿元及以上的31家上市房企中，2024年前三季度，房企资产减值和信用减值损失合计达到237亿元，较上年同期增加了108亿元。房企减值压力仍未过去。

2024年上半年，保利发展计提存货跌价准备40.4亿元，计提比例为0.48%；万科A（000002）和招商蛇口（001979）的计提比例在1.4%左右，略低的华发股份（600325）为0.6%，行业平均水平约为1.2%。

刘平和周东利任职以来的2021-2023年，保利发展存货跌价准备计提比例分别为0.2%、0.2%和0.6%，龙头万科的计提比例从0.6%提升至1.1%，行业平均计提水平从0.4%增长至1.3%。保利发展存货跌价准备计提比例不仅低于龙头，也明显不及行业平均水平。

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