京城佳业要卖工地“盒饭”

文/乐居财经 徐酒眠

花不出去并购金，12月16日，京城佳业（02210.HK）宣布，决定更改募资用途了。

事实上，冲入资本市场不久，京城佳业就官宣了第一笔收购。2022年4月29日，其公告收购卓联物业60%股份，总对价778万元。

卓联物业原本的大股东是北京市国资委旗下的北投集团，而京城佳业背后是北京市人民政府，双方都有国资背景。

熟人生意，加码商业物业赛道。彼时，这笔收购为京城佳业带去66万平米的商业管理面积，包括亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园，三个位于北京的商业大厦；而这笔收购的市盈率约为4.6倍，当时物企平均收购的市盈率约为10倍-12倍。

上市三年多，物色了近20家潜在标的，京城佳业却再未出手。并购金趴在账上不动的另一边，是京城佳业规模与业绩增幅缓慢。

截至2024年6月30日，京城佳业在管项目面积约为4350万平方米，同比增长约12.1%。而营收增速几乎陷入停滞，其今年上半年实现总收入8.9亿元，同比增长仅0.17%。

谨慎并购，未来业绩增量在哪里？

京城佳业决定将“战略投资及收购”的用途范围拓展至“开展战略收购、合资合作及对下属单位增资等投资”，并进一步为发展增值服务、数智升级，以及营运分别补充资金。

而其中一个有意思的点是，京城佳业瞄上了工地餐饮。

砍掉4778万并购金

2021年冬，京城佳业厘定每股8.28港元的发售价启动全球招股。

独特的胡同资源吸引了2名基石投资：广联达科技(002410.SZ)和Keltic，后者是东方雨虹(002271.SZ)主席李卫国个人持有的投资公司。二者合共认购了1319.76万股，认购金额9000万人民币。

基石认购支持，扣除包销费用及相关开支后，京城佳业上市所得款净额约为2.47亿港元。

按照当初的计划，其中65%划拨为投资并购金，用于寻求与物业管理公司及提供(其中包括)保安、清洁或维修维护服务的下游物业管理服务提供商的选定战略投资及收购机会；25%用于发展增值服务，10%用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，余下5%则作为补充营运资金及作一般公司用途。

截至变更用途之前，京城佳业的募资款净额已使用部分约为9519万港元，花掉不到四成。发展增值服务和营运资金的原分配额，已经悉数。前者主要是用于扩展租户招揽及管理服务，发展多元化社区增值服务；后者主要用于支付公司员工薪酬。

尚未动用的资金还有约1.52亿港元，分别是并购金约1.39亿港元，数智化升级资金约1291万港元。

此番变更募资用途，主要是砍掉一部分并购金重新分配。

具体来看，变更之后，并购金下调至9104万港元，砍出来的4778万港元为发展增值服务、数智升级，以及营运分别补充资金额2276万港元、985万港元，以及1517万港元。

瞄上工地餐饮

重新分配资金，京城佳业透露了一个重要业务布局：工地餐饮。

预留的9104万港元并购金，京城佳业表示，建议将用途范围拓展至“开展战略收购、合资合作及对下属单位增资等投资”。

其中合资合作方面，京城佳业计划借助北京城建集团庞大的施工工地现场，与市场上成熟的、有经验的工地餐饮提供方成立合资公司，谋求在施工工地餐饮领域纵深发展，逐渐打造本公司施工餐饮产品和运营体系，并逐步进行市场化工地业务的开发。

同时还计划与以国资国企、京内外政府平台公司和优质民营公司为主的公司开展合资与合作，利用其当地公司股东的市场资源，发挥本公司品牌和管理体系的优势，扩大区域、业务覆盖面。

进一步为发展增值服务充入2276万港元，京城佳业表示，将寻求如高校、医院、社区及施工工地等更多应用场景，在餐饮零售、适老性改造、家装换新，工地餐饮、设施设备管理等领域提供精细化的增值服务。

具体来看：

一是寻求合适商务楼宇、长租公寓等城市运营、城市服务及城市更新项目，对其进行升级改造或购置配套家具家电，以为客户提供舒适办公、经营及居住环境，提升本公司资产运营增值服务业务比重。

二是深度挖掘本公司在管项目数十万户业主需求，通过设立社区局改服务门店，在家电以旧换 新、门窗更换、建材供应、家具採购及美居、适老性改造等存量装修领域，及在 高校、医院等更多应用场景，开展餐饮零售、翻新改造等领域寻求业务突破，打 造市场化竞争业务单元。

三是全面嵌入北京城建集团产业链发展，跟踪其投资、建设、运营的大中型施工项目，继续开展施工工地集成箱式房供应及租赁业务。

不难看出，京城佳业有意与大股东北京城建集团进一步协同业务发展。

值得一提的是，今年6月21日，京城佳业宣布，为落实北京市委市政府的工作部署，其大股东北京城建集团已新成立北京高校后勤服务有限公司，以接收多家目标高校后勤公司的部分股权，并委托京城佳业管理。

根据公告介绍，当时涉及13家高校，共14家目标公司的各75%股权，已明确纳入到无偿划转的范围，且后续可能还有其他目标公司的部分股权也将纳入无偿划转的范围。

北京城建集团向京城佳业出具了承诺函，其将通过资产重组、股权置换、业务调整等多种方式解决后勤服务平台和京城佳业的同业竞争问题，并承诺在2027年底前解决同业竞争问题。

此番变更募资用途，京城佳业进一步表示，在战略收购方面，其拟使用预留的并购金开展上述潜在交易。

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