商业用地转宅地，广州大干围地块“身价”涨5亿元后再入越秀地产囊中

截图自广州市规划和自然资源局

本报记者 梁宝欣 深圳报道

近日，越秀地产（00123.HK）发布公告称，以约20.23亿元竞得广州市海珠区大干围AH101533地块。该地块为二类居住用地R2，宗地面积15489平方米，规划总可建筑面积约93827平方米，计算容积率建筑面积约60398平方米。

据了解，越秀地产此次摘得的地块正是11月13日以15.29亿元现金补偿退还广州市土地开发中心的大干围地块，彼时地块性质为商业用地兼容商务用地。

需要注意的是，今年10月，广州市规划和自然资源局就公布了该地块的规划调整方案，将该地块由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地，并将地块的容积率由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提升至20%，政府收储后重新出让。

此前，中指研究院华南分院分析师杨永俊曾在政府收储大干围地块时向《华夏时报》记者指出，越秀交由政府收储的大干围地块，位于越秀地产目前正在开发的商办项目越秀天荟江湾项目内。本次收储，有助于相关部门完成后续控规调整与地块的再次出让。由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由越秀地产重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。

商业用地调整为居住用地

根据出让公告，海珠区大干围AH101533地块的挂牌起始价约20.23亿元，土地用途为二类居住用地R2，宗地面积15489平方米，计算容积率建筑面积不超60398平方米。按照价高者得原则确定竞得人。竞得人须按规划条件负责建设市政道路用地和公共服务及市政交通设施配套，并承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

12月23日，上述地块由越秀地产以20.23亿元、33501元/平方米楼面价底价竞得。

需要注意的是，大干围地块是政府收储后重新出让的。原广州大干围地块包含两幅编号分别为AH101533及AH101534的地块，总用地面积约为1.55万平方米，位于广州市海珠区工业大道南大干围，此前规划用于零售商业用途、商务金融用途以及批发市场用途。后被越秀地产于2021年7月拿下，但一直未动工建设。

今年11月13日，越秀地产发布公告称，公司旗下非全资附属公司当天与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的现金补偿。

彼时据越秀地产介绍，这两个地块的账面值约为15.3亿元，预期将录得除税前亏损约106万元。

而今年10月，广州市规划和自然资源局发布大干围两宗地块的相关控规，上述地块用途由商业用地变为二类居住用地，由政府收储后重新上架。

如今越秀地产又重新拍回了该宗地块，而其在12月23日发布的公告中称，“董事会认为，本公司以合理成本收购广州市海珠区工业大道南大干围地块，将增加本公司的优质地块储备，并进一步巩固本公司在广州的战略地位。”

值得一提的是，独立地产经济学家邓浩志在12月27日在接受《华夏时报》记者采访时表示，相比之前，这块地的土地性质已经发生变化，使其变成了另外一个项目。而且住宅售价明显比商业要高，去化速度也更快，土地价值也更高。

“所以，我认为不能说是加了5个亿买这块地回来，虽然是同一块地，但是由于土地性质不同，从开发角度来看，完全是另外一个项目，只不过刚好也是越秀拿下来而已。”邓浩志说道。

另外，邓浩志指出，土地性质调整并非随意就能实现相关变更，这种情况基本是10年、8年才会有一次。广州市政府虽可进行申请并制定相应方案，但必须经过省里审批才行。而且土地性质变为住宅后，相关指标是要进行调整的。如果把部分商业用地调成住宅用地，那么原本计划中的其他住宅用地面积就可能要相应减少，城市既不能随意无限制地增加土地供应，也不能随意变更商业、住宅地块的性质。

成为广州拿地宗数最多的房企

克而瑞数据监测显示，截至12月23日，越秀地产今年在广州已竞得7宗涉宅用地，累计拿地金额111.26亿元，成为广州拿地宗数最多的房企。

截至12月23日，2024年越秀地产在广州新增土储明细。图源：克而瑞广佛区域

其中，在前不久的12月10日，越秀地产以5.96亿元竞得越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块（下称“广州大道中地块”），折合楼面价约3.3万元/平方米（未扣除配建部分）。广州市规划和自然资源局将广州大道中地块称为，“越秀区近年来首宗出让的集越秀及天河两区‘双核心’资源于一身的优质宅地”。

据了解，广州大道中地块位于越秀区东部、广州大道中和中山一路交汇处，与珠江新城仅一路之隔，交通与区位条件优越。

“该地块的成功出让，为越秀区填补了东部板块的住宅空缺，将有效缓解越秀区住宅用地供应压力，为实现老城市新活力、落实新发展理念、推动高质量发展提供土地资源载体，促进老城中心空间品质提质升级、城区能级新跃升。”广州市规划和自然资源局表示。

而业内将越秀地产12月10日的拿地动作称为，“越秀，等来了越秀”。

据记者观察，除了广州外，越秀地产在今年第四季度亦现身于北京、上海的土拍市场。11月2日，越秀地产通过其全资附属公司武汉康景实业投资有限公司以63.83亿元拿下北京海淀区功德寺地块。

11月28日，越秀地产与华润、中能建联合体以78.97亿元总价成功摘下上海市浦东区杨思地块，以27.55%的实际权益付款21.76亿元，该地块的溢价率为40.37%。

值得一提的是，在2024年年初，越秀地产管理层表示，今年越秀地产坚持稳中求进，坚持有价值的投资，2024年计划总拿地金额预算为400亿元，对应当年拿地强度为27%，“保持适度的投资强度”。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁