最高院：合同内容既有买卖合同的性质又有租赁合同的性质的认定

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最高人民法院裁判文书

何淑萍与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷再审案［最高人民法院（2009）民提字第90号民事判决书］

最高人民法院再审认为，本案协议名称为《房屋购买租赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质。认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。从协议内容看，协议约定金友公司同意何淑萍购买承租科贸楼第二区第二号楼205室;购买承租期为常年,购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止;何淑萍因特殊情况需转让转租房屋时，须经金友公司同意，并办理承租权、常年使用权变更手续等。但不能单纯依照上述约定，从而认定本案协议的性质为租赁合同关系。因为双方当事人在本案协议第2条又特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”的内容。该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履行情况看，协议签订后，何淑萍给付金友公司326000元款项，金友公司岀具的收款收据上均载明是房款。因此，综合本案实际情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同。

—最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第39集，法律出版社2010年版，第178-179页。

最高人民法院法官著述

实践中，合同名称与合同内容的关系大体上有三种情形:一是有的合同名称与合同内容相一致;二是有的合同名称与合同内容不一致;三是有的合同名称互相矛盾，合同内容也互相矛盾。第一种情形可以称之为“名副其实”合同，第二、三种情形可以称之为“名不副实”合同。一般来说,认定合同性质既要看合同名称，更要看合同内容；当合同内容互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况,综合认定合同性质。本案属于合同名称互相矛盾、合同内容也互相矛盾的“名不副实”合同。最高人民法院再审判决之所以认定本案协议性质为房屋买卖合同，主要考虑以下因素:第一，虽本案协议名称之间、协议内容之间均互相矛盾，但协议中有一个双方当事人特别加上去的条款或称特别约定，即“本协议所签房屋面积产权归乙方”。该约定虽然只有一句话，但该约定的含义显然改变了租赁合同的性质，实质上体现了买卖合同的性质。因此,不能以上述协议中有关租赁的条款多一些，买卖的条款少一些，就断然认定本案协议的性质为租赁合同关系，而应当考虑到双方当事人在协议中特别约定的真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。第二，本案协议履行情况是认定协议性质的重要因素。从本案协议实际履行情况看，协议签订后，何淑萍给付金友公司326000元款项，金友公司出具的收款收据上均载明是房款。按照人们日常的生活经验来分析判断,“房款”显然不同于“房租款”（租金）。前者体现了买卖合同性质,后者体现了租赁合同性质。另从交易习惯看,如果是租赁合同关系的话，租金一般是按月、按季或按年结算，而不是一次性结算完毕的，因此可见,何淑萍向金友公司一次性给付326000元款项的性质系购房款而非租金。综上,根据本案协议的特别约定和协议实际履行情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同关系。

——徐瑞柏：《“名不副实'‘合同性质的认定与过错责任承担问题——何淑萍与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷再审案》，载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第39集，法律出版社2010年版，第180-182页。