全面取消公摊，房价还会跌吗？

取消公摊，被纳入2025年重要工作计划。可以说，中国大陆全面取消公摊，已经是大势所趋了。打响取消公摊第一枪的，是广东肇庆。而今，湖南衡阳、湘潭、河北张家口以及浙江杭州等，都在取消公摊。实际上，广州新规下的楼盘，也基本没有公摊了。

像在广州，就出现了近两年来第一个日光盘：越秀云悦。今年9月份拿地，12月开盘预售，小区只建了一个大门，就全部卖光了，单价约5.5万/平。这价格看起来也不便宜，为什么会开盘即售罄呢？核心就在于，实用率高达130%。你买88平的房子，实得面积超过100平，你买110平的房子，实得面积130平以上。看似标价5.5万一平，实际单价早就跌破5万一平了。

这不是个例。在广州南沙，招商林屿境实用率攀升至140%。你买个120平的房子，实得面积可达150平。那这些面积是从哪里来的呢？主要就是开发商偷来的。因为根据新规，阳台、花池等区域，均不计入建筑面积。那开发商为了提高楼盘竞争力，就把阳台做得特别大，花池部分也尽可能向外延展。比如，100平的房子，直接送一个30平的阳台。这不仅覆盖掉了公摊面积，还把房子的实际实用率迅速拉升。88平的户型，甚至可以做到4房两卫。

对刚需购房者而言，这几乎是难以拒绝的。因此，是否取消公摊，早就没有意义了。因为在实际操作中，房企早就通过偷面积，扩大阳台等方式，把公摊面积消灭掉了。政府发个文件，取消公摊，不过是顺应市场罢了。

也就是说，是否取消公摊，并不影响房价。真正影响房价的，是房企的对手盘。比如，三年前拿地，没赶上新规，只能按照旧规盖楼，那盖出来的房子，130平，扣除15%公摊，实得套内面积也就110平。如果附近开了一个新规下的楼盘，同样是130平，却能做到150平的套内面积。你说哪个更好卖？卖不出去的那个楼盘，是不是就得降价？但它跟是否取消公摊，并没有联系。核心在于，一个可以偷面积，一个不可以偷面积。

可以说，在2023年以前，中国房地产还是政府主导下的房地产。但从2023年以后，中国房地产就真正地逐渐迈入市场化阶段了。在刚需楼市场，就得主打性价比高，面积大，地段好，价格适中，并带有一定的改善性。什么意思呢？就是我买这个房子，我要住得开心，住得舒服。至于房子是否升值？我不太在乎。这个就叫降低金融属性，提高居住属性。

在豪宅市场呢？那就得主打圈层划分，面积大，地段好，价格贵，没问题，但上车门槛不能太低，在一线城市起码得1500万以上，为小区业主打造纯净的社交圈层。

这个就叫按需供应。跟豪车一样，有人买迈巴赫，也有人买比亚迪。比亚迪主打性价比，迈巴赫主打尊贵体验。各有各的市场，各有各的圈层。但新规带来的一个副作用就是，二手楼越来越不好卖了。

首先，二手楼有公摊，实用率偏低。其次，二手楼楼龄太老了，居住体验不佳。其三是，二手楼与新房价格倒挂。因为新房赠送了大量的面积，它变相拉低了新房的单价。二者价格被急剧缩小，甚至在某些区域出现价格倒挂，新房比二手房还更便宜。

这就会对二手楼价格形成踩踏效应，不但会抑制二手楼的成交，还会进一步打低二手楼的价格。除非在核心地段，新楼盘已经没有优质地块了。否则，刚需二手楼的成交价，仍有下滑的空间。

取消公摊，不会导致房价下跌。但新房竞争力的增强，会对二手楼形成强大的抑制效应。现在不是取消公摊的问题，而是实用率不高的房子，已经很难卖了。