最高人民法院：是否符合相邻关系要件的判断标准

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屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案（宁波市中级人民法院二审民事判决书）

裁判摘要:一、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。

二、岀卖人出卖不动产时,其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定,对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系,而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

浙江省余姚市人民法院一审认为:在买卖合同中，买受人受让的客体只能是岀让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中，原告屠福炎的父亲屠珠花生前于1966年向滕菊仙购买房屋时,受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕菊仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地，客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告的父亲屠珠花,也不可能通过与滕菊仙签订的买卖合同,而取得滕菊仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。虽然屠珠花与滕菊仙在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”，但是该约定只是屠珠花与滕菊仙之间的约定，对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎，在一定条件下，可以向东、向南出行，并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权，而是基于民事法律规范的基本原理之相邻关系。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时,客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案，由于滕菊仙出卖给屠珠花房屋时，该房屋的西面是一条水沟，该房屋的权利人向西无法出行，根据当时的情况只能向东、向南出行,因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠珠花与滕菊仙当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻,道地公用”的约定条款，原告的父亲根据相邻关系之原理，不仅可以，而且只能向东、向南出行并使用公共道地，但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中，虽然也涉及了原告向东、向南出行的问题，但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此,原告可以向东、向南出行，也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上，对于农村每一户宅基地使用权人，作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线，应当是遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织,根据当地的社会发展及客观现实,也有权适时作出相应的调整，相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中，随着泗北村的发展变化，原告房屋西面的水沟现在已经填平,泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行，原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门，出了该大门就是村里的街道。因此，原告现在从自己的西南方向大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的使用和生活。从相邻关系的角度考虑，由于前所述及的原告现在已经拥有了方便的出行线路，因此原告现在从被告的宅基地内通过不仅不是必需的，而且对于原、被告双方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。综上，原告的诉讼请求,没有法律依据，本院不予支持。

浙江省宁波市中级人民法院二审认为：

由于时间的推移和村建设的发展，双方当事人房屋的出入通道和四周的道路发生了明显的变化。上诉人屠福炎房屋西面的水沟已经被填平，村委会于1999年将上诉人的出行路线调整为向西、向南出行，上诉人也在房屋院子的西南角开设了大门，出了大门就是村里宽阔的街道。因此，上诉人从自己的大门出入,不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的生产、生活。上诉人主张的东方向行路,虽曾是上诉人房屋的出入口，但现在该方向行路已经属于被上诉人王义炎的私人院子，上诉人欲打此进出，对双方均不方便，容易引发矛盾纠纷。上诉人房屋南面的围墙，系被上诉人在购入他人房屋后拆除而建造的，围墙的中上部是栅栏，对上诉人房屋的通风、采光影响不大，且比较原来的房屋对上诉人的影响更小。因此，上诉人要求从其房屋东边出入，被上诉人拆除围墙，拆除围墙后的土地供双方共同使用的主张，缺乏依据。上诉人主张的宅基地使用权问题,不属于本案的审理范围。

——《最高人民法院公报》2013年第3期（总第197期）