城乡建设教授陈淮预测未来中国房产走向，或许大概率是对的

抛开供需谈房产走向就是不讲“武德”，关于中国目前的房子是多了还是不够？一直都是争议话题。碰巧的是，这几天看到3条信息觉得挺有分析价值的，总觉得，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈怀预测的中国未来房产走向，或大概率是对的。

一条是，住建部城镇住宅研究所原所长顾云昌说，我们的房地产市场相当于美国50年代的房地产市场，对比美英法等发达体国家，无论是房地产对经济的贡献，还是人均住房面积、城镇化率，我们仍有较大的发展空间，他明确反对房地产“夜壶论”说法，不是需要用时就用一下，而应把房地产一直作为国民经济的支柱产业。

二条是，央媒经济日报在发表的《坚定不移扩内需消费》一文中，把占据中国家庭资产主要位置的住房消费，列在了“多举措释放消费潜力，推进消费升级”的第一位置，排在汽车消费、养老服务和教育文体服务等一众消费前列。

三条是，中国社科院大学城乡建设经济系教授、住建部政策研究中心原主任陈淮说，在我们现在的城镇住房中，有一半以上的（住房）将在未来10-20年内拆掉重建，中国老百姓在满足基本居住需求后，正在过渡到改善需求阶段。在他看来，现在讨论房子过剩为时尚早。

不知道大家注意到没有，这几个几乎同时出现的消息有着根本的共同点，下面稍微剖析一下就明白了。

首先，根据百科的介绍，顾云昌是我国1998年住房商品化改革的主要执笔人之一，历任住建部城镇住宅研究所、住建部政策研究中心副主任等重要职位。可以说，对我国的住房政策、住房现状研究非常之透。他认为中国房地产需求还很强大，是对比了各国住房发展历史和现状得出的结论。但他也说到一个现实，现在受到经济、就业、收入等影响，老百姓并不着急买房，在买涨不买跌的心理作用下，老百姓的购房信心恢复还需要一个过程。

其次，房地产目前仍是国民经济支柱产业的地位不容置疑了。在楼市调控过程中，有些人可能觉得房地产地位将逐步淡化，甚至被其他行业取代，或者对房地产地位认识模糊，摇摆不定。而经济日报则给出了明确说法，把坚定扩大内需，作为今年实现全年经济发展目标的内在要求，是实现高质量发展的必然选择，在这份内需清单中，房地产被当之无愧列在首要序列。从这里也可以看到，能大力挖掘住房消费需求，也侧面反映了我们的住房需求还有很大空间，否则，在房住不炒的大基调下，干嘛把住房放在这么显眼的位置呢？

最后，如果说前面的理由还不够信服的话，那么，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮，作为行业内的资深专家，比顾云昌还高一个等级，是住建部政策研究中心原主任，而且还有国家级特殊有特殊贡献荣誉，他则把我们的住房需求来源分析了个透。

在他看来，我国大多数人从住乡下到城里的历史过程还远没有完成。他透露的数据看，虽然我们现在有70%的城镇常住人口，但这其中农民工占了24%。言外之意，即便在城市里，但还有相当比例没有住房，这是需求之一。

此外，还有两大重要需求，一是住房房子老了旧了需要拆掉，他估计未来10-20年有一半的城镇住房需要拆掉重建。这一点我们应该深有体会，由于我们建造房子快，建了一二十年的刚需房，无论是外观，还是户型、配套设计等都不符合品质居住需求，这些房子都需要拆掉重建；二是我们正从刚需过渡到改善需求阶段，这是现代化的应有之义，这个客观趋势也决定了房地产仍将是国民经济支柱产业。

与前两位大佬持有类似观点的还有前世行副行长、首席经济学家林毅夫先生，在分析“房地产为什么还是支柱产业”的原因时提到，对比高收入国家，城镇化率一般要超过80%，我们起码还有22%的空间，这个空间要去填补，我们现在是中等收入国家，要向高等收入发展，那么，收入提高以后，居住条件、居住面积、房屋质量也要提升，都需要房地产来实现。

这三位都有官方背景，也是业内的资深专家，他们的话确实也给了我们深刻启示，很可能是我们未来房产的大概率走向。

第一，长期对住房饱和论有误解。

此前，有官方公布了一个我国有6亿栋房子的数据，其中有3.5亿栋在城市，瞬间引起舆论热议。很多人都说，这可不是套数，按照城市9亿人算，3个人都有一栋房了，那还了得？但实际一扒才知道，这里面既有商品住宅，也包含写字楼、工业厂房等所有房子，还包括数量众多的小产权房，这么一算，真不知道到底有多少住房了。

不过，与官方公布的人均住房面积40平米接近一致的如是研究院，曾发布过一份研究数据显示，我国住房总量为298亿平米，但这里面的商品房仅占37.5%，还有近2/3的属于保障房、公房、小产权房，其中，仅小产权就占了超过1/5。所以，专家说未来一二十年我国一半以上的房子都要拆掉重建是有一定道理的，别说品质不如商品房的小产权房、公房和保障房，就是近二十年快速建设的很多商品房，其小区环境、房屋本身质量、户型都是无法满足日益增长的生活品质需求的。所谓的住房饱和，不过是量的饱和，质还差的远。

第二，家庭资产配置尽可能合理分散。专家也说了，我们改善需求还有很大空间，但原来的房子怎么办？说是要需要拆掉，但实际要拆掉重建谈何容易？而且国家已明确提出将来要告别大拆大建，为什么不搞大拆大建？其中一个重要原因其实就是房价较高，而且本身就建的楼层较高，要覆盖成本的话，需要再增加一倍的高度，像现在到处30多层的住宅，要盖60-70层，这像什么话？对于消防、环保、城市病等都是无解的难题，这肯定不符合城市发展方向。所以，这些居住舒适度不高的房子大概率不会拆，主要还是修缮。

这样的趋势下，对我们普通人而言，依靠老旧房拆迁来获得超额财富可能性越来越低，但这些房子又没有多少持有价值，怎么办？建议趁着市场回暖，把这些租售比较低的老旧房处理掉。啥叫租售比较低？国际标准我们就不要套用了，远达不到，但起码要达到银行利率的7成以上。

以总价200万的房子为例，存银行利率3%，一年的利息收入是6万，达到利率7成，意味着一年出租收益要达到4.9万，每个月的租金要在4000元左右。为什么还留了3成空间，如何弥补呢？这主要考虑到未来通胀趋势，其他品质新房涨涨价格，也稍微能带动一下其他老房子价格上涨。

当然，这仅仅是理想情况，暂时不会但后面一定会征收的房地产税会打破这一平衡，毫无疑问，对于住房总面积较大的家庭肯定是不利的。我们有些人手中房子挺多，好多套老破旧，看似资产不少，但品质房没有，总资产不多但占的面积还挺大，到那时我们虽然有出租收益，但如果加上缴纳的房产税，持有就非常不划算了。

所以，在资产配置时，能置换成品质新房最好，就是常说的宜精不宜多，如果实在买不起，也建议配置其他资产，比如金融资产，其实这不是为大A说好话。很多人可能会说，大A都这样了，敢配吗？其实，中国银行行长刘金就说过“我们将迎来从实物资产向金融资产转变高峰”的话。从长期看，我们的房产配置占家庭资产比例超过了70%肯定是不正常的。像老美，家庭金融资产占70%，房产只占20%，虽然金融资产未必能提到70%，但房产占比逐步下降、金融资产占比上升是未来趋势。

最后说一点，未来买房卖房更考验人性。一方面，住房量是饱和了，但品质住房还远未饱和，看似住房总量很庞大，但真正能打的没多少。但前面说了，手中那些老房子怎么？不要觉得还可以等等，等涨回原来的价格，遇到市场回暖期真需要果断些。比如一年就那么两个卖房窗口期，3-5月份，9-10月份，错过了，连个客户都难找到，更别谈价格和成交了。

另一方面，买房要有定力。不要觉得是个新房、次新房，感觉目前还可以，价格也可以，起码比周边的老房子强。但你买房考虑的不是现在，而是将来N年，所以，你买的房子一定是要经得起推敲、考验，那一定是房龄较新的较高品质房。这类房子一般从选择开发商就决定了，在一座城市口碑做的好的开发商，它会努力维系它的口碑，即便是期房也不用太担心，人家有底线。千万不要被那些花哨的“伪品牌”开发商给忽悠了，每一次宣传自己的楼盘都给人“前无古人后无来者”的感觉，开发商规模、公家背景也不等于品质，一定要看已建成楼盘的口碑，这是实打实的。

总体看来，房地产开发已经过了数量堆积阶段，未来更追求质，这是一个无法改变的趋势。在这个过程中，我们普通人只能做到顺应趋势，无论是买房还是卖房，都应该稍微有些前瞻性的判断，切不可因循守旧，越来越被动。