三四线楼市，还在低位中

马上就到年底了，很多人在纠结现在到底要不要入市买房了，因为现在楼市的政策和经济信号容易搞混在一起，而从楼市层面来看，去库存依然还是当下难以忽视的一个重点问题，现在是在不断拉民营房企来拍地，拉刚需们入市来买房，但是供求关系不平衡的状态还是比较明显的，以前的话大量还是依靠农民进城买房，但是现在很难说去这样操作了，因为该买的农民都基本已经买了。

现在房地产库存过高，需求不足的问题已经非常明显了，所以现在必须要经济发力，托住楼市，再指望像过去一样农村人口大量进城创造需求，已经不现实了，现在房地产的需求已经不可同日而语了，改善需求是市场中的购房主力了，但是这种体量还是很难说跟进城的购房需求进行比较了，因为在现在如此低迷的情况下，可以看到新房的成交规模还是超过了9万亿的规模，而在高峰期的21年则是18万亿的规模，所以现在这个量级还是托不起当下的市场，因为很多人其实还是想买房的，只是迫于杠杆率、自身收入和稳定性等因素捉襟见肘的不轻易下手了，而这几年挤牙膏式的松绑操作，不论是从松绑限购、限售甚至限价方面都在全部操作了。

而首付降低到了历史低点的15%，房贷利率也是一度到达了2字头，并且这个还不是最低的，明年LPR估计还会继续下调，而且最近的几次重大会议对楼市的态度也是非常坚决的，重新把楼市提到了一个重要的位置，从房住不炒变成了要止跌企稳，稳字现在是大于一切的，因为暴跌和暴涨都不利于整个行业的长期发展，所以现在的购房环境可以说是近五年来最宽松的时候了，但是多数三四线城市似乎还是没看到逆势上涨的态势，因为楼市销量没起来，价格想起来就是非常困难的事情，甚至可以说是空中楼阁了，因为市场如果好了，那一切的问题都不是问题了，市场没起来， 所有的客观条件可能都是存在的问题，因为前几年老百姓的杠杆率已经加到顶了，继续负债的话多数人是受不了的，而房价不涨的背景之下，很多人的底气也就没了。

以前失业了可以说大不了卖一套房，家人生病了也可以喊出卖一套房就可以了，但是现在多数人不敢喊这个口号了，因为卖了房还掉贷款可能都剩不下多少现金流了，有的连银行贷款都不够贴，这也导致大家都在紧缩自身的消费，消费降级是肉眼可见的事情，所以很多人现在都在努力的去提前还贷以及报复性存款了，银行虽然一而再再而三的下降存款利率，但是大家还是努力的把钱放银行存起来了，所以经常会看到贷款变得越来越少，但是银行的存款反而在增加的现象了，很多人说一线的消费应该没有下降吧，可能大家印象中一线都是高收入高消费的人群。而从最近消息来看，11月份上海社会消费品总额是下降了13.5%，北京也是同比下跌14%，两个头部城市都创下了今年最大的下滑比例了。

可以看出，这已经是国内最不缺消费力的城市了，而11月为啥下滑较大呢，因为10月份的消费刺激已经提前预支了一大波购买力，很多人把双11的购物车提前到10月进行买单了，所以10月的数据非常好看，上海当时同比上涨是超10%的，但是11月后就后劲不够强了，也就是说顶级城市的消费者现在也是要趁着有活动和优惠才去下单购买，活动过了之后就冷静了不少，大家预期还是不强的，一线城市如此，其他的三四线就更加明显了。而从统计局的数据来看，11月70个城市的房价中，三线新房的价格环比是下跌了0.3%，同比是下跌了6.5%，而二手房环比是同比是下跌了8.8%，环比也跌了0.5%。

可以看出来，不管你从哪个角度来看， 三四线的跌幅确实都是挺大的，而且很多人都还在不断的抛售这类城市的房产，因为在上涨的时候，这类城市的房子是最后才跟涨，但是一旦下跌后，却是最先出现跌幅的，因为楼市中长期还是要看产业和人口的，但是三四线的年轻人基本都跑出去一二线了，而土拍的难度也很大，财政是依靠转移支付才能维持住的，当地的人基本都有房了，大家没有太多的购房需求，而且现在的政策都是短期两三个月让市场出现刺激，但是过后又没办法持续保持高位，这也说明大家的底层信心还没有完全逆转，购买力和预期的恢复不是一朝一夕的事情。

而现在对一二线来说，如果确实是比较刚需，而且看中的地段具有一定潜力的话，买入也是完全可以的，如果并不是特别着急，那就再到明年年后小阳春看看更多刺激的政策出来吧，当然，那时候如果一旦回暖，抓住时机的动作就要快一些了，因为业主的心态也在悄悄的改变中，现在不会让你亏太多，因为亏的都是前业主的钱了，但是也不要妄想涨太多，能涨的都不是一般人能买得起的房子，稳才是接下来的关键。