不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物

最高人民法院司法解释

第十二条承租人经岀租人同意装饰装修，租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

■一《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）（2009年6月22日，法释［2009］11号）

最高人民法院法官著述

一般而言，房屋的装饰装修物按是否可事后拆除分为两类：（1）可拆除的装饰装修物,例如:窗帘、灯具、壁橱等;（2）不可拆除的装饰装修物，例如:墙漆、地板、内部格局等。对上述不可拆除的装饰装修物我们一般可适用动产附合于不动产的添附原则，由出租人取得该装饰装修物所有权。所谓添附,是指原本归属于不同所有人的物因某种原因结合在一起，从而形成彼此不可分离的物或具有前所未有特性的新物。从其概念可知，添附制度的核心是使两个分属于不同所有人的物归属于同一人所有。从添附的学理分类来看,添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称。因附合、混合为物与物之结合,加工为工作与物之结合,均有添加结合之关系，且俱为动产所有权得丧之共同原因，并有共通之效力,故通说均将三者总称为添附，而予以合并说明。这里所言之附合又可往下细分为动产附合和不动产附合两种。不动产附合一般是指动产与他人不动产紧密结合为一体，事实上成为不动产的重要组成部分,而丧失其独立属性。不动产附合的构成要件主要有三:一是必须动产附着于不动产之上，即被附着者为不动产。二是动产已成为不动产的重要组成部分。所谓重要组成部分，可理解为:“二物的结合具有持续性，非经毁损或变更其固有性质而不能分离。”这里所言“结合具有持续性”，是说明该动产的附合,必须维持相当长时间而非临时附合于不动产。例如安装在房屋内的煤气管道等。而“非经毁损或变更其固有性质而不能分离”一般则指该动产附合于不动产后，很难将之再与不动产分离，即便能加以分离也将破坏动产的原有经济价值或使用属性。例如在不动产上粉刷之油漆等。三是动产与不动产附合前分属不同人所有。如果动产和不动产均属于谢在全:《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第254页。同一人所有则不可能出现不动产所有人添附取得他人动产的问题。

由上可知，添附理论的目的，一是为解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况,二是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下,法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约,也应理解为违背公共秩序而无效。因此,作为大陆法系国家物权立法普遍规定了所有权取得制度，添附对于明晰所有权归属，提高物的经济价值，降低交易费用具有重要作用。

将添附引入房屋租赁合同期间届满后的装饰装修物归属纠纷中可知，承租人经出租人同意，用自有材料对租赁房屋进行装饰装修形成的装饰装修物如果已成为房屋的重要组成部分，无法完好拆除,则从学理而言，可适用动产附合于不动产的添附规则，由不动产所有人也即出租人取得该装饰装修物的所有权。

但对于可完好拆除的装饰装修物，因其并未与房屋形成添附关系，故出租人并不能取得该物之所有权。也即，该可拆除装饰装修物的所有权仍属于承租人,承租人有权在不损坏房屋的前提下，从租赁房屋取回该装饰装修物。这一点也为国外立法所确定，如《意大利民法典》。该法以装饰装修物是否能拆除为区分标准，作了不同规定。

综上所述，承租人对可拆除的装饰装修物仍保有所有权，有权从租赁房屋上将其拆除取回。对此，出租人不得以添附取得所有权作为抗辩理由。但承租人在拆除该物时，不得造成房屋的任何毁损。否则，出租人可以侵权为由，依据《房屋租赁合同解释》第9条之规定要求承租人承担相应责任。

——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第158-160页。梁慧星主编:《中国物权法研究》（上），法律出版社1998年版，第532-533页。