北京房产律师解读：房屋未过户即遭卖方转卖他人，维权胜诉之路

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

本案围绕北京市海淀区一号房屋的权属问题展开。原告刘博文声称与被告赵晓红在2009年12月31日签订了房屋买卖协议，购买赵晓红的回迁房，约定房价80万元，并在房屋取得房产证后赵晓红有义务配合过户。然而，2021年6月，赵晓红将房屋过户给了其子王晨阳，刘博文认为这一行为损害了其合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令赵晓红将该房屋权属转移给王晨阳的行为无效，并要求被告承担诉讼费用。

二、各方主张及证据

（一）原告主张及证据

刘博文主张与赵晓红之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。其提交的《个人售房协议》明确约定了房屋售价、交付使用及过户等条款，证明人钱晓玲出庭作证证实了买卖过程的真实性，且协议为赵晓红本人签字（赵晓红虽主张对签字无印象，但经法院释明未申请笔迹鉴定）。此外，自2009年9月10日房屋入住后，一直由刘博文实际控制并缴纳相关费用，这也从侧面佐证了房屋实际已交付给刘博文占有使用。

（二）被告主张及证据

赵晓红和王晨阳共同辩称，刘博文与赵晓红之间是借款抵押协议，而非房屋买卖关系。赵晓红称手中有回迁房购房指标但资金不足，经人联络刘博文后，刘博文同意出钱但要求写借据并用房子担保，双方先签订了《借据》和《个人借款抵押协议》，后因房价上涨应刘博文要求又签了所谓的《个人售房协议》，但自己对该协议无印象且手中无原件。王晨阳称房屋过户是因其结婚需要，购房款未支付是要等事情解决完再付。

三、法院查明事实

法院经审理查明：

1. 2009年12月31日，赵晓红与刘博文签订的《个人售房协议》对房屋买卖事宜进行了详细约定，包括售价、房屋交付及过户义务等，证明人钱晓玲证实了该协议的真实性及签订过程。

2. 2008年7月8日，赵晓红向刘博文出具《借据》，提及借款80万元并用涉案房屋抵押偿债之事，当日双方又签订《个人借款抵押协议》，再次约定相关内容。

3.中间人钱晓玲详细陈述了房屋买卖的过程，包括刘博文支付买断回迁房权利的费用、承担购房款及杂费、赵晓红配合办理入住及后续手续等细节，李辉的证言也与钱晓玲基本一致。

4. 2017年1月12日，涉案房屋办理权属证书登记在赵晓红名下。2021年6月23日，赵晓红与王晨阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，以88万元价格将房屋过户给王晨阳，但购房款未实际支付。

四、法律分析与判决结果

（一）法律依据

根据《中华人民共和国民法典》关于民事法律行为效力的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在本案中，需判断赵晓红与王晨阳之间的房屋权属转移行为是否构成恶意串通，损害刘博文的合法权益，从而确定该行为的法律效力。

（二）案件分析

1.房屋买卖合同关系的认定：

-综合刘博文提交的《个人售房协议》、证明人的证言以及房屋实际交付和使用情况，可以认定刘博文与赵晓红之间存在真实的房屋买卖合同关系。而赵晓红主张的借款抵押关系，无法合理解释其为刘博文配合办理入住、回购协议原件由刘博文持有以及多年未主张还款等事实，且与证人证言不符，因此其辩称不被法院采信。

2.恶意串通行为的认定：

-赵晓红与王晨阳系母子关系，在房屋过户时王晨阳已成年，且涉案房屋自2009年起一直由刘博文实际控制，王晨阳对此不知情或赵晓红未披露相关情况不合常理。

-房屋过户当日即完成登记，但王晨阳至今未支付购房款，即便考虑亲情因素，该交易价格88万元也明显低于市场真实价格。正常情况下，买受人在购房前应尽谨慎义务了解房屋情况，而王晨阳在过户后立即通知刘博文并要求清退房屋，行为异常。

-综合以上因素，可以认定赵晓红与王晨阳就涉案房屋的转让行为构成恶意串通，损害了刘博文的合法权益，该行为应属无效。

（三）判决结果

法院最终判决：

1.确认赵晓红与王晨阳于2021年就北京市海淀区一号房屋权属转移登记行为无效；

2.赵晓红及王晨阳于本判决生效后三十日内，将北京市海淀一号房屋恢复登记至赵晓红名下。

五、案例启示

本案例为房屋买卖交易中的各方提供了重要的法律警示。对于购房者而言，签订房屋买卖协议时应确保条款清晰、明确，并保留好相关的付款凭证、协议原件以及房屋交付使用的证据，以保障自身的合法权益。同时，在发现卖方可能存在违约或侵权行为时，应及时通过法律途径维权。对于房屋出售者来说，应当诚信履行合同义务，避免因贪图利益或其他不当目的而采取损害购房者权益的行为，否则可能面临合同无效及相应的法律责任。而对于涉及房屋交易的第三人，尤其是与卖方存在亲属关系等利害关系的人，在参与房屋买卖交易时更应谨慎行事，充分了解房屋的真实情况和权利状态，避免卷入恶意串通的法律纠纷中，否则其交易行为可能被认定为无效，给自己带来不必要的法律风险和经济损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！