二手房挂牌3年没卖掉，房东吐槽：绝望的不是降价，而是没人接盘

最近一段时间，楼市利好政策层出不穷，比如降低首付比例、下调房贷利率、降存量房贷利率、契税减免以及取消限购、限售、限贷等等，在这样的背景下，二手房市场似乎开始回暖。

根据中指研究院的数据显示，11月份，全国20座主要城市的二手房成交套数达到了140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%。根据克而瑞的数据显示，11月份，杭州二手房成交约为9138套，环比上涨5.9%，创下近20个月以来的新高，苏州二手房成交超过1万套，环比增长15.6%。

另外，还有数据显示，北京、上海、广州、深圳的二手房网签量近期均创下新高，其中，上海11月份二手房卖了27000多套，创下近44个月以来的新高。

看完以上这些数据，你是不是也感觉二手房市场似乎开始回暖？别着急，再给大家看几组数据。

根据克而瑞的数据显示，2024年第8周~第34周，15个重点城市的二手房周均新增挂牌4.1万套，其中，8月份的第31周~第34周，周均挂牌二手房约3.4万套，维持在相对高位。根据CRIC监测的数据显示，9·26新政以后的首月，也就是10月份，北京二手房新增挂牌量较9月份上涨了10%；上海二手房新增挂牌量较9月份上涨了25%；深圳二手房新增挂牌量较9月份上涨了35%。

另外，还有数据显示，2024年11月份，济南二手房挂牌量突破9万套，达到有史以来的最高水平，而且因为老破小占比高达40%，再加上张马屯、工业北等高密集片区的小区陆续交付，专家预计未来济南的二手房挂牌量还会直线飙升。

在看完这些数据，你有什么感受？其实，明眼人都能看出来，二手房成交量确实有明显提升，但二手房挂牌量也在增加，而且增幅还不小，这说明什么？说明成交量数据的增加是建立在“以价换量”的基础上，这就好比一辆卖10万的车，售楼处原本只有30辆在售，但现在增加到100辆了，价格也降到6万一辆了，这个时候的销量增加能说明市场回暖吗？我不这样认为。

给大家讲个二手房东的真实感受。我的朋友老段，3年前，老段把家里一套地段还不错的老破小挂在了房产中介的店里，当时老段信心满满，以为可以卖个好价钱，结果一等就是3年，在这期间虽然也有看房的，但数量并不多，这套房子挂了3年也没有卖掉，价格更是一降再降，从最初的118万，降到了现在的89万，可即便如此，还是没有卖掉，因为卖房子的事，把老段愁坏了！

前几天，我吃饭碰到老段，老段跟我吐槽说：现在的二手房市场，让人绝望的不是降价，而是没人接盘！老段的吐槽，我深有感触，作为一名房产人，我每天都在和各种各样的房东、客户、开发商、同行以及行业专家打交道，我知道，像老段这样的房东并不是个例，现在的房地产市场，二手房挂牌2~3年无人问津的情况到处都是，哪个城市都有，这没办法，市场就是这样。

为什么会这样？原因有很多，概括来说，主要分为3个方面。一个是二手房挂牌量增加，房子多了，购房者的选择也多了，降价已经不是优势了，你降价，别人也会降价，而且降价幅度比你还大，你能卖掉吗？

二是大家的消费观念变了，以前大家是有钱就买房，没钱贷款也要买房，现在不一样了，有钱没钱都不着急买房了，而是喜欢把钱存银行。根据央行的数据显示，截至6月末，本外币存款余额约为301.68万亿元，同比增长6%，月末人民币存款余额约为295.72万亿元，同比增长6.1%，上半年人民币存款增加了11.46万亿元，其中，住户存款增加了9.27万亿元，还有2024年1~9月份，居民存款增加了11.85万亿元，10月份又增加了11.28万亿元，这说明什么？很明显，大家的消费观念变了，不敢轻易消费了，买房的积极性不高，有钱都喜欢存银行而不是买房了。

三是保障房的大力建设。今年以来，国家正在大力推进保障房建设，预计保障房的价格只有商品房的一半左右，看清楚，这只是预计，但不管怎么样，保障房一定会对商品房的需求分流，另外，保障房的增加，也会加大住房总量，房子多了，购房者的选择就多了，以前买新房、二手房的，说不定就会去申请保障房，而且从另一个角度来说，也会打击新房市场以及二手房市场的信心。

所以，当下不管是买房，还是卖房，都一定要看清形势，分析利弊，要透过现象看本质，要看数据背后的逻辑关系，不要误判了楼市，做出错误选择。对此，你怎么看？