三大2级商圈才是南京的未来

每每看到南京的城建规划，总有种气势磅礴的感觉，逻辑感很强。一、二、三级商圈规划的很充分也很明确。但冷静下来总觉得哪里又存在一些难以解决的现实问题。

期望值过高

新街口作为南京最具摩登和商业氛围的区域，在南京拥有很高的地位，但感觉在某些方面稍有些走偏，我认为最大的问题在于期望值过高。

从老主城居民的角度来说，新街口区域的发达自然是好事情，而且越发达越好。但问题是一方面别说新街口，整个老主城都没有多少富余的土地空间。

另一方面受制于其既有的城市结构、城市路网等，新街口的发展实际上被框死了。要不是因为有多条核心地铁线路作底层支撑，如今的新街口实际上很难应付得了巨量的人流量、车流量。按我的理解，这就是超高规格的城市功能要素与原本区域特性之间的矛盾。硬是把古都核心整成了超高规格的国际化商业中心，其实有些不太匹配。

现在的新街口突出的是国际感、现代化，重奢氛围，但周边配套却是超多密集的老小区、大院、名人故居、旅游景点等等，往往占地面积都很大。因为没有充分的方格路网，实际上老主城大部分区域也没有明显的地块感，这两者放在一起本身就很矛盾。

经常是好多个要素挤在一个区块内，而这个区块周边的道路，即使是不宽的小巷也大多填满了车，而且不少还是单行道，通达性可想而知。

这导致老主城最主要的交通形式便是主干路+小巷，真正南北方向或东西方向贯通的次干路、支路都大量缺乏。所以不客气的说老主城车行交通的通达性是非常一般的，这一点远远不及周边各大新城区，相信大家都有体会。

所以这意味着老主城包括新街口一带，在现代化的打造上存在明显上限，发展到一定程度上之后，再想提升就很难了，属于一眼望到头的感觉。5年之后，哪怕是10年之后，新街口一带的格局或都很难再有突破性的成长。反观另外3个二级商圈，他的成长性和未来性都是非常充足的。

不管是元通、南站还是江北，未来对应的高度都让人瞩目，对于南京这种GDP在全国能排在前十的城市来说，长期的增益性几乎是必然的。

二级商圈一家独大

3个二级商圈在规划层面是平级的关系，理论上同时发力是最适合均衡化发展的模式。不过实际的落地中，这3个二级商圈的开发时间并不一样。

河西中部的开发大概是从1994年前后展开的，而彼时绕城公路才刚刚建设，而南站区域的重点开发在南京南站投入运营后才大范围展开，时间节点基本在2011年前后，附近的南部新城还要更晚一些，实质性的开发在2015年大校场机场正式关闭之后了。而江北核心区域的开发始于2012年前后的浦口新城，后新区获批后又进行了大幅度修改。

时间轴理清楚之后，我们发现河西的先发优势非常明显，而后期的投入也足够持久，这导致在规划层面3个二级商圈虽然是平级的关系，但现实中河西元通一家独大。

不仅本身规划相较于上一级别的新街口更整体，区块的划分也现代的多。虽然其也或多或少存在一些问题，但不可否认的是河西具有极强的可扩展性，要知道河西CBD三期和鱼嘴CBD都还有相当大的土地容量。

而这又恰恰造成了另一个问题，我们知道实力强劲的城市对周边甚至全国是具备虹吸性的，同理在城市内部同样也存在强区对于弱区的虹吸。从这个角度来说，河西元通一家独大的情况实际上就对江北和南站（含南部新城）的后续开发造成了一些制约，甚至新街口也感受到了十足的挑战。

大家都希望引入企业总部，然河西作为现代化的新城，不仅交通更好，各种配套都比较成熟，甚至未来还有长期的成长性，这显然是意向落户的企业最为乐于接受的结果，所谓强者愈强。在这种情况下，实际上江北和南部新城在总部级企业的引入上难度可想而知。

有舍有得

其实按照现在的局面，我认为南京可能需要做出一些取舍，三个二级商圈同进退可能并不现实。要么有意缩减河西南部的商办规划，通过缩减商办容量的方式与江北、南部新城达成一种相对平衡，可以降低河西对江北和南部新城的虹吸。

要么3个二级商圈分个优先级，在现有基础上再重点投入河西一波，之后迅速收手，将下一个阶段的精力全身心投入放到江北CBD或南部新城的打造上，规划尽早落地才是真。

这就好比电脑拷贝三个大型文件，一个一个传输，相当于串联，每个文件都能以最快的速度实现传输功能，前面完成传输的文件很快就能投入使用，比如上图中，整体拷贝进度还没有过半，但其中一个文件已经可以正常使用了。

而如果三个文件同时传送，相当于并联，受硬盘传输速率上限的影响，整体传输时间虽然并不会有太大差异，但单个文件传送的时间必然有所延长。

我个人觉得串联形式的发展更容易出效果，更容易有始有终。而并联属于皆大欢喜，但对城市发展的底气有较高要求。所以是一个一个传送尽可能早一些使用，还是更加在意整体性的同步呈现，这就需要做出取舍了。