深圳刚需，太惨烈了！

　　突击一下深圳的最新情况。

　　近几日，深圳沙井推出了深圳第一批共有产权房。

　　首批共有产权房有两个项目，分别是鸿荣源珈誉府共有产权房和中粮悦章凤凰里共有产权房，共计2393套房源。

　　两个项目一经推出，吸引了几万人到访现场，申购量超万人。

　　万人抢房！

　　多么熟悉而陌生的词汇，上次听到大概是几年之前。

　　对于深圳共有产权房万人空巷的场面，许多人总结出两点原因

　　——配套好。

　　11号线塘尾地铁口，6站宝中7站前海；

　　50万方湾区壹方商业、华强广场、山姆会员店等；

　　伽誉府还有深圳外国语宝安学校的学区。

　　——价格低。

　　珈誉府均价2.37万/㎡，起步价2.1万/㎡；

　　悦章凤凰里均价2.07万/㎡，起步价1.87万/㎡。

　　基本上，是同区域商品房的4折多一些。

　　以珈誉府为例，

　　其68㎡的户型总价仅需163万，首付低至25万，贷款140万，月供约6000元。

　　深圳住房成本4000 - 6000元/月，差一些如城中村的单价则在3000元/月左右。对深圳买房人来说，租金基本可覆盖月供。

　　但是，我要开始说但是了。

　　这绝对不是深圳共有产权房火爆的原因！

　　先来说一说共有产权房的BUG吧

　　——不完整的产权。

　　顾名思义，共有产权房的产权是共有的。和谁共有？

　　政府！

　　通常，买家需要购置共有产权房50%以上的产权，剩下的产权归属于政府。

　　虽然共有产权房有配套，能上学，也能住人，但是终归增加很多不确定性！

　　——封闭流通。

　　共有产房并非不可转让出售，但前置条件很多。

　　首先，得先持有5年。

　　其次，共有产权房要么以原价+补贴利息的方式转让给政府，要么转让给其它符合共有产权房条件的买家。

　　相比商品房，共有产权房少了太多的市场属性。

　　现实中，

　　共有产权房也确实不吃香。

　　比如，北京。

　　早在2018年，北京市就推出了28个共有产权房项目，但最高弃选率近99%，最低弃选率达到37%。

　　比如，上海。

　　部分共有产权房弃购率也超过了80%。

　　比如，广州。

　　卖得好的共有产权房弃购率达17%，差一些则有五六十。

　　再比如，杭州。

　　这几年刚开始卖共有产权房。大部分项目的去化率都不乐观。

　　所以，

　　深圳共有产权房火爆的原因是因为共有产权房吗？

　　绝不是。

　　而是因为深圳的刚需真的不太容易。

　　在深圳，

　　你想找个性价比高的公租房，你得排队。想要排到南山的公租房，一排就是5年起步；

　　在深圳，

　　你是个人才，想要买人才房，你得摇号。

　　高峰期，深圳安居房轮候库轮候人数高约36万人。目前，轮候人数在下降，但还是有约18.7万人。

　　所以，

　　共有产权房和公租房、人才房一样。

　　在深圳，你买共有产权房也得经过一番惨烈的竞争。

　　深圳的刚需们，为何如此惨烈？

　　1997平方公里的土地面积上，常住了1766万人。深圳人口密度约为每平方公里8800人，是上海的2.26倍、广州的3.5倍、北京的6.6倍。（数据来源：深圳发布）

　　这就是深圳的基本盘：一座全国最拥挤的城市。

　　这决定了深圳必须向上生长

　　——通过修建立交桥来满足人车交通需求、缓解交通拥堵。

　　截至2022年末，深圳一共有531座立交桥。同时，每一平方公里深圳的土地上，就有1.5座桥。其中，深圳有大桥及特大桥818座，居全国各城市之首。

　　——通过修建高容积率的高层、超高层，满足市民的居住、办公需求。

　　目前深圳已有285座200米以上的高楼，数量全球第一。同时，深圳近几年新建的住宅，普遍在40楼以上，甚至在六七十层以上。

　　即便如此，

　　深圳人均居住面积仍是全国倒数，仅20㎡出头。

　　十四五期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，深圳以60万套的目标位居全国首位。

　　即便如此，

　　深圳住房保障率仍然长期低于10%。

　　这就是深圳的基本盘：一座刚需远未得到满足的城市。

　　那么，将来呢？

　　根据当下市场情况出发，深圳未来的刚需大概还是会很难。

　　首先，是政策因素的影响。

　　持续推动市场“止跌回稳”的大前提下，为了防止市场继续下行，最直接有效的方式就是减轻供应端的压力。

　　一来，保障房持续的增量，只会增加供应压力。

　　二来，通过收购商品房作为保障房，在存量市场上做文章，则会减少保障性住房用地的出让，总体上的供应反而只减不增。

　　由此，刚需住房供应在将来或许会减少。

　　事实上，这样的情况正在深圳发生！

　　2023年，深圳人才房供应约为1.5万套，安居房供应近6000套，合计超2万套。

　　2023年8月，深圳宣布不再安排建设人才房和安居房两类保障性住房，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

　　2024年末，深圳首批共有产权房才刚入市，仅2000余套。

　　目前，深圳已明确的共有产权房仅3个，加起来不到5000套。

　　其次，经济因素的影响。

　　一是大规模的保障房供应，财政很难支撑。

　　近几年来，居民用地供应持续减少。

　　2024年，深圳仅出让了5块宅地。

　　二来，大量的保障房，开发商和买房人很难承受。

　　众所周知，许多保障房都由开发商配建，买房人买单。

　　所以许多保障房都是在商品房的“夹缝中生存”，有的就是一栋楼里有几层是保障房，有的是独立成栋，最好的则是独立成区。

　　过去，土地出让条件中，往往都会包含配建保障房的要求。

　　现在，这类的配建要求基本随风飘逝。

　　以深圳为例，

　　商品房曾经有12%-30%的保障房配建要求，而在最新的土地出让条件中，已不再要求配建保障房或人才房。

　　再看杭州，

　　商品房曾经被要求配建不低于10%的公租房，如今的新宅地全都是纯商品房小区。

　　总体来看，建设保障房的经济来源都在减少。

　　最后，是申请条件的影响。

　　目前，共有产权房申请要求一点也不高——

　　深户，在深圳缴社保满五年；

　　没有过房子。

　　没有收入财产要求，没有学历门槛。

　　只要你是辛勤耕耘在深圳的刚需，你都有机会。

　　其它城市，如杭州，

　　除了与深圳类似的社保要求、无房要求外，还会设立学历门槛，人才门槛。

　　简单来说，你不仅得是刚需，还得是百里挑一的刚需。

　　不用怀疑，随着供应减少，未来深圳对保障房申请条件的门槛也会进行拔高。

　　至此，大概就可以判断出深圳刚需市场的未来走向——

　　保障供应减少；

　　保障人群范围缩小；

　　深圳未来的刚需市场，将以抢房为底色，上演一幕幕如沙井共有产权房那般的竞争场面。

　　深圳，一直以来都是刚需驱动型的市场。

　　今年上半年，四大一线新房市场数据中——

　　上海，面积小于90㎡的房源成交占比约10%；

　　北京，面积小于90㎡的房源成交占比约26%；

　　深圳，面积小于90㎡的房源成交占比约37.5%。

　　再看几个二线市场。

　　10月份，杭州90㎡以下新房成交占比仅占4.52%；

　　2024年上半年，成都新房90㎡以下的成交占比为2.44%；

　　11月份，西安100㎡以下新房成交占比仅约10%

　　丝毫不夸张地说，

　　深圳是全国为数不多刚需市场仍然活力十足的城市。

　　由此，政策驱动之下，市场回暖的逻辑也不一样。

　　大部分改善型驱动的城市，例如杭州、成都，我们可以看到的头部市场自上而下地带动下级市场。

　　以杭州为例，

　　10月一揽子政策之后，率先启动的是奥体、是钱江世纪城，是亚运村。

　　杭州10月份二手房成交榜单中，前10小区中钱江世纪城占了3个，滨江区占了2个。其中，钱江世纪城的桂冠东方单月成交122套，平均单价5.16万/㎡，平均面积138㎡。

　　反观深圳，

　　刚需带动了整体市场。

　　10月份的政策之后，深圳新房90㎡以下成交房源占45%，二手房90㎡以下成交房源占比61.7%。

　　2024年10月，深圳卖得最好的楼盘是鸿荣源伽誉府——

　　单月出售1033套；

　　户型面积为76-120㎡；

　　单价4.2-5.2万/㎡；

　　其次，是中海时光境。10月份卖了520套，单套房总价不到300万。

　　所以，

　　为什么此次的市场反弹，深圳最激烈？

　　就是因为深圳刚需足够多！

　　同时，随着深圳放开，一波外地人涌入看房的鲶鱼效应，本地刚需客立马就坐不住了。

　　于是，深圳市场的去化速度瞬间几倍于过去。

　　对于深圳这样的市场，对于深圳此时的市场状态，对于深圳的买房人来，其实就是一个字，买！

　　深圳的共有产权房，可以买！

　　其它城市的共有产权房，我或许不会建议你买。因为你有太多平替的选择，甚至再积攒几年，你还能买到心仪的商品房。这些城市的共有产权房你买了，大概率会后悔。

　　但深圳的共有产权房你不会。

　　第一，它有足够的性价比；第二，它有足够多的刚需群体支撑；第三，这是为数不多让刚需们能在深圳有一席之地的机会。

　　深圳的商品房，你更可以大胆买！

　　相比其它城市的商品房，你要更看重地段，你要辨明改善房和刚需房的未来价值，否则一不留神就有踩坑的风险。这些，本质上都是购买力不足的体现。

　　深圳，它有庞大的居住需求尚未满足的客群。

　　随着限购政策一步步放开，深圳还有来自全国的投资需求。

　　正如前文所说，深圳刚需即将面临更惨烈的竞争。