最高人民法院：未经所有人同意的出租行为的效力如何认定

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最高人民法院司法解释

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞（2009年6月22日，法释〔2009〕11号）

最高人民法院审判业务意见

最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。倾向性意见认为:应当驳回赵某的诉讼请求。主要理由是:考虑到赵某已经支付了对价并取得了房产证的实际情况，尽管九单元没有墙壁与商厦的其他部分分隔，但产权证上明确的关于房屋的记载足以证明其构成独立的物，因此应当认定赵某对九单元享有独立的产权。由于商厦五层没有建成小商品市场，因此包括赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益,而且也是赵某最现实的受益方式。因为所有权包括占有、使用、处分、收益四项内容，既然连赵某都承认九单元不具有独立的使用价值，那么，对赵某来说，最现实的受益方式就是通过整体出租取得租金收益。从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人整体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能地协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。基于这种考虑，比较两种判决结果的社会效果可以看出：如果支持赵某的诉讼请求，不仅B公司要从商厦五楼迁出，商厦要因此向B公司承担违约责任,而这部分损失必然要由所有同意出租的业主分担。这不仅使大多数业主受到经济损失，也使赵某本人的“九单元”从能够获得租金收益的状态重新变为闲置状态。这样的处理结果无疑会引起商厦五楼绝大多数业主与赵某之间的矛盾，如果这些业主的部分人因此设置障碍或者采取不理智的行动，则赵某不仅根本无法使用九单元从中受益,而且有可能导致矛盾的激化、引发事端。因此，在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。应当特别注意的是，如果赵某所购的九単元在商厦五楼中处于相对较为优越的位置,赵某也因此比其他业主支付了更高的价款，在商厦五楼整体出租的情况下，如果赵某主张九单元的单位面积应当比其他位置的单位面积获得更多的租金,则其诉讼请求具有一定的合理性。少数人认为，本案的处理有两种途径可以考虑:第一个途径是不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁岀，并向赵某支付房屋使用费;第二个途径是依据物权原理认定赵某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋岀租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。

在考虑本案的处理途径时，赵某与其他购买商厦五层房屋的“业主”之间的关系是需要说明的另一个问题。有一种观点认为，既然赵某和购买其他“单元房”的业主一样，由于所购房屋不具有独立性，可否认定赵某与其他业主之间为商厦五层的共有人，然后，按照共有人对共有财产的权利来处理本案。根据我国《民法通则》第78条之规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有。按份共有，是指数人按其应有部分对于共有物的全部有使用收益的权利。在按份共有的条件下，对共有物的处分虽应得共有人全体的同意，但各共有人有权自由处分其应有部分，并随时请求分割共有物。共同共有，是基于共同关系而共有一物。共有人全体对共有物享有所有权，共有人对共有物并无应有部分的划分。按份共有的发生原因，可能基于当事人的意思表示,如:多为数人岀资购买,还可能由于法律的直接规定，或将共同共有变为按份共有;而共同共有的发生，多由于合伙、继承。对照本案情况可知，无论从发生原因，还是从法律特征看，赵某与其他购买商厦五层“单元房”的业主，既不符合共同共有的条件，也不符合按份共有的条件。因此讨论中大家一致认为不宜适用民法中所有权共有的理论来处理本案。

附:案情简介

1994年，无锡A房地产有限公司将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以214236元的房价款购得其中第九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22条约定，该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或者不符合上述设计功能的其他用途。赵某于1996年4月领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月28日,A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5~8年，首年租金为每平方米150-180元，每年递增2.5%-4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。3月16日，A公司召开五楼业主会议会议,赵某没有参加，参加会议的业主（占全体业主的绝大部分）同意将A商厦五楼中自有房产继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司（餐饮公司）签订了一份《商业用房租赁合同》，将商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占,诉至法院请求判令B公司迁出九单元并给付自2000年4月至2003年3月的租金10000元。在案件审理过程中存在两种不同的意见。第一种意见认为，应当判决B公司迁出九单元,主要理由是:赵某向A公司购买九单元房产并领取了房屋所有权证书后，就取得了对该房产占有、使用、收益、处分的权利。A公司在没有得到赵某同意的情况下，将属于赵某的房产出租给第三方的行为对赵某不发生法律效力。赵某不应受该合同约束。因此,可以行使物上请求权，请求B公司搬出九单元并支付已经使用期间的费用。第二种意见认为，应当驳回赵某要求B公司迁岀九单元的诉讼请求。理由是:本案具有特殊性,赵某所购房屋系商业用房，面积只占商厦五楼总面积中的很小一部分，九单元位于B公司所开酒吧的吧台位置，且九单元所在的商厦五楼完全没有隔开，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到房屋的使用功能和效益，赵某对九单元行使所有权时应当受到五楼其他业主权利的限制。且B公司已经实际使用该单元进行经营活动，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，应当驳回原告赵某要求B公司迁出九单元的诉讼请求。

——韩玫:《未经所有人同意的出租行为的效力如何认定》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年版，第193-196页。

最高人民法院法官著述

为提高房屋的利用率，应当支持转租行为，对于未经出租人同意的转租由于其损害了出租人的利益,破坏了出租人与承租人的现有的信任关系，原则上将此种行为认定为无效。但对于出租人明知或应当知道承租人将房屋转租,却长期不表态反对，次承租人也已将房屋装修，此时，出租人又出来主张未经其同意转租，转租无效的这种怠于行使权利甚至有的是不诚信行为，《房屋租赁合同解释》给予了否定的态度，认为此种情况下视为出租人的同意。

——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第217页。