克而瑞地产研究：2024年楼市延续筑底行情 2025年部分城市止跌回稳

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，2024年楼市总需求持稳，延续筑底行情。月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房成交占比有小幅回升迹象。分能级来看，一线整体韧性较强，9·26新政促市场热度显著回升，四季度新房供求环比齐增，深圳领涨；二三线复苏程度不及一线，城市间分化加剧。

预判2025年，我们认为，2025年全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较2024或将有所放缓，新房成交规模或将延续持稳或稳中微降态势，从全年走势来看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。诸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城预期率先回稳，其他城市回暖仍有待传导。

市场综述：一二房总需求微降8%，一线正增7%且深圳涨45%居首

从总量数据来看，2024年以来一二手总需求持稳。据CRIC监测数据，重点30城2024年一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。不过从结构占比来看，二手房成交持增但增幅放缓，新房稳中有降，降幅仍达24%。

分能级来看，一线修复程度好于二线好于三四线。据CRIC监测数据，仅4个一线城市2024年一二手房成交面积同比正增7%，11个三四线跌幅高达14%居首。细化到单城市来看，深圳涨幅高达45%居首，长沙、北京、上海等涨幅也在4%-7%不等。

新增供应：四季度“以销定产”环比回正，全年累计同比仍降3成

2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，前11月累计同比降3成。从变化趋势来看，2024年四季度全国商品住宅供应较三季度稳步回落，据CRIC监测，10-11月115个重点城市新增供应2909万平方米，较三季度月均下降7%，同比降幅也达到24%，前11月累计同比降幅为30%。

根据30城环比数据预估百城12月数据，12月供应预期达到1726万平方米，环比微增6%，同比下降30%，从全年累计数据来看，降幅仍在30%左右，供给延续缩量走势。

结合重点30城12月预估数据不难看出，因年末业绩冲刺影响，房企推盘积极性稳中有增，12月供应环比上升6%，四季度整体供应量较三季度稳中微增5%，不过尚不及去年同期，全年累计同比降幅为29%，整体供给约束效应依旧显著。分能级来看，受“以销定产”模式影响，四季度一线环比增幅显著高于二三线，各城市分化持续加剧，环比涨幅显著城市主要分为以下两类：一是上海、深圳、成都、杭州等热点城市受930新政利好影响，房企推盘积极性也相应提升；二是南京、苏州、宁波、无锡、珠海等主要源于三季度基数较低，四季度阶段性放量，总体推盘规模尚不及去年同期。

新房成交：前平后扬四季度创新高、全年降幅收窄至24%，深圳市现正增32%

2024年四季度楼市止跌企稳，新房连续多月创2023年下半年以来新高:据CRIC监测数据，115城10-11月新房成交面积突破了5000万平方米，较三季度月均增幅高达50%，同比正增12%，前11月累计同比降幅27%，较前10月收窄4个百分点。而从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。

根据30城环比数据预估百城12月数据，12月成交预期达到2648万平方米，同环比分别增长9%和6%，四季度因政策利好效应影响，同环比齐增，而从全年累计数据来看，跌幅仍在不断收窄，累计同比降幅收窄至24%。

四季度成交延续节节攀升态势，据CRIC监测数据，30个监测城市四季度成交规模为4722万平方米，环比大增63%，同比增长12%。全年累计同比降幅持续收窄至24%。分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，四季度同环比分别增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳表现可圈可点，四季度受新政利好效应影响，新房成交同环比倍增，全年实现正增长，是30城中唯一全年同比转正城市。多数二三线城市在四季度均迎来稳步复苏行情，同环比齐增，少数城市诸如武汉、杭州、西安、长沙、长春、珠海成交规模尚未复苏至2023年同期水平。值得关注的是，8城全年累计同比降幅已收窄至2成以内，天津购买力持续修复，整体成交呈现低位回升；而重庆、昆明、厦门、福州、佛山、常州、嘉兴等多数城市当前成交规模基本已接近底部，跌无可跌。

二手成交：成交逐月走高四季度历史新高，全年面积同比增6%、京沪深杭等涨20%以上

2024年四季度，35个重点监测城市二手住宅累计成交面积预计为6669万平方米，环比上升23%，同比增长28%，全年二手住宅累计成交22615万平方米，同比正增6%。纵观全年月度变化，整体呈现出波动上行趋势，聚焦四季度，10-12月节节攀升，12月单月成交量高达2411万平方米，达到了四年来的月度次高水平（最高点为2023年3月2575万平方米），四季度总体创历史季度新高。

分能级来看，一线好于二线好于三四线，一线是930新政直接受益者，四季度同环比大增5成左右，沪深涨幅显著，深圳同比倍增；二线城市中成都、杭州、长沙、合肥、厦门等四季度都出现显著的“翘尾”行情，前期积累的刚需刚改购房需求持续释放，少数弱二线诸如郑州、长春等四季度成交不升反降，全年二手成交规模同比负增长，延续惨淡行情。

高端住宅：总价3000万元以上成交套数同比大增，上海仍是高端需求集中释放首选

2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市场同比大增，新房优于二手：据CRIC监测数据，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4154套和1255套，同比分别增长57%和6%，新房增幅显著高于二手房。其中新房呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增141%，涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000-5000万元50%涨幅。二手亿元豪宅不增反降，主要源于顶豪客户更追求产品品质提升，二手次新房难以满足其核心诉求。

无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新房成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。

房价：70城一二手房价持跌但跌幅收窄，上海西安等新房涨幅居前

从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅价格指数降幅有收窄趋势，上涨城市个数上升。

从CRIC监测的2024年前11月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥领先，泉州、廊坊、拉萨等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

从绝对量来看，一线及东部城市房价仍遥遥领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过除上海外，深圳、北京受结构性因素影响，同比降幅分别达6%和9%，广州、东莞、厦门、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，绍兴、南京跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和三季度相比，三亚跌出TOP10序列，南京补位。

变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是上海、三亚和义乌，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，加之高端需求相对旺盛，结构性拉升房价水平。典型如上海，高改豪宅项目加速入市，前11月单价15万元/平方米以上房源供应套数高达3062套，较2023年同期237套翻倍增长。

与此同时，东南沿海三四线加速回调，厦门、芜湖、惠州、扬州、盐城、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下，房价跌幅均在10%以上，值得关注的当属厦门，因投资退潮，房价缺乏支撑，前11月成交均价回调21%，跌幅较为显著。

新房库存：四季度末百城狭义库存降至4.89亿平，一二线消化周期仍维持22个月

2024年三季度，得益于供给节制和成交改善，狭义库存延续波动下行走势。据CRIC监测数据，2024年11月末百城商品住宅库存量仅为4.89亿平方米，同环比分别下降5%和1%。我们以成交12个月均值测算百城去化周期，四季度整体去化周期有增转降，11月末百城去化周期达26.7个月，环比降2%，同比上涨26%。不同能级城市均保持环比回落，同比增幅收窄态势，二三线城市去化周期均不足22个月，风险基本可控。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为14个月，目前因前期核心区优质供应消耗殆尽，近远郊库存持续积压，整体去化周期同比去年依旧增长59%。北京、广州、深圳11月末去化周期均在20个月以上，值得关注的当属深圳，受930新政利好效应成交稳步改善，当前去化周期较去年同期稳中有降，降幅达19%。

二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过3成的城市主要分为以下两类：一类为合肥、长沙、武汉等短期市场转冷城市，还有一类为哈尔滨、呼和浩特、南宁、南昌、长春等弱二线城市。大连、厦门、昆明、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

成交：2025年上半年有望止跌基本完成，全年成交总量延续筑底微跌

预判2025年，我们认为，新房成交规模将延续筑底下行、二手房成交小幅正增，整体住房成交规模微跌5%左右。从全年走势看，上半年止跌有望基本完成，下半年将延续弱复苏开始回稳。预判市场筑底主要看三大指标是否止跌回稳：一是一二手房销售，在9·26新政刺激之下，2024年四季度无论是新房还是二手房成交均迎来年内高点，而2025年一季度恰逢春节淡季，成交预期回落，不过同比仍有望上涨4成；二是一二手房价，2024年新房房价整体维持高位波动态势，二手房延续“以价换量”，不过四季度部分城市次新房项目有止跌企稳征兆，预判2025年上半年，核心70城约有半数城市房价预期止跌。三是房地产开发投资额累计同比降幅已经连续一年持稳10%，预判2025年一二季度房地产开发投资累计同比增速持平。分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，降无可降，诸如义乌、金华等内需型强三线城市尚能维持市场热度，楼市成交规模有望较2024年稳步回升。此外,值得关注的是，二手韧性强于新房的态势还将延续但份额讲逐步倾向新房上升，刚需客群的分流作用仍将存在，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，二手以价换量持续分流新房客户。但对改善和高端客群，新房产品内卷升级叠加价格随行就市，性价比突出而吸引客户回流新房，部分刚需产品为了差异竞争同样“超配”豪宅装标、设施、服务等也逐渐变为“标配”，进一步提升了产品的性价比，从而也会引流部分刚需重新考虑购买新房。

城市：杭沪蓉镐津深等10城有望率先止跌回稳，其他城市仍有待传导

2024年政策密集出台之下各地市场表现“温差”显著，事实上，城市市场能否止跌企稳主要离不开经济、人口等各类基本面表现，我们按照规模、价格、库存、去化、二手、转化、投资、盈利等多个维度测算了预期回稳的10个城市，列表如下：

杭州、上海、成都、西安属于第一梯队，短期内市场热点恒热，三季度面临降温趋势，好在政策“托举”使得市场短期尚能保温；天津、深圳等为第二梯队，经历了前期深度调整，新房项目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增现象，预期市场仍在持续修复；合肥、北京、广州、长沙等主要是基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。

而余下多数二三线城市短期内仍处于库存高企，去化缓慢的调整期，市场修复仍有待这十个核心城市的热度传导。