2024“最强”的100个零售商业地产企业：华润第一，第二、第三是谁？

12月18日，“2024赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单 （） ，本篇为“2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100”。

社零总额增速放缓、消费者持续分层，“第四消费时代”、“基本款”、“实用主义”……“谨慎”为主旋律的2024年，消费市场热度平淡。这无疑对商业地产运营商的差异化竞争力提出更高的要求，有能力者采用各种策略，稳固商场客流基础，以时间换空间，进而穿越周期。

而消费基础设施REITs的正式上市，正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨，中国商业地产正式迎来“资管时代”。

于中国投资者而言，这是一次重新认识购物中心的机会。它不再只是日常消费的场景、城市不可或缺的公共空间；它还是有价值的投资标的，背后有着区位条件、竞争情况、运营逻辑等多个项目评价关键指标。

资本倒逼之下，购物中心的合规性、信息披露透明度、持续经营的能力，都得到极大的提升。敬畏市场、勤勉尽责，是商业地产行业的长期主义之路。

经营，不只是谋一时之利，更是在纷繁复杂的市场中，坚守初心，追求长期价值的创造。只有深耕于经营之道，才能在时间的长河中，铸就不朽的基业。这些新变化和长期主义一一呈现在赢商网联合中城研究院共同发布《2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100》榜单中。

榜单测评维度主要包括（上下滑动可见）：
1）规模性指标：通过已开业项目数量、体量等体现企业规模

2）成长/潜力性指标：通过近年开业量、未来筹开量等反映企业的增长潜力

3）金融创新能力指标：发行相关资产证券化产品体现金融创新能力

4）运营能力指标：通过项目出租率、客流情况反映企业的运营能力

5）招商能力指标：通过项目引入不同级别的品牌反映招商能力

6）区位价值指标：通过项目进驻不同商业线级城市，不同级别商圈等反映区位价值

01

头部规模企业

目前，中国购物中心行业的行业集中度持续提升。截至2024年12月13日，中国购物中心规模CR5为22.11%。2011年至2020年，中国购物中心CR5企业存量份额保持在15-20%区间。

如果从数量角度来看，更为直观。运营着1个3万方以上项目的企业有3077个，但运营≥20个项目的企业只有52个，比例十分悬殊。

因此，头部规模企业的动态，行业示范效应十分明显，是观察行业景气程度的最佳窗口。

01

华润万象生活：上市四年，商管业务领先示范效应明显

今年，是华润万象生活上市4周年，也是万象商业发展的第20个年头。预计到年底，在营项目超过120个。

面对今年市场的波动与消费者需求的快速变化，华润万象生活凭借稳健的经营能力，商管业务逆势扩张发展迅猛，商业规模持续扩大。2024年上半年购物中心商管业务营收达到18.9亿元，2022年同期仅为11.73亿元，年均增幅超过20%。

业绩突出背后，是商管业务打造的全产品线竞争壁垒，逐渐在市场形成“领先”优势。放眼国内，华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业，且深耕每一产品线领域。

重奢场：顺周期第一，逆周期逆市增长

截止2024年12月9日，加上新开业的西安万象城，华润万象生活在营重奢场达到14座，重奢场数量上稳居行业第一。2024年上半年面对国内奢侈品消费整体放缓趋势下，华润万象生活的重奢购物中心零售额仍然实现了9.6%的逆势增长，极大地提振了市场对高端消费的信心。

中高端场：业绩良好，整体优于行业水平

华润万象生活在营项目今年上半年实现租金坪效同比增长2.9%，46个项目零售额位居当地市场榜首，85个项目跻身前三，彰显强劲市场地位。这样的业绩表现，得益于其高效的商管能力。

聚焦出租率、品牌级次等关键指标，截至2024年第三季度，旗下非重奢场平均出租率维持93.44%，高于27城优质mall平均水平三个百分点；商场进驻品牌级次，华润万象生活旗下非重奢场S级/A级/B级品牌占比0.3%/26.84%/39.73%，显著优于全国购物中心均值0.09%/15.17%/29%。

非标：创新产品形态，新项目不断涌现

除了西安万象城外，华润万象生活在2024年度还相继推出了义乌天地、绍兴天地和深圳大运天地三座创新产品，充分展现其在非标准产品领域的持续创新能力。

02

珠海万达商管：管理超500个项目，毫无疑问规模第一

截至2024年底，珠海万达商管管理着超过500个购物中心，规模庞大，数量占全国在营购物中心比例约为8.37%。其也是实现项目在中国大陆所有省份全覆盖的企业，广泛地分布在各个线级城市。

从客流水平来看，万达广场客流远超全国平均水平，与品牌的绑定深度仍在不断提升。

而其区域纵深布局呈现出不同的选址特征。总体来看，越下沉的区域，万达越拥有强势话语权。另一方面，由规模化扩展转向高质量的内生增长，品牌招商提质提效是关键。

商业一线城市：

在非传统核心区域，集中增长

据赢商研究中心统计，12.33%的万达广场落位商业一线城市。以广深为例，万达进入广州后，并没有进驻天河、海珠、越秀等传统的核心区域，而是落位在彼时尚处新兴发展阶段的白云区白云公园地段，而后进军增城、南沙等远郊。在深圳，万达广场则避开了罗湖区、福田区、南山区等传统商业重地，而进驻增长中的核心区域。

商业二、三线城市：

围绕中心片区，重点拓展

商业四、五线城市：

更具话语权，占成熟商圈

商业四、五线城市是万达后期重点布局的城市，当下仍存在较大市场空白。选取样本数据较多的华东区，可以明显看到，万达在下沉市场的选址上拥有更多话语权，万达广场集中在商业最发达的成熟商圈。下沉市场的商业市场容量较小，多数城市只能容纳一到两个成熟商圈，而万达则以先发优势占据此类区域；同时当地政府对万达认可度高。

03

龙湖商业：资产规模与质量齐高，将进入百mall时代

2024上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入131亿元，同比增长7.6%。收入主要来自商场，近三年龙湖的商场收入占运营业务之比都在77%以上。截至2024年6月底，已开业91座商场的整体出租率为96%，合作品牌超6800家，战略品牌数超400家，商场保持稳定经营。

随着商业规模的不断扩大，龙湖商业的产品形态不断扩充，已经包含MALL、Mall+街区、纯街区等多元类型，龙湖对于购物中心业务条线也在不断调改升级：通过清晰的产品分级策略，推动存量头部项目改造。

产品线分级迭代，

升级“一店一策”运营思路

在全面考虑项目所在市场情况、客群需求、产品空间特色等基础上，龙湖商业通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以“一店一策”的运营思路满足不同消费者需求。

持续推动存量商业改造，

提升资产回报率

为了适配主流客群对场景创新及体验感的要求，从去年开始，龙湖商业持续推动体系内头部项目的改造升级，以此适应新的商业消费趋势，提升项目长期竞争力。2024年1月，龙湖苏州狮山天街全新改造的4800方「山下」街区重磅亮相，开街两天客流30W+，创两年来新高。

将进入百Mall时代，

轻资产加速布局，高质量兑现

自2021年伊始，龙湖商业开启轻资产模式，以“轻重并举”的方式持续进行城市深耕践行网格化布局。

02

专注高端商业企业

高端商业是观察消费情绪的重要窗口。从客流水平来看，经过一段时间高速增长后，今年二季度高档商场的客流增速开始大幅下滑，低于中高档及以下的购物中心。受市场大环境影响，消费者对未来预期的谨慎态度，让消费者对奢侈品消费更加慎重。

在逆势之中，专注高端商业商业要稳健运营，持中守正。

01

太古地产：零售销售额不同程度下跌，高奢项目首当其冲

上半年，太古地产在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售额）下跌7%，但相较2019年同期则高出69%。

市场下行期，加之上半年日本汇率波动等多方因素，内地和香港高端消费均受到明显影响，销售额跌幅明显。相较之下，走全品类销售的路线的北京三里屯、北京颐堤港以及香港的太古城中心等，销售额表现会相对较稳，跌幅基本在5%以内。

零售物业出租率方面，太古地产旗下商场基本保持良好状况，除上海兴业太古汇因改造工程与租户调整原因导致出租率稍低，其余项目出租率均保持在97%以上或满租的情况。

稳定的出租率，一定程度上保障了太古在市场不确定性上升的情况下能够维持相对稳定的租金增长或不会出现大幅下跌。

自我升格

扩建与更新，找回消失的销售额

◎三里屯太古里潮奢进阶，圈住高端、潮奢人群

2023年底，北京三里屯太古里开始了新一轮的品牌集中调改，并推出全新Slogan “Let's Fashion Forward潮不停流”。项目品牌组合逐渐向潮奢升级，引入多家潮奢品牌及国际设计师品牌。

◎成都太古里加码首店，强化与目标对手竞争力

成都太古里积极进行品牌调改与升级，引进多家成都乃至西南首店。今年1月，阿嬷手作开进成都太古里商场二楼，为品牌的西南首店。零售方面，引入加拿大高端羽绒服品牌nobis中国首家精品店、日本户外凉鞋品牌SHAKA中国首家专卖店等。

◎上海兴业太古汇：为高奢租户大腾挪，活化场域新价值

据公开报道称，为了引入高奢品牌巴黎世家、LV，今年上海兴业太古汇开始进行改造升级，将原来链接项目外广场与项目内部的户外楼梯全部拆除，再通过下沉式庭院的增加，使北广场与地下一层商业区与室外连通。同时，为配合地上租户的布局，对13号线地铁5号口进行优化改造实现直通，将由裙房侧面改至小广场的中心位置，与下沉式挺远结合整体设计，为品牌入驻提供优化改造的空间。

◎广州太古汇：拿下文化中心实现商业扩容，汇坊大改造

8月，太古成功拿下天河路387号，该地段将翻新并作为太古汇高级零售物业组合的新增部分，以回应日益殷切的市场需求。该建筑本就由当时太古汇项目负责兴建，于2008年开工，2012年完工，两者直接相通相连。

去年，该物业使用功能获批从文化、娱乐、体育调整为商业，但不涉及建筑规模和外立面调整。结合物业位置和使用条件来看，双方“合体”，尽在预料之中。这意味着，广州太古汇的扩容成为现实——叠加来自广州文化中心的4.58万㎡商业部分，其商业体量将达18万+㎡，直接晋升广州天河路第二大商业体。

03

区域性企业

购物中心行业的快变量是时代的红利，慢变量则是运营管理的成熟度、对消费者的真正理解。区域性企业不可避免地要面对越来越激烈的竞争，而能够应对的，只有抓住那些慢变量，不断精进自身。

从全国市场来看，区域性头部企业在深耕的区域有着深刻的壁垒，走好自己的节奏，不过分扩张，不过度使用杠杆，存量更新，细水长流。

01

武商集团：守住武汉，异地进击

武商集团是湖北最核心的本土商业企业。自1959年的中苏友好商场 （后更名武汉商场） 穿越而来，赶上改革开放大潮，活成“中国商业第一股”、“湖北第一股”。手握百余家超市、多个标杆项目——华中最大购物中心组合群武商MALL、全球最大纯商业综合体武商梦时代、“超市+街区”新形态武商里、江西首座奢侈品购物中心南昌武商MALL……

武商的商业牌面不断进阶，日趋丰富。

• 区位占优：称霸航空路商圈，项目集群形成强竞争护城河

武商基于先发优势在武汉航空路商圈（包含传统认知中的武广商圈）多项目组团集聚，形成独有的竞争壁垒，是其称霸武汉乃至湖北的关键一环。据2023年8月赢商tech发布的《中国商圈商业力指数TOP30》，武汉航空路商圈排名全国第7，超过广州由天河城、太古汇等组成的天河路商圈，足见该商业能级之高。

• 城市布局：立足武汉造标杆，高端商场虹吸全湖北客群

武汉作为区域性门户城市，商业可辐射周边城市，潜在消费市场巨大。同时，武汉是个“商业围城”。

由国广、武广整合、而成新武商MALL，项目分为A座（原国广A座）、A1座（原武广）、B座（原国广B座）、C座（原国广C座），集顶奢、高化、时尚零售、亲子家庭、生活美学、餐饮、武商里等全业态，是武汉最能打的本土高端商场，虹吸效应辐射整个湖北。

• 商业竞争日趋激烈，守住深耕壁垒，应对激烈竞争

2024年，全球经济波动，LVMH、开云集团等都在进行战略调整。武汉商业竞争日趋激烈，武汉武商MALL今年进行了大规模调改：LOUIS VUITTON、BVLGARI、Loro Piana、BOTTEGA VENETA、SAINT LAURENT、Max Mara、TOD'S均进行了重装；TIFFANY&Co.、Van Cleef&Arpels、 GIORGIO ARMANI正在蝶变中，而CELINE更是开出新店。

• 外拓南昌，开出江西第一家LV、GUCCI

10月31日，位于南昌武商MALL的江西首家LV正式开业。

22.93万㎡的南昌武商MALL，全店品牌总数260余家，去年亮相之时开业率就接近90%，其中近4成为江西首店。作为江西首座奢侈品购物中心，南昌武商MALL零售业态占比高达60%，集聚LV、GUCCI、Cartier、BALMAIN、BURBERRY等26个国际奢侈品牌。

目前，武商集团年消费额50万以上的VIC客群，在消费人数和人均贡献值上呈现出两位数的增长。南昌武商MALL背靠武商65年沉淀的资源，促进了南昌消费提质。

02

丹尼斯：“郑州最大的商场”，河南第一个百亿店王，竞争并未终局

18家百货、84家大卖场、600家左右的便利店、2家置业公司、2家物流中心、4家酒店，还有郑州奢侈大牌最多的商场——丹尼斯·大卫城、“郑州最大的商场”丹尼斯七天地，丹尼斯成了郑州人最熟悉的老朋友。

• 丹尼斯七天地：郑州最大的商场

丹尼斯环绕如意湖建了7座不同定位的商场，打造出总体量达27万㎡的超大体量、全业态的“丹尼斯七天地”。1、2天地开业于2011年12月，是其中最早开业的商场。陆续开业后，丹尼斯七天地进行过数次业态调整。2015年，1、2天地往年轻化、时尚化方向调整品牌，4、5天地则往城市奥莱方向改造。

有亚洲最长的Shopping Mall之称的丹尼斯七天地全长1.5公里，其中一、二天地相通，三到六天地相通，七天地以娱乐和餐厅为主。虽活成了郑东CBD的“商业巨无霸”，但丹尼斯七天地因内部商场间的不连贯布局，一定程度上影响了游逛的便利性等体验感。

• 丹尼斯大卫城：郑州唯一重奢场，持续调改强化定位

大卫城在2012年启动招商筹备工作，确定以“百货＋Mall＋星级酒店”为主的业态组合。在数次调改不断强化高奢品牌矩阵，使之成为“郑州乃至河南的高奢消费中心”。如无意外，丹尼斯·大卫城今年年底将迈入“百亿店王”阵营。

• 竞争并未终局，丹尼斯的硬气还需高壁垒

在购物中心的竞争上，丹尼斯的对手显然不止有郑州万象城，“首店大户”正弘城、蓄势待发的郑东万象城，实力都不容小觑。定位上避开与大卫城的重奢直接竞争，正弘城从轻奢入手，引进COACH、Max Mara、HUGO BOSS、Bally等品牌；高端化妆品则引入了包括Chanel Beauty、Dior Beauty、YSL Beauty、Skin Ceuticals、Giorgio Armani beauty、LANCOME约30家品牌。

而最有可能对丹尼斯·大卫城的重奢地位发起冲击的必属明年开业的郑东万象城。郑东万象城总体量73万㎡，其中购物中心面积19.4万㎡，商业街区面积4.7万㎡，总商业面积达24.1万㎡，是近年河南体量最大的商业项目之一。

一切都在变化。浩浩二十七年，丹尼斯守住郑州，成功穿越数个周期，靠的不只是“家大业大”，还有顺势而为的“情商”与应时而变的策略。

04

奥莱企业

在“消费降级”的市场焦虑下逆势而上，奥莱成为2024年最具优势的线下零售业态之一，而它之于中国零售商业圈的价值与意义也在发生改变。当下，消费正在左移，大家越来越在乎性价比。

在一个“横坐标是价格，纵坐标是品质”的坐标轴上，当经济增速不及预期的时候，消费者自然会变成“价格敏感型”，大品牌与高折扣，消费者希望以更低的消费成本，保证生活品质感。

01

首创：国内首只奥莱REIT，济南、武汉项目双强

2024年8月28日，首单以奥特莱斯作为底层资产的消费REITs——华夏首创奥莱REIT正式在上交所上市。基金首发底层资产是首创城发集团旗下两个优质奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。

一个占位泉城新区，一个扼守江城中心，代表着首创奥莱的区位偏好与选址逻辑：近郊的重点新城。于首创而言，成功饮下奥莱REITs头啖汤，可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径。

• 济南首创奥莱：运动户外业态成最大吸客力，异地客群占比超3成

据招募说明书，截至2023年6月末，项目共有214个签约租户，业态包括餐饮、服装服饰、童装及儿童娱乐、国际名品、珠宝配饰、鞋包皮具、运动户外等，其中运动户外是最大竞争特色。

而据赢商大数据，济南奥莱的客群来源地辐射范围广泛。周边3公里客群占比为15.80%，10公里以上本地客群占比为32.92%，异地客群占比高达30.3%。而异地客群前三名城市为德州市、荷泽市、济宁市。

• 武汉首创奥莱：运动户外同样是核心优势业态，到访客群以年轻家庭为主

截至2023年末，武汉首创奥莱共有206个签约租户，业态包括餐饮、服装服饰、童装及儿童娱乐、国际名品、珠宝配饰、鞋包皮具、运动户外等，运动户外同样是核心优势业态。

项目到访客群以年轻家庭为主，TGI1.27，项目周边年轻客群占比高于全市平均水平。这类客群为30-44岁人群，多为有18岁以下小孩的家庭，潜在亲子消费需求；富裕等级方面，中产人群TGI1.14，这说明项目周边中产人群比例远高于全市平均水平，中产阶层是主力客群。

在目前的奥莱竞争中，首创在轻重并举，实现“投融营退”的良性循环方面已先拔头筹。首创表示，将公募REITs视为旗下商业资产最重要的资本路线选择，储备资产丰富，本次以体系内头部的济南奥莱和武汉奥莱项目作为首发资产，后续将轻重并举，实现“投融营退”的良性循环。

02

杉杉商业：国内在营奥莱项目第一，搭上奢侈品下沉快车

随着今年12月7日合肥杉杉奥特莱斯的试营业，杉杉商业开出的奥莱项目达到20个，成为目前国内自营奥莱项目数量第一的企业。

扩张加速度的背后，是位竞争的策略选择——紧盯二三线省会及高潜力之城。项目所在城市商业能级看，杉杉商业的选址优选城市二三线省会级城市，并向周边潜力之城扩张。

项目建筑形态看，杉杉商业旗下项目盒子形态占比近30%。主打盒子形态，是相对标准、效率的选择，且维护和管理成本也较低，能让杉杉商业的项目尽可能摆脱南方夏季多雨、北方冬季寒冷等天气的制约，易于规模化扩张，但街区形态易实现创造性和客群细分。

当红的户外、运动品牌之外，轻奢品牌矩阵是杉杉奥莱打开局面的重要抓手。其中，COACH与杉杉奥莱绑定最深，72.2%的杉杉奥莱项目拥有COACH的独立店，BALLY和HUGO BOSS的进驻比例分别为33.3%和27.8%，其都以独立店的形式。

一个成功的购物中心不仅是“建出来”的，也是“养出来”的，更是不断适应生活方式、客群变化“调出来”的。而能够成功穿越周期的企业，需要有对线下商业清晰的判断、实践，并不断变化调整的能力。

尊重专业，敬畏市场，扎实经营，才是真正的商业长期主义。

联合出品丨赢商网&中城研究院

撰文丨苏珊

编辑丨付庆荣

数据支持丨赢商大数据

数据测评丨郑捷玮

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