金泉港部分变身大屯里商街 寻求社区便民与夜生活平衡点

荒废已久的商业项目金泉港的部分空间将迎来新进展。12月16日，北京商报记者从大屯里相关负责人处获悉，紧邻金泉港，新项目大屯里即将入市。该项目将在定位上发力社区生活与夜经济，预计引入深夜食堂、生活市集等多类业态。大屯里商业项目的入市，将成为金泉港调改的起点。如今，亚奥商圈密集迎接新项目竞合发展，类似金泉港大体量的旧改项目想要突围，还需寻求差异化定位。

打造特色商业街

紧邻大屯里东和安立路两个地铁站的位置上将新建一条特色商业街名为大屯里。据大屯里项目负责人介绍，商业街总建筑面积3万平方米，沿街面长300米，将定位"城市欢聚交流的中心""亚奥地区的深夜食堂""生活美学的空间"。 一公里生鲜、星巴克、麦当劳、德川家、天福号、扶谣酒吧等商户确认与大屯里项目签约。

在商业建设结构上，项目将覆盖地上四层、地下一层。其中，三层和四层为酒店部分，大屯里将引入橘子水晶酒店和亚朵酒店。项目负一层至二层为商业部分，大屯里将在地下一层打造生活市集，预计引入十余家老字号品牌，在售卖生鲜产品的基础上，引入洗衣缝补、便民维修等服务业态，打造一刻钟便民生活圈；一、二层以餐饮品牌为主，将打造深夜食堂。

目前，项目正在进行整体的施工改造，预计将在春节前完成外立面的改造和夜景照明灯光亮化等工程。整体改造将于明年4月底完成，大屯里项目将于明年6月正式入市。

从地理位置上看，大屯里项目是大体量的商业项目金泉港的一部分，同金泉港过往已开业的部分空间之间仅相隔一间玻璃房。2014年，金泉港项目开始招商，项目定位满足周边乃至京北中高端消费者多元化的一站式购物需求。彼时，汤城小厨、饭前饭后、香港沙嗲王、避风塘、永辉超市等商户与其签约。但好景不长，金泉港的投资方北京政泉控股有限公司资金链断裂，随后项目关闭并一直搁置至今。

注重多定位的划分

值得注意的是，相较于其他商业项目，大屯里有着"城市欢聚交流的中心""亚奥地区的深夜食堂""生活美学的空间"三个定位，在中国百货商业协会执行会长兼秘书长杨青松看来，实质上项目仍是偏社区商业的规划。其中，生鲜以及生活市集的目的性消费属性较为突出，所以布局在项目负一层，餐饮业态需要较为明亮的环境空间，同时还要满足商业消防要求，所以布局在项目一、二层。

虽然能够兼容上述业态，但大屯里项目还需从中作出平衡。以酒店业态和餐饮业态为例，营业至深夜的餐饮店铺难免会产生"噪音"，会在一定程度上影响三、四层酒店的运营，将成为大屯里项目运营的一大考验。

同时，大屯里是闲置多年的商业项目金泉港的一部分，项目闲置多年，且部分空间不符合当下的发展规划，这都会为大屯里项目的改造带来发展阻力。加之大屯里项目仅有3万平方米的建筑空间，还有一部分内容作为宾馆业态，留给商业部分的占比可能要更小。在此基础上，有效的商业体量能否满足上述业态的共存，对于大屯里项目而言，也是值得思考的难点。

不过，从亚奥商圈整体来看，大屯里的入市仍将弥补亚奥商圈在便民商业方面及夜间消费的不足。北京市商务局专家委员潘好龙表示，随着DT51、北辰荟等商业项目的入市，亚奥商圈整体的商业正趋于饱和，但不难发现，亚奥商圈内的商业项目多为盒子型商业，大屯里项目商街的呈现形式同商圈内的其他项目有所不同。盒子型商业的营业时长较为固定，而商街的营业自由度更为灵活，可满足周边居民、文旅客群的夜间消费需求。

寻求差异化发展

亚奥商圈最大的特点就是除了日常性消费，文旅客群是商圈的重要组成部分。随着演唱会等娱乐项目常态化的运营，亚奥商圈的文旅消费将更加丰富。杨青松坦言，这些文旅客群对于北京夜生活的消费需求将更为强烈，大屯里项目的深夜食街定位和引入的老字号品牌也将有效承接上述需求的落地。

在项目发展过程中，杨青松表示，鉴于本地商圈具有相对封闭的特点，大屯里项目一定做好定位，与同商圈内的DT51、新辰里等项目形成差异化。同时，项目是旧改项目，需要充分地进行市场调研，分析周边商业的竞争情况，守旧利旧、因地制宜地进行项目规划，制定合理的招商策略，同商圈内的其余商业项目实现竞合发展。

在项目差异化定位方面，潘好龙也表达了相同的观点。在潘好龙看来，大屯里项目需要在商圈中呈现差异性，在建筑形态、建筑空间、项目定位等多个方面，做到错位经营，同商圈内的其他项目形成差异和互补。

"由于大屯里项目是以商街的形式呈现，还需要项目方做好交通引流，在外部动线设计方面，合理配置停车位方便消费者到访。"杨青松强调。

北京商报记者 王思琦