“零首付”真香还是陷阱？监管整治房地产市场乱象

本报记者 郝亚娟 张漫游 上海 北京报道

近日，广州市房地产中介协会发文指出，个别城市出现新房项目及中介机构违规发布买房“零首付”、代办“首付贷”等信息，提醒购房群众增强风险防范意识。

《中国经营报》记者注意到，其他地区也发布过针对“零首付”“首付贷”的风险提示。

星图金融研究院副院长薛洪言分析，首付贷一直是个禁区，其最大的风险在于过度加杠杆，购房人面临的现金流压力较大，后续出现坏账的风险更高。

值得一提的是，2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中提到，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。

整顿房地产市场秩序

“零首付”通常是由房企、中介通过预先垫款、虚抬房价、阴阳合同等操作，以分期付款或消费贷款的方式获得首付款，这种看似缓解购房资金困难的操作，实际却会增加购房成本及还款压力。

广州市房地产中介协会发文指出：“理性购房，切莫超贷。理性评估个人经济实力、贷款偿还能力和实际需求，理性购房，不盲目轻信‘零首付’‘经营贷’‘消费贷’等购房模式，做好风险评估，避免陷入经济困局。”

记者了解到，一些中介打着“零首付”或“首付贷”的幌子，吸引购房者。这类行为通常以隐瞒真实贷款用途或伪造收入证明的方式，绕过银行的风险审核，实则将购房风险转嫁给购房者。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受采访时表示：“‘零首付’‘首付贷’值得警惕。从理论上讲，现在买房的首付比例和房贷利率都比较低了，不应该出现这种‘零首付’或‘首付贷’的情况了。”

随着房贷利率的多次下调，以经营贷、消费贷进入楼市的情况也在减少。薛洪言指出，存量房贷利率调降前，居民提前还贷的意愿比较强烈，出现了利用低利率的经营贷、消费贷提前偿还房贷的现象。随着存量房贷利率一次性调降到位，提前还贷需求大幅下降，这部分场景对应的经营贷、消费贷进入楼市的现象也明显缓解。

“至于经营贷、消费贷以首付款的形式进入楼市，前些年房价上行周期中，为了急于上车，提早享受房价上涨的增值效应，这种现象还相对普遍；但鉴于当前房地产市场整体低迷，购房人对房价上涨预期不高，加杠杆意愿相对谨慎，消费贷以首付款形式进入楼市的现象也大为缓解。”薛洪言说。

严跃进提到：“2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中提到，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。对于该表述，要格外关注的一个词是‘市场秩序’。2024年房地产止跌回稳的态势下，关于市场制度方面的整治少了一点，但反过来看，随着市场的升温，一些市场乱象会进一步出现，比如说近期各地已经出现了零首付操作。从市场秩序规范的角度看，后续严管秩序、整顿市场的动作依然会出现。”

“零首付”三大陷阱

今年以来，多地发布关于“零首付”“首付贷”的风险提示。

2024年9月，国家金融监督管理总局山东监管局发文警惕“零首付”风险，主要有三方面：一是虚假宣传，部分开发商或中介机构通过夸大“零首付”的便利性，隐瞒实际支付条件和后续负担，诱导消费者冲动购房；二是高额利息与费用，过度虚抬房价、增加消费贷等方式实现的“零首付”，往往增加银行贷款额度，伴随高额利息和手续费，消费者的还款压力陡然增加，陷入长期背负高额债务的困境；三是产权风险，部分“零首付”购房项目可能存在产权不明晰、无法办理正规房产证等问题，给消费者的权益带来极大隐患。

9月，四川省银行业协会发布《四川银行业个人住房贷款自律公约》，四川辖内40家银行业金融机构积极响应并自发签署。其中提到，不得以“零首付”“零月供”等营销噱头误导消费者。

薛洪言强调，“首付贷”最大的风险在于过度加杠杆，购房人面临的现金流压力较大，后续出现坏账的风险更高。一旦购房后房价继续下跌，还会削弱购房人还款意愿，增大贷款偿还风险。也是在这个意义上，尽管政策端为刺激购房需求不遗余力，但“首付贷”一直是个禁区。

同策研究院研究总监宋红卫也表示，“零首付”“首付贷”的风险在于，申请这些贷款的人基本上都是刚需为主，尤其是低收入群体、首付资金短缺的群体，支付能力也比较弱，更可能存在断供的风险，很可能会造成金融系统的风险。

除了增强风险防范意识外，广州市房地产中介协会还提示，需办理住房按揭贷款的购房人，应通过正规金融机构办理按揭贷款申请手续，切勿通过签订阴阳合同、“高评高贷”等方式办理贷款。否则，有可能造成重大经济损失，甚至承担法律责任。

（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：张国刚）