商办这两年 | 门庭改作迷魂阵，市场等待“戈多”来

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 宋金煜、梁秀杰

责编 | 韩玮烨

生命鲜活的意义是等待，时而荒诞，时而绝望，但更多的是有趣和突兀。戈多就是那个nobody。

2024年，不动产行业中最为焦虑不安和自我怀疑的群体无疑是写字楼业主和相关从业者了。

租金一降再降，免租期从3个月延长到6个月甚至一年，北京CBD的部分楼宇日租金已经跌至每平方米3元，客户依然难觅踪影。京沪深写字楼空置率已接近或超20%的警戒线，而重庆、成都、天津、南京、武汉等城市的空置率更是超过了30%。

即便如此，市场上的新增供给仍在增加，似乎无视了市场的严峻形势。

投资者更挑剔了，即便是核心城市的核心资产，报价也要拦腰一斩。普遍的观点认为，国内经济周期性低迷导致写字楼阶段性承压。但大洋彼岸的美国，写字楼走势也走出了类似的曲线。

展望2025或未来五年，如果降价和“熬着”能够等来希望，也不失为一种确定性预期。但睿和智库认为，“反转”的戈多或许是空间功能的重构。

现状：空置率大于20%，供应量还在增加

1.空置率仍处于高位，京沪深已接近或超20%警戒线，二线城市更惊人

高空置率，不仅导致单位面积租金降低，还会影响整个资产价值。2024年，写字楼资产持有方、运营方拼命招商，就是想降低空置率，可结果却不尽如人意。

图表1-2：2024Q3一线城市和部分二线城市写字楼空置率

数据来源：五大行行业报告，睿和智库整理

图表3：2024年前三季度一线城市写字楼空置率变化

数据来源： 世邦魏理仕，睿和智库整理

从以上数据可以看出：

1）一线城市中只有广州尚在空置率安全线内，上海和北京在警戒线上下徘徊，深圳则已经远超20%；

2）二线城市空置率基本都在20%线以上，重庆、成都、天津、南京、武汉、沈阳、贵阳等城市甚至超过了30%，比一线城市更堪忧；

3）一概而论说所有城市写字楼空置率攀升是不准确。从图表3可以看出，北京、广州空置率有先上升后下降的趋势，而上海、深圳则是一直在攀升。另外，武汉、杭州空置率有下降趋势，而成都、重庆、南京空置率还在攀升。

2.降价救不了出租率，一线城市租金与空置率脱钩已久

高空置率加上租金下降，让情况变得更糟糕。2024年，一线城市写字楼租金一直走低。拉长周期来看，2021年以前以价换量还有用，但自2022年一、二季度开始，写字楼的租金一直下探，但空置率普遍没降反升。

图表4：2024年前三季度一线城市写字楼净有效租金变化（单位：元/平方米/月）

数据来源： 世邦魏理仕，睿和智库整理

图表5：2020-2024年一线城市写字楼租金和空置率变化

数据来源： 戴德梁行，睿和智库整理

1）一线城市写字楼租金，从第一季度一直降到第三季度，没有例外；

2）自2020年以来，一线城市甲级写字楼租金水平先降后涨，并于2022年一、二季度进入下行通道。相应的，写字楼空置率因租金下调逐渐开始下滑，但随后进入波动攀升的通道，不再受租金变化影响；

3）从租金下滑程度来看，北京下滑幅度最大，从最高峰的约375元/平方米/月降至约260元/平方米/月，即从每天每平租金超10元降至8.67元，降幅达三成；降幅最小的为上海，仅下降一成左右，现折合7.67元/平方米/天。另外，广州目前租金已降至不足5元/平方米/天（睿和智库的抽样调研显示，以上数据仍偏乐观）。

3.市场新增供给影响空置率，未来还有亿级供应来袭，空置率堪忧

当租金不再是左右空置率的主要因素，供应量威力凸显，供应量大时空置率出现明显上升。如何消化新供给，无论对资产方还是一个城市都变得重要。

图表6：2024年前三季度一线城市新增供应与空置率关系（单位：万平方米/个）

数据来源： 第一太平戴维斯，睿和智库整理

图表7：2024年1-11月办公楼施工、新开工、竣工、销售表现（单位：万平方米）

数据来源： 国家统计局，睿和智库整理

1）综合市场数据可以看到，当写字楼供应量显著增加，如增加超10万平方米，当季该城市写字楼空置率必然上升，若增加不足10万平方米或者直接无新增，当季该城市空置率有所下降；

2）必须要面对的是，虽然一些城市在放缓新开项目入市节奏，或提前续客，但源源不断的供应还在后面。根据国家统计局数据，今年前11个月全国办公楼的施工面积累计达到了2.95亿平方米，若纯算商品房中办公楼待售面积还有5197万平方米。而目前一线城市的办公楼平均存量大约也就是1-2千万平方米的水平；

3）供应量变多，但反映市场需求指标的“净吸纳量”并没有明显增长。今年一线城市每季度的净吸纳量仅为数万平方米左右。若按仲量联行测算，前三季度北京净吸纳总量为-0.5万平方米，市场需求明显不足。

降本增效性搬迁，并未实质性增加需求

1.一线城市租赁需求行业趋同明显，主要集中在TMT、金融业和专业服务业三大类别。北京主看金融业，上海和广州主看专业服务业，深圳强调产业均衡发展

纵观一线城市新增租赁需求的行业类型，集中度非常高。虽然TMT、金融业和广告、咨询等专业服务业均有业务收缩消息释放，但他们仍是租赁主力行业。

图表8：2024年前三季度一线城市写字楼租赁需求占比

数据来源： 戴德梁行，睿和智库整理

图表9：2024年前三季度北京和深圳写字楼租赁需求行业占比图

数据来源： 戴德梁行

1）北京写字楼租赁集中在TMT、金融业和专业服务业，这三大行业每季度占比都能达到超70%的市场需求，其中TMT、金融业占比接近或大于60%。同时，业主为吸引更多租户，将医美、口腔、体检中心等商业配套引入写字楼，医疗健康领域成为新的增长点；

2）反观上海，金融业租赁需求在一季度后大幅下滑，未排进前三，被制造业和零售贸易反超，而专业服务业表现抢眼，占据了行业租赁需求的首位。同时，广州专业服务业租赁需求也处于领先地位；

3）深圳的租赁市场需求在各行业间分布较为均衡。从深圳TMT的细分需求来看，也能看到不同产业的扩张与收缩，如游戏、电商有扩张迹象，而为地产等市场下行行业提供软件或系统服务的企业需求有所减少；

4）在专业服务中，游戏、大数据、云计算领域表现活跃，另外医疗健康和能源、酒店餐饮领域等也有着较大的租赁需求。

2.新增需求疲软，搬迁成新租主流，搬迁目的地较集中于热门子市场

新增业务扩规模难再现的时候，市场租赁需求多靠搬迁来拉动，企业的终极目标多为降本增效，获取更好品质的办公条件，但要付出更少的成本。

图表10：2024年前三季度搬迁成交在新租交易总面积中占比情况

数据来源： 世邦魏理士，睿和智库整理

图表11：2024年前三季度写字楼成交热点区域

数据来源： 世邦魏理士，睿和智库整理

1）今年，北京、深圳、广州搬迁需求已占到超七成的比例，北京三季度高达82%，广州也已达到近年的最高值；

2）搬迁目的地也十分有规律，如上海虹桥、真如、前滩，北京CBD、奥体、望京，深圳的前海、高新园都属于热门区域。而非核心区因新项目入市和价格优势，也会吸引到搬迁需求；

3）搬迁动线追求空间优化和成本控制。同区内以降价提质的换迁为主，主要选择同区域内商务条件更具吸引力、楼龄更短的项目，跨区搬迁则以升级改善或搬回总部为主；

4）部分城市的核心区域受租户搬迁影响，租金降幅有所扩大，部分项目采取了装补、延长免租期、租期内不递增、配套设施的优惠使用等措施；

5）国内企业依然是租赁需求主力，外资企业扩张谨慎情绪延续，租赁需求持续下降。

3.甲级写字楼竞争更为激烈，导致核心片区压力剧增

搬迁如此流行，就意味着新项目出现，要抢存量的生意，包括核心区域的甲级写字楼也只能降价争取客户。

1）租户议价能力增强，挤压高租金楼宇的议价空间。今年一季度，北京王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等区域写字楼租金跌幅靠前，背后的主要原因就是面对市场对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级；

2）大量新增，冲击甲级写字楼整体空置率。第三季度，成都3栋甲级楼和1栋乙级楼集中交付，合计新增32.5万平方米，系近十年来单季最大供应量，同时该季空置率环比上升2.3个百分点至26.5%，而甲级办公楼空置率环比继续上升3.3个百分点至33.7%；

3）甲级写字楼租金变化直接影响传统核心片区。第三季度，广州租金继续处于下行通道，全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅继续扩大。甲级和超甲级楼宇对优质租户的争夺尤为激烈，租户议价空间进一步增大，致使核心商务区录得更大的租金下跌幅度。

4.灵活用工办公和国央企内部去化两大要素需重视

据睿和智库今年的调研，除常规意义上的供需失衡导致的显性原因外，还有两大因素不容忽视：

一是，灵活用工和灵活办公方式的流行，导致客户办公需求的明显变化。AI、线上办公服务的便捷性，以及新的小规模合伙制企业的诞生，让灵活办公从可能变成现实。很多组织选择同城异地办公、不同城异地办公。集中开会等办公需求，选择场景更加鲜活的咖啡厅、茶室，甚至家庭即可满足；

二是，占租赁主流的各地国央企，因集团内部有大量存量写字楼，所以不成文的规则是，优先选择内部办公楼，以填满出租率，不鼓励甚至限制选择企业外部写字楼。但这部分办公迁移并未带来新的增量。

未来：反转的“戈多”是什么？

逆水行舟，进者为强。其实办公业态的变化，早在10年前，联合办公大举进入中国的时候就已经开始了。当新一轮工业革命以无人化、AI化、自学习为核心逻辑的时候，工厂里的人越来越少，但产业园区并非不复存在，而是形态要变。商业办公作为城市运营不可或缺的一份子，同理亦然。睿和智库总结出以下变化趋势，供行业探索：

1、写字楼体系升级，对于提升城市商圈价值和功能将更具重要意义。突破传统办公空间，以及甲级或乙级的等级之分，未来写字楼将通过更多集成多元化的功能，如共享办公空间、创新实验室和孵化器等，推动城市和商圈经济的转型与升级。此外，衡量企业税收之外，写字楼核心能力将扩至能否与城市、区域优势产业联动，吸引机构和高校等资源，促进产业升级和协同，激发企业创新和吸引人才。

2、要不就主动转变写字楼的功能，要不就主动升级传统租赁服务。结合国内外已有经验，过多闲置和低效写字楼资产，可通过改公寓、改商业重获新生，并提升资产价值。若不改造就需要做角色转变，由传统租赁服务商升级为企业和产业服务提供商，如提供定制化的解决方案、市场分析、政策咨询等。

3、绿色低碳楼宇将更容易“变现”。国内写字楼要获得融资，需获得国际认可的LEED、WELL、BOMA等绿色建筑标准，而国内绿色建筑标准也正在与国际接轨，以及楼宇类碳信用产品上市。未来，绿色低碳楼宇将有更多融资渠道，可缓解企业资金压力，进而有效实施零碳建筑和碳信用策略。

4、楼宇数字化不只要外观智能化，更要好用，并与产业深度融合。除了人脸识别闸机、全套中控设备，未来楼宇智能化将瞄准运营和服务的具体问题，如节能、安保、停车、定制化空间等，从而实现楼宇运营的降本增效。这一过程，集成了先进技术、整合产业链资源、跨界合作及数据驱动管理，与各产业的深度融合，也提高了对运营和管理人才的素质要求。

5、城市产业综合体将推动新商圈的形成。通过融合科研、办公、会展、酒店、居住、休闲和交通等多元城市空间，产业综合体能够提供全方位的产业生态环境服务平台，实现产业、人才、商务金融、信息服务等集聚。例如上海真如中海中心和北京华夏幸福创新中心，借助产城融合的综合体形式，推动真如和丰台科技园区商圈的发展。

6、写字楼低层化、社区化将成主流，而超高建筑则须谨慎。存量时代的到来，写字楼形态上将不再局限于追求核心商务区的超高层建筑，而是集成居住、商业、生活方式和办公等多元化功能，形成低层化产业社区，强调“产业+生态+社区+商旅”的融合发展。

7、写字楼REITs亟待2025年破冰。从几年前的产业园区REITs落地，到今年商业REITs的试水，写字楼REITs最快可能于2025年破冰，但仍仅限于运营良好的资产。

8、坚决叫停、收缩、缓建盲目建设。城市或片区的规划设计晚于项目建成起码数年，因此规划需要根据时代变化即时调整，及时叫停一些不合时宜的写字楼项目，才不至于导致更大的资源浪费。

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